不看不知道，買房和賣房違約條款為何不同？
買房子絕對是每個人人生中的一件大事，也是置辦一件大家產，其中，買賣合同是重要的交易依據，大家都會比較重視。
前幾天，有位正準備買房子的市民碰到了一個困惑，因為他發現，他拿到的買賣合同里，買房子和賣房子的，出現違約時，兩方違約的賠償責任是不一樣的。
逾期付款，付萬分之五違約金
逾期交房，才萬分之一違約金
近日，有當事人到該律所反映，反映在購房合同中，開發商與購房戶的違約責任不對等的問題。
根據當事人陳述，他于去年12月向我市一家房地產公司訂購了商品房一套，在訂購合同上雙方只約定房號和單價等簡單條款，當時支付了10萬元的預約金。
前幾天，房地產開發商通知他去簽訂《商品房買賣合同》，銷售人員將擬好的合同給他看，他發現合同對違約責任的約定非常不公平。
合同第八條對“買受人逾期付款的違約責任”約定：逾期在30日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之五的違約金，合同繼續履行。
也就是說，如果他逾期沒有支付余款，作為買房者，需要每天支付萬分之五的違約金。
但是，讓當事人感到困惑的是，合同第九條“出賣人逾期交房的違約責任”卻約定：逾期不超過30日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行。
換句話說，如果開發商沒有按期交房，那么只需要支付萬分之一的違約金，而這個萬分之一還是以之前支付的10萬元預約金來算的。
“如果房屋總價是100萬元，我逾期，要按應付款基準來算萬分之五的違約金；開發商逾期交房，卻只要按照已付款也就是10萬元的萬分之一來支付違約金，這是不是太不公平了？”當事人對這樣的條款感到很氣憤。
合同是否公平
不以簡單的數字來判斷
“雙方約定的違約責任是否公平，不能僅僅從所約定的數字來判斷，更應該從雙方違約可能發生的概率的大小和是否可控、以及發生違約后給守約方造成的損失大小等客觀原因來分析，約定相應的違約責任。”浙江澤大（金華）律師事務所副主任藍林茂律師認為，也就是說簽訂合同應追求實質的公平，而非形式的公平。
律師認為，從購房戶和開發商兩方來說，發生違約的概率和損失是不對等的。
對購房戶來說，購房戶在買房時，一般在購買前已經做好充分準備，特別是對購房款的支付已做好充分準備，而且付款一般都在短期內完成，如果按揭貸款的一般也是按提交資料為準，所以發生違約的概率相對較小。
而對開發商來說，購房戶逾期付款對開發商造成的直接損失是利息損失，間接損失是多數人不按時付款可能會影響開發商的開發進度，造成整個樓盤延期完工，逾期交付，這個間接損失是非常大的。
不過，司法上一般只考慮直接損失，而不考慮間接損失的賠償。所以，合同約定的萬分之五的違約金，相當于月利率1.5％。
這個“1.5%”符合《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條“民間借貨的利率可以適當高于銀行的利率，各地人民法院可根據本地區的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本數）”的規定，法院會予以支持。
開發商逾期交房
法律上一般按租金損失算
在房地產市場上，如果商品房是預售房，一般從開發商取得預售證到房屋交付時間較長，有的甚至要兩三年。
在這段時間內，開發商可能面臨來自建筑商延期完工的風險、相鄰糾紛的風險、相關職能部門干預的風險、氣候異常的風險等等。所以，開發商逾期交房的概率大得多，承擔的風險大得多。
而在法律上，逾期交付房屋的直接損失，法律上一般按租金損失計算。當然也存在因房屋不能按時交付打亂購房戶的生活等間接損失。
比如100萬元的房價，如果違約金約定按萬分之五計算，則每月的違約金是15000元，大大高于實際損失月租金1500元左右。那么，開發商就完全可以根據《合同法》第114條，“約定的違約金過高于實際損失，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少”。以目前金華的行情，也基本調整為2000元/月左右。
那么問題來了，為什么法律上對同樣是100萬元總價的房屋，購房戶逾期支付房款和開發商逾期交付房屋在直接損失的計算上有如此大的差距？
藍林茂說，這是由市場的交易價格決定的，因為現金保值能力較低，特別在現階段，需要有較高的使用費（利息），而且承擔的風險高，對資金出借方來說，因為資金是需要交付他人使用，可能存在資金不能收回的風險；而房屋保值、增值能力強，所以租金相對較低，而且出租房屋是不變更所有權，風險相對很小。
換句話說，購房戶手上握有現金，但是逾期付款，現金貶值的可能性就大；而開發商手上有房子，哪怕逾期交房，房子貶值的可能性卻低。
也正因為如此，所以許多人愿意放棄當期收益率較高的現金以換取當期收益率較低，但保值增值能力強、投資風險小的房屋。
本報記者 楊林聰
