小伙因限購沒能網簽 房價翻番后房主不賣還把他告了
濟南市民焦先生最近遇到一件麻煩事，因為去年賣了一套房，沒想今年成了被告。原來因為原買主在限購中失去了購房資格，他將房子賣給別人，新政出臺后，原買主又有購房資格了，以焦先生私自解除合同為由起訴了他。
買方未按時交首付又失去購房資格 房主將房賣給他人
去年10月，焦先生將位于高新區的一套房子掛在房產中介，過了沒幾天，就有一位年輕人小吳看好了這套房子，兩人在中介簽訂了購房合同。在簽訂合同當天，小吳交給焦先生5萬元定金，合同上規定30日之內，小吳應將首付款50萬元交給焦先生并且雙方完成過戶手續。
然而一個月的時間過去，小吳杳無音信，中介方面也沒有聯系交易雙方，焦先生以為小吳不想要這套房子了。“因為合同上規定如果他到期沒有交首付，沒有履行合同就視作違約，定金不予退還。”
焦先生以為這樣就算是小吳違約解除合同了。又過了一個月，2016年12月26日濟南市限購令升級，因為小吳是外地人，且社保連續繳納不足兩年，在這次限購升級中，小吳失去了購房資格。“限購出臺后，他聯系過我幾次，我說既然你不能買了，那我就把房子賣給別人了。”焦先生說，小吳并不同意他將房子賣給別人，稱自己再想想辦法。
今年3月份，又有一名購房者看好了焦先生的房子，雙方很快簽訂合同并且完成了過戶手續。沒成想，5月18日，濟南市再次出臺政策，規定本科及以上學歷只要連續繳納半年以上社保就可以享受三成首付購房，按照這個規定，小吳是可以購房的。新規出臺后，小吳就以焦先生私自解除合同，一房多賣為由將焦先生告上了法庭。
針對焦先生的案例，律師稱他很有可能敗訴，將會面臨賠償。焦先生不明白，明明是對方先違約，怎么自己就成了被告了呢?
因限購一直沒能網簽 如今房價飆漲 房主不想賣了
2016年4月，小林從青島調到濟南來工作。為了安家，小林賣掉了在青島的房子，在濟南購買了一套二手房。期間因連續遭遇三次限購，失去購房資格，還被告上法庭。“我買的是次新房，當時買房的時候還沒有房產證，當時房主承諾說2016年7月能下證，到時過戶。”小林說，她覺得房子各方面都不錯，就通過中介跟房主簽訂了買賣合同。2016年5月，小林按照合同交給房東三分之一的房款，隨后便辦理完了交接手續，將房子簡單裝修了一下，小林就搬進去住了。
兩個月后，濟南房價開始飛漲，當初小林90萬元購買的這套房子，在2016年7月份時，已經漲到120萬元。眼看著房子一天一個價，房東后悔了，雖然已經取得了不動產登記證，卻一直拖著，不同意網簽。
然而2016年下半年濟南連續出臺兩次限購，導致小林失去了購房資格。“我的社保資格還不夠兩年，戶口也沒有遷來濟南，沒有辦法網簽過戶。”小林說，房主看小林沒法過戶，就說要與小林解除合同，可是小林已經搬進去住了，而且很喜歡這個房子，就與房主商議說想辦法落戶。今年4月份，小林將戶口落到單位集體戶上了，可沒想到限購政策再次升級，因為有過貸款記錄，小林需要付60%首付。“我手里目前沒有這么多錢，就與房主商議能不能再給我點時間去籌下房款，這下房主不愿意了，以我之前沒有購房資格導致不能按照合同規定日期網簽為由，直接將我起訴了。”
在小林的案子中，同樣是對方先違約，賣方并未按照當初約定在期限內與小林辦理過戶手續。
但是通過咨詢后，小林得到的律師答復同樣是自己敗訴的可能性較大。“因為當初我們合同上并沒有寫明規定過戶的時間，一切都是口頭約定。”小林說，雖然自己已經付了大部分房款，但是由于自己后來失去了購房資格，使得合同無法繼續履行，房主因此上訴，“我手里沒有證據，而相反的房主手中的證據較多。”
小林說，她后來落了單位的集體戶，可以買房了，但是因為現在房價與她一年之前購買時的價格已經差距很大，房主不愿意再繼續履行合同將房子賣給她了，就是堅決要解除合同。
律師說法
守約方想終止合同應書面告知違約方
從上述兩個例子中，可以看出無論是焦先生還是小林，都是最初買賣合同沒有簽訂明確，手中證據不足。
焦先生的例子中，雖然確實是對方先違約了，從法律上來說，這個合同到期了對方沒有履行，焦先生有權終止合同，但是他應當書面告知對方。”這個告知中應當包括對方需履行違約責任還有合同解除協議，“有的違約一方可能還不愿意終止合同，這個也不要緊，只要將這個書面告知快遞給對方就算是合同終止了。”
對于小林的例子，律師稱，法院在審理過程中，會依據證據判斷主要是誰的責任，但是法院審理的原則都是要維護交易的安全和秩序，因此在小林已經落戶可以購房的情況下，應該還是會盡量保證合同繼續履行。
合同中應明確每個交易時間節點 盡量提高違約成本約束雙方
自從去年出臺限購政策以來，確實發生了很多因為二手房買賣糾紛而打官司的案例。這些糾紛大致分為兩種情況，一種是房價上漲太快，賣家反悔，另一種就是因為限購之后，買方失去了購房資格，但是又不愿意解除合同，導致的糾紛。
“不管是買方還是賣方，違約方的賠償主要分為三種情況。”最主要的賠償方式就是按照合同約定，合同上怎么約定違約責任怎么履行，假如合同沒有約定就按照法律規定，違約方賠付給守約方造成的實際損失，“還有一種情況，就是約定中的違約責任太高或者太低，法庭或者仲裁委會介入調整。”
對于近來頻發的二手房交易買賣糾紛，律師建議，買賣雙方在購房之前一定要簽訂好合同，將房屋價格、支付時間、支付方式、什么時間解押、貸款、過戶，包括戶口的遷移，這些時間節點都應在合同中明確，“我們沒辦法防范對方是否守約，履行不履行合同，但是要在合同中的違約責任盡可能約定高一些，這樣一方面是以防萬一出現糾紛爭得法院支持，另一方面，高額度的違約金會讓想違約的一方在毀約時慎重思考。”
文章來源：房聞天下
