買受人因房產政策調控訴請解除合同、明示不再履行是否構成違約？法院如何判定政策影響及當事人責任？
國家關于商住房政策調控是否能成為買受人因貸款受阻繼而要求解除房屋買賣合同的免責事由？
——于某、北京某房地產經紀有限公司與張某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部(授權發表)
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-008-3總第219）
【關鍵詞】
房屋買賣合同 解除合同 銀行貸款 首付款交付確認函 商業、辦公類項目管理 商住房調控政策
【要點提示】
國家關于商住房政策調控是否能成為買受人貸款不能繼而要求解除房屋買賣合同的免責事由？應綜合買受人是否確實因調控政策而對合同的履行產生影響；如影響確實存在，是否已達到足以影響買受人履約能力的程度；如影響確實存在且已達到影響買受人履約能力的程度，該結果是否系因一方當事人的原因致合同處于遲延履行狀態所致三方面來全面考量判定。
【當事人信息】
原告：張某（買受人、反訴被告、被上訴人）
被告：于某（出賣人、反訴原告、上訴人）
第三人：北京某房地產經紀有限公司（居間方、中介公司）
【案情簡介】
2017年3月7日張某（買受人）與于某（出賣人）經北京某房地產經紀有限公司居間簽訂《存量房屋買賣合同》（房屋規劃設計用途為商務辦公），約定房屋成交價格為127萬元，購房定金3萬，買受人于過戶之前向出賣人交納購房首付款92萬元，買受人擬申請貸款35萬元。買賣雙方協商一致，房屋核驗及購房資格審核通過后七日內，雙方辦理該房產的貸款手續。
合同簽訂當天，買受人張某給付出賣人于某定金3萬元。2017年3月15日涉案房屋通過存量房房源核驗。3月19日買受人張某與出賣人于某在共同辦理貸款手續時，因出賣人于某不同意在未收到首付款的情況下簽署二手房首付款交付確認函而未辦理成功。3月21日雙方再次約定辦理貸款手續，但仍未辦理成功。
經查，2017年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會等五部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（京建發[2017]第112號），內容包括：商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
買受人張某訴至法院，請求：1、判決解除存量房屋買賣合同。2、出賣人于某返還購房定金3萬元。3、出賣人于某支付解除合同的違約金12.7萬元。
出賣人于某向法院提出反訴,請求：1、確認存量房屋買賣合同解除。2、判令買受人張某支付違約金12.7萬元。
【法院判決】
【一審】
1.確認《存量房屋買賣合同》于二○一七年五月八日解除；
2. 出賣人于某返還買受人張某購房定金三萬元；
3.駁回買受人張某的其他訴訟請求；
4.駁回出賣人于某的其他反訴請求。
【二審】（改判/更正）：
1.維持一審判決第二項；
2.撤銷一審判決第三項、第四項；
3.變更一審判決第一項為：解除《存量房屋買賣合同》；
4.駁回買受人張某的其他訴訟請求；
5.駁回出賣人于某的全部反訴請求。
【案件解析】
一、出賣人未收到首付款拒絕在交付確認函上簽字而至后續合同無法正常履行，是否構成違約協議承擔責任？
【詳見前文解析...】
二、均認為對方違約并要求支付違約金，一方要求判決解除、另一方要求確認解除，法院該如何裁判？
【詳見前文解析...】
三、買受人因房產政策調控訴請解除合同、明示不再履行是否構成違約？法院如何判定政策影響及當事人責任？
是否要為自己合同義務而承擔違約責任？國家的實施是否影響買受人銀行貸款的辦理，雙方房屋買賣合同能否繼續履行？
就出賣人于某主張買受人張某存在違約行為的主張，法院認為，雖買受人張某主張解除合同的理由法院不予采納，但因雙方在具體履行涉案房屋買賣合同過程中發生爭議，且未協商一致，現因《北京市住房和城鄉建設委員會等部門關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》政策的出臺，如要求買受人張某繼續履行合同，確違反了公平原則，故出賣人于某主張買受人張某起訴要求解除合同的行為已構成違約，理由欠缺，法院不予采納。
就本案具體分析開來，理由如下：
其一，本市《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》的調控政策，是否對本案合同的履行產生影響。該公告針對的調控對象為本市商業、辦公類房地產項目，與涉案房屋性質相符。又根據該調控政策規定，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。故買方銀行貸款必然受到影響。
其二，如上述影響確實存在，是否已達到足以影響買受人履約能力的程度。根據雙方合同約定，買受人擬貸款數額為35萬元。出賣人于某雖主張上述貸款款項數額不高，買受人張某應予自行籌集，但出賣人于某并未提交證據證明買受人張某有充分履約能力，且依房屋總價款數額與貸款數額的比例計算，采用貸款方式支付的款項已近總價款數額的三成。綜合上述二點因素考量，應認定調控政策已達到足以影響買受人張某履約能力的程度。
其三，如上述影響確實存在且已達到影響買受人履約能力的程度，該結果是否系因一方當事人的原因致合同處于遲延履行狀態所致。根據本案現有證據顯示，雙方合同簽訂于2017年3月7日，此時臨屆本市調控政策的頒布，僅余19日。而依據本市交易存量房屋買賣合同的交易流程，在合同簽訂后，尚須進行房屋核驗和購房資質審核并辦理網簽手續后，方可辦理貸款申請手續。而銀行貸款的審批自申請之日后亦須一定周期。結合上述因素分析，難以認定本案合同所受調控政策影響，系因一方當事人的原因致合同處于遲延履行狀態所致。
結合上述分析，買受人張某確因調控政策的實施不能按預期辦理按揭貸款，其請求解除合同，并要求出賣人于某返還定金的訴訟請求應予支持，出賣人于某的反訴請求，缺乏事實和法律依據，不予支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十三條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
