房屋買賣中幾大熱點問題
當下房地產行業得到前所未有的發展，老百姓對于房屋的投資也越來越熱，市場上的各種剛需房、投資房、商業房都如春筍般涌現。筆者通過對房地產行業中大家所關注的核心問題予以闡述。
熱點一：雙方當事人簽訂了《購房合同》，買方已交付定金，后由于房價大幅度上漲，賣方返回要違約，買方如何保護自己權利？
法律規定及分析：根據定金罰則，如果賣方違約，那么買方不僅有權主張雙倍收回所支付的定金，而且也可選擇主張繼續履行或者承擔違約責任。依據實際情況，可以根據選擇不同的訴求。然而在現實生活中，房價的上漲給當事人造成的損失遠不足于定金罰則所能彌補的。買方除了收回定金外，還可以選擇到法院去起訴要求賣方繼續履行其合同義務。在現實生活中，這就需要買方做到對證據的把握，需要證明賣方不愿履行其合同義務的主要原因是因為房價上漲，這樣才會在日后發生訴訟也會占據有利地位。若合同履約問題發生了爭議，守約一方未能保存好證據，違約一方會窮盡可能的抗辯，證明違約的原因不在于房屋上漲，在未經配偶商量，單方面作出決定等其它理由以此主張合同的撤銷。如果買方當事人一開始能夠意識到潛在的法律風險加以防范并及時取證，那么買方當事人的合法權益是能夠得到法律所保護。當事人日后簽訂重大合同時候，涉及關鍵性利益的時候，建議找專業律師咨詢或陪同簽訂或陪同采取取證措施，盡量把損失和不利因素降到最低。
建議：若提起訴訟，需要注意適用定金罰則和主張違約損失的選擇問題，需要注意，違約金和定金罰則在訴請的時候只能擇其一。主張違約金時，若實際發生的損失若高于合同約定的違約金的，在訴請的時候違約金可以適當提高，一般以實際發生的損失為主，即房屋上漲造成的損失和造成的其它損失。在現實生活中，一般都是房價上漲的過快，建議守約方首先訴請返回定金，其次還可以繼續讓違約方承擔相應的違約責任。如：賣方因為房價上漲而違約，守約方買方已交付定金10萬，如果守約方主張訴請定金罰則，買方可以得到賣方所返回的20萬，然而買方收回來的定金并不能彌補房價所上漲造成的對自己的損失。所以守約方買方可以主張返回定金10萬，并要求因為違約行為而造成的實際損失15萬（即房價上漲對守約方造成的損失），因此守約方就可以獲得25萬賠償。如果是因為房價上漲，導致賣房后悔，理所當然違約也是要付出沉重代價的。違約一方不僅要返回定金而且也要彌補因為房價上漲所造成的損失。同樣的，如果買方違約，賣方收取的定金將不被退回。在民事經濟活動中，法律尊重雙方當事人的意思自治，非經法定理由，合同不允許隨意違約或者撤銷，改變。如果合同一方當事人違約，則需要承擔因違約行為而導致的損失，所以法律會盡可能的促成合同的成功及履行。所以建議當事人合同簽訂之后，應該盡可能的履行。
熱點二：買方支付購房首付款后，以房貸政策變化導致不符合辦理銀行按揭貸款條件為由主張解除合同。買方需要承擔違約責任嗎？
法律規定及分析：銀行房貸政策調整是政府為加強房地產交易進行的政策調控，該調控政策何時出臺以及具體內容如何，當事人簽訂房屋買賣合同時雙方均不可預測。故一般情況下，買受人確有證據證明因銀行信貸政策調整而無法履行付款義務的，可參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定處理，即買受人可以請求解除買賣合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。但是在現實生活中，當事人是否可以請求適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，主張有權解除買賣合同和不承擔違約責任的問題。法律規定商品房買賣合同約定的付款方式為銀行按揭貸款支付，根據法律規定，即使發生情勢變更，合同各方亦應友好協商，積極尋求其他途徑繼續履行合同，法律在尊重雙方當事人意思自治的情況下會盡可能的促成合同的成立。由于政策變化，提高了二套首付比例或者政策變化，不具備貸款條件，在選擇按揭方式付款及向銀行申請按揭貸款前就應當當事人就應該預料到銀行可能基于國家政策變化或銀行自身風險評估而不予放貸的情形，銀行不予放貸或者提高二套首付款比例的政策并非當事人買方不可預見、不能克服的情形，當事人應對相關的投資風險有所預見，包括在選擇按揭方式付款及向銀行申請按揭貸款前就應當預料到銀行可能基于國家政策變化或銀行自身風險評估而不予放貸的情形，所以在這種情況下買方違約需要承擔相應的責任。
建議：類似于這種政策的變更，不可認定為不可抗力，不可抗力它一般指是雙方當事人不可遇見的，如洪水，火災等，在法院的判決當中能夠歸于不可抗力的因素少之又少。在現實生活中，上述條例《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定，立法背景主要針對的是一套房屋的買賣，如果遇到政策調整變化，不具備買房資格導致銀行無法繼續放貸，法律會根據具體情況予以判斷。但是在二套房買賣中，當事人應該預料到若無法房貸或者首付比例提高而無法履約的風險，這種情況下，當事人仍需要承擔相應的違約責任。筆者認為，國家政策的變化并不屬于不可抗力，即不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，并不必然導致合同目的無法實現，該政策變化的情形屬于正常商業風險，且如果因為當事人因為政策首付提高或者不具備貸款條件，當事人仍可通過籌措資金加以克服來確保合同的履行。因此，政策變化導致首付不夠或者不具備房貸條件必然不能作為不履約一方要求解除合同或者免除違約責任的正當理由。
熱點三：若果因為政策變化，導致不具備買方資格，那么這種情形之下是否可以作為作為不履約一方要求解除合同或者免除違約責任的正當理由呢？
法律規定及分析：需要衡量政策出臺的時間是在簽訂合同之前還是之后。例如，合同簽訂之后，政策出臺了購買房屋需要本地戶口。像這種情況下，買方是可以作為不履約一方要求解除合同或者免除違約責任的正當理由。所以政策的原因作為合理的理由是需要充分考慮政策出臺的時間、合同的簽訂時間、以及相關法律規定的立法背景等因素。
建議：雙方當事人在簽訂合同的時，可以對于所預見的風險作出在法律允許的范圍內作出意思自治的規定。例如合同中可以明確約定將來發生的何種風險應該如何應付以此保護自己的合法權益不受損害。可以在合同中，當事人這樣約定：“銀行不同意貸款，買受人須補足首期款，買受人不能免除違約責任”。故根據上述約定，顯然對于買受人不能從銀行獲得約定的貸款金額情形，或者首付比例的風險已經有特別約定和處理方式，即買受人仍應當向出售人補足不能獲得貸款金額的相應部分，繼續履行其義務。雖因銀行房貸政策調整導致其無法貸款用以支付首期款以外的剩余購房余款，但雙方當事人仍應可以約定通過其它途徑籌措資金以履行繼續付款義務。
所以，雙方當事人在簽訂重大合同的時候，做重大決定的時候務必謹慎，稍有不慎，日后必將會使自己的合法權益受到損害。香港的李嘉誠先生曾說過這樣一句話：“沒有律師的意見，我不敢在合同上簽字。離開了律師，我什么也做不了”。
來源：法律讀庫 作者：李律師
