借名購房涉及哪些法律問題？
借名購房，顧名思義，即是購房人作為實際出資人購買房屋，登記于他人名下，但所有權仍屬于出資人的情形。那么，借名購房涉及哪些法律問題?下文為您詳細介紹相關內容。
一、借名購房的原因分析
購房人需以他人名義買房，主要有如下原因：
1、規避法律、政策的限制性規定。
為了改善城市低收入居民的居住條件，在城市商品房之外，政府實施保障性安居工程，建設了包括廉租房、經濟適用房等在內的特殊住房。中央財政對保障性住房投入了大額的專項財政補貼，這是政府為城市低收入居民所提供的一項特殊的社會福利政策，故保障性住房的購房者需要具備特殊的條件，對其有嚴格的資格審核。
除此之外，面對當前房價高漲等具體情況，一些房價過高的城市為徹底遏制房地產行業的投機和過度投資，在2010年《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺后，先后有46個重點城市實施了基本限購令，根據購房者戶籍和家庭單位對其購房數量進行限制，以期購房需求和房價回到理性合理和可支撐的水平。基于上述政策等，很多購房者為了獲得購房資格，采取了借名購房的方式，以享受國家為特殊人群提供的福利，或規避政策的限制性規定。
2、貪圖特殊的身份或條件所享有的便利、優惠。
如單位集資建房，通常只面向單位員工出售，或是單位員工購買的價格遠低于市場價格;又如開發商銷售手段，只面向小區業主銷售停車用房，或是采取抽簽排序選房的方式銷售房屋并不允許轉讓抽簽序號;再如公積金貸款，或其他商業貸款，要求貸款人必須具備某些資格條件或是信用等級;等其他情形。購房者通常為了享有這些特殊身份或條件所帶來的購房優惠、便利而采取借名購房的方式以他人名義購房。
3、轉移財產、逃避債務。
債務人到期不履行法律文書所確定的債務，債權人可申請法院強制執行。部分債務人為了逃避債務，將自己的房產登記于他人名下，以達到使法院認為其無財產可供執行的假象。
二、借名購房所產生的法律問題
借名購房使得房產登記的權利人并非真正的房屋所有權。根據物權變動的公示公信原則，為避免給交易相對人帶來不可預見的損害，維護交易安全和穩定，物權的所屬應當進行公示。動產以其占有為公示，不動產的公示方式即是登記。根據《中華人民共和國物權法》第九條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”可以看出，不動產物權必須經過登記始發生物權效力。一經公示，即產生公信力。
當事人基于對財產權屬公示的信賴而為的交易行為，應當受到法律的保護，比如善意取得制度。而對于借名購房，出資人并不是登記的權利人，即使其事實上對該房屋占有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。登記權利人如果擅自處分該房屋，如設定抵押、出售等，如果相對方符合善意取得的要件，法律會偏重保障交易安全和善意相對人的利益，不會僅因其非事實權利人，無權處分而判定該物權變動無效。因此，借名購房如果發生糾紛，通常會陷入這樣的境地：法律保護當事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對人基于物權公示公信力產生的信賴利益以維持社會的穩定。
三、借名購房中雙方當事人所面臨的風險
借名購房對于雙方當事人都有不可忽視的風險。
(一)出資人所面臨的風險
1、如果借名購房后，登記權利人反悔，即使當事人留有足夠充分的證據證明借名購房事實存在，也為其自身帶來許多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實的存在，出資人自身權利得不到保障，導致錢房兩空。
2、如果所購房屋為保障性住房，出資人實際上并不符合購房條件，即使登記權利人認可借名購房事實，出資人也不可能取得該房屋的所有權。
3、如果登記權利人擅自出售房屋，交易相對方為善意且已經辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實存在，也只能要求登記權利人承擔相應責任。
4、如果登記權利人擅自在該房屋上設定他權利如抵押權等，在他項權利人為善意的情況下，出資人如果要求確認權屬，通常需要滌除他項權利，才能獲得他項權利人的認可，更甚之，如果抵押權人按照法律規定和抵押權登記實現抵押權，勢必對出資人自身的權利造成影響。
(二)登記權利人面臨的風險
1、如果購房需要的是登記權利人的資格、條件以享受優惠，借名購房后登記權利人通常喪失了再次享受該優惠條件的機會，如部分城市的首套房優惠政策，抽簽搖號所取得的序位等。
2、如果出資人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續，在出資人不履行按揭還款義務的情況下，實際上是對登記權利人的信用資質發生影響，甚至銀行直接向登記權利人要求還款。
3、如果登記權利人未償還到期債務，債權人向法院申請強制執行，法院在查明被執行人財產時，將會把借名購房的該房屋視為登記權利人的財產，可能會將之作為被執行人生活所必須的財產予以保留，但執行其其他財產，導致登記權利人實際上生活所必須的財產被執行。
另外，借名購房的情況下，出資人與登記權利人通常關系較為密切，法院審理的借名購房糾紛中甚至多有親屬關系，因此雙方基于信任，很多未簽訂書面協議或者協議約定并不明確。但由于借名購房本身隱藏著許多不可預測的因素，很容易引起糾紛，除了對當事人本身財產權利的損害以外，亦是對雙方感情的破壞，從親人變仇人的不乏其人。
四、借名購房法律風險防范
2010年12月，北京市高級法院印發《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第十五條規定，“當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”第十六條規定，“借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。”重慶地區雖未發布相關規定，但根據現有法律規定和司法實踐，借名購房類糾紛，建議當事人從以下幾方面著手，保障自身權利；
1、經濟適用房等政策性保障住房，如果當事人確實不符合購房人條件，放棄購房。
2、如當事人購房并未違反法律、法規的禁止性規定，確需采用借名購房方式的，應當簽訂書面合同，并將雙方當事人信息、房屋信息、房屋購買方式和雙方約定的其他內容記載清楚。
3、出資人、登記權利人在借名購房前都應當對對方的財產、信用狀況做深入、詳細了解。
4、出資人應當妥善保管購房憑證、房款支付等所有證據材料，避免發生糾紛后舉證困難，不能證實借名購房事實。
5、為防止登記權利人擅自處分房屋，出資人可與登記權利人辦理房屋抵押權登記，將該房屋抵押登記在出資人名下。
借名購房看似簡單便利，為當事人規避了很多限制性條件帶來實惠，但實際暗藏許多不可預測的風險，建議當事人慎用。
文章來源：建筑房產法律千萬說
