分享 | 房價上漲賣家頻繁違約，購房者該怎么辦？
隨著房地產市場日漸升溫，房地產糾紛案件數量也在急劇增加。很多案件案情基本相同：二手房協議簽訂后，賣主要求漲價，或寧肯毀約雙倍返還定金也不配合買主過戶。隨著房地產行業的不斷升溫，面對賣家違約，購房者該怎么辦？
案例一
在港城上班的王先生，去年年底看中了市政府附近的一套房子。在中介提供的房屋買賣協議上，雙方都簽了字，并交了1萬元定金。春節過后，王先生就開始聯系賣家，商量付房款以及過戶事宜，這時賣家在電話里猶豫了，說小區業主QQ群里都在講市政府旁邊的房子還要漲價，自己不賣了。
賣家不急，買家急。王先生付了購房定金，自然理直氣壯，他直接找到賣家，稱雙方白紙黑字簽了合同，自己還付了1萬的定金，賣家沒有權利說不賣就不賣！賣家的意見也很明確：定金可以全額退，他愿意雙倍支付違約金。憤怒之下，王先生訴至海州區法院。
法院經審理認為，雙方簽訂的房屋買賣合同真實、合法且有效，賣家以不作為方式拒絕履行合同明顯屬于違約，現原告王先生選擇繼續履行合同，被告應當承擔繼續履行合同的違約責任。
案例二
二胎放開后，港城李先生發現自己家變小了，急忙買房，在東區萬達廣場附近看中了一套120平米售價100萬元二手房，雙方簽訂了買賣合同，并付了40萬元首付款，余款待李先生從銀行辦理按揭貸款后支付，不料一個月后貸款批下來后，賣家電話通知李先生房子不打算賣了。李先生通過中介一核實，原來賣家簽訂了房屋買賣協議后，又在其他中介掛盤，加價出售，標價120萬，很快售出了并迅速辦理了過戶。李先生起訴至海州區法院。
法院經審理認為，被告“一房二賣”，違背誠實信用原則，已嚴重違反合同約定。法院判決解除合同，賣家賠償李先生實際損失22萬元，退還首付款40萬元，合計62萬元。
法律提示
售房協議一般會約定“定金”，甚至是“違約金”，但由于賣家經不起價格上漲誘惑而撕毀合約的情況仍然頻頻發生，此時，在房屋尚未轉售也沒有過戶時，買家可以在定金索賠、違約金索賠或者要求繼續履行合同(交房)之間擇一維權。
如果涉案房屋已被“一房二賣”，也就是已經被轉售他人且已辦理過戶，那么依照《物權法》對善意第三人(最終買家)的交易保護，前手買家是無法起訴要求繼續履行合同的，并且“合同標的”早已被轉手，新的買家已經開始享受《物權法》保護了，前手買家只能在定金索賠、違約金索賠、賠償實際損失之間擇一維權。那么賠償實際損失怎么計算呢？根據《合同法》第113條的規定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，應賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。案件中，房價上漲后房屋的現價值與合同約定的交易價格之間的差額，應視為合同履行后，買房人享有的可得利益。
最后辦案法官提醒廣大市民：買賣房屋需謹慎。一旦簽訂合同，就必須遵守民事行為的帝王準則：誠實信用。法院在審理案件時，只要合同是雙方真實意思表示，不違反法律規定，就會判決繼續履行合同或賠償包括漲價部分在內的全部損失。趁火打劫要求漲價的賣主最終可能不但拿不到漲價款，還要承擔訴訟費、保全費、律師費等損失。同時失掉的，還有自己作為一個人的美德：誠信。
來源：江蘇省高級人民法院
