頭條丨買二手房要注意什么？這11個常見經驗和教訓要牢牢記住！
隨著現在調控力度的加強，新房市場開始慢慢退熱，二手房市場逐漸興起。據說，廣州二手住房市場的火爆程度直逼去年的深圳。
最近小編經常都會接到全國多個城市買賣二手住房的咨詢，有客戶有親友，還有親友和客戶的親友及親友的 n 次方。為了節約答復親友咨詢的時間順便學雷鋒攢人品踐行社會主義核心價值觀，總結買賣二手房常見經驗和教訓，與各位分享。
1、核實清楚自己是否具有購房條件
近幾年，國家的房產調控政策不定時調整，相對應，買房人的購房資格和條件也不定時變化。買家在簽約前應通過多種渠道（包括但不限于中介、房管部門、銀行）核實清楚自己是否具有購房資格，可購買幾套、首付比例、貸款比例，稅費負擔。
2、了解賣家信息
（1）賣家基本情況：是單身還是已婚，如果是已婚，無論房產證是否登記為夫／妻個人或夫妻雙方，買賣合同最好讓夫妻雙方都簽字，或出具同意出售聲明；賣家如果是未成年人，需同時取得監護人同意；如果賣家是公司，還要考慮是否需要公司股東會決議，如果公司是國企，還要考慮是否需要招牌掛（影響買賣合同效力和交易時間長短）；如賣家委托第三方出售，委托書是否有公證，公證書是否真實，委托期限是否在有效期內等。
（2）賣家資信和賣房目的：有些賣家和個別中介可能會包裝賣家的賣房目的，盡量讓賣房的理由合理化，打消買房人疑慮，但如果買家有心用對方法，還是會一定程度了解賣家的真實賣房目的，如果遇到賣家為了融資急需（哪些人會融資賣房自行想……）賣房，那么要注意了，賣家很可能對外有潛在的或現實的債務危機，房子可能在交易過程被查封。對于買賣房屋來說，有時候碰到一個好的賣家，交易就成功了一半（這是正確的廢話，但真是考驗人品和運氣）。
3、了解房屋基本情況
房屋性質（住宅、公寓還是商住，涉及能不能落戶）、房子有沒有抵押（涉及到交易時間長短，是否需要買家提前贖契）、有沒有查封（決定了房子能否交易）、有沒有租賃（承租人有優先購買權）、學位是否被占用、房產是否為賣家唯一住房／房產證是否過2年／5年（涉及到稅費多少）、是否為房改房（涉及到補交地價、補交公攤面積費用）。
4、了解中介基本情況
中介公司及中介人員是否有房產經紀資質，業內口碑（比如是否有被處罰被起訴或哄抬房價、代為收取買家房款的在爭議發生后不及時將房款付給賣家或退還給買家等情形）。
5、慎重為賣家提前還貸
現在全國普遍不接受轉按，對于有抵押貸款的房屋，賣家如果沒錢還貸涂銷抵押，往往會要求買家提供首付款為賣家還貸贖契，從買家墊付首付款到房產過戶到買家名下，一般需要15～30天時間，這個期間，如果賣家將房屋另賣或將首付款挪用或房屋被賣家的債權人查封，買家可能面臨房錢兩空的風險。
6、把握好首付款（含一次性付款）的付款時間
（1）銀行托管
據了解，北京建委會要求首付款統一托管，但全國大部分城市包括廣州并沒有強制托管，相反，以廣州為例，很少買家會選擇或很少賣家會同意首付款銀行托管。如果條件允許，對買家最安全的做法是將首付款辦理銀行托管，將銀行付款條件約定為房產證辦到買家名下。
（2）辦理過戶遞件當天
如果賣家不同意首付款托管，建議買家最早也應在辦理過戶遞件手續后的當天支付（這也是廣州最常態的付款節點），由于辦理過戶遞件到出房產證一般需要7個工作日，這段辦證期間房產仍然存在被賣房人的債權人訴訟查封（概率很低但還是有買房人遇到）的風險。
7、買家按揭貸款的，買賣合同要明確貸款不足額或不獲批準時的解決方案
買家貸款能否獲得銀行批準以及批準的額度受限于銀行貸款政策（不定時在變）、買家資信（信用卡有不良還款紀錄、被訴訟／被執行紀錄、收入證明等）、交易房屋的評估價等，買家簽約時應當充分考慮這些因素，一旦貸款不足額或不獲批，是限期一次性付款還是與賣家免責解除合同，終止交易，無論與賣家商定哪種方式，都應在買賣合同時約定清楚。
8、買賣合同要明確買家在交易過程中喪失購房資格時的解決方案
買家在交易過程中可能會遭遇出臺房產調控新政策或其他原因導致喪失購房資格而無法繼續交易的情形，買賣合同應當明確約定，一旦發生該情形，買家可選擇將房屋過戶給有購買資格的第三方或免責解約或支付一定違約金解約，具體能夠約定哪種方式，取決于買賣雙方的協商情況。
9、買賣合同要明確合同解約時中介費負擔問題。
由于買賣合同（三方協議）均為中介公司提供的格式版本，絕大部分買賣合同一般都約定，無論因何種原因解除合同，買賣雙方都應支付中介費（當然行規都是由買家全部承擔，獨家代理的除外）。但我個人認為，從買家立場而言，可以區分具體解約原因與中介商定是否支付中介費及支付多少，比如，如果是賣家或買家違約而解約的，可以考慮支付依約支付中介費，而對于房產政策調控、銀行貸款政策調控導致解除合同的，買家可以與中介協商減免中介費并在買賣合同中予以明確約定。
10、所有與買家、中介談妥的條件落實到合同條款
到了爭議發生對簿公堂的時候，法官只看合同條雙方證據，所以所有沒有落實到合同條款的條件都是耍流氓。
11、嚴格按照合同約定誠信履行合同
買家的主要義務主要在及時提交辦理按揭貸款資料、及時支付定金、及時支付首付款（或托管）、及時提供過戶資料辦理過戶等，這些一般在合同中會明確約定具體的時間節點。按照約定履行合同，這個道理很簡單，但在我接觸的案件中，還是有不少買家并非惡意違約／無條件履約，卻因疏忽大意或不重視合同條款而不及時履約。這樣的后果是賣家不僅有權追究買家的違約責任，還可以借此為自己的惡意違約行為抗辯開脫，啞巴吃黃連有苦說不出說的就是這種不重視履約的買家。
有些買家買個幾千塊錢的物品在網上比對、研究、咨詢很久，但在買房（現在京滬深廣一套普通房屋也要小一千萬）時可能不會花一兩個小時的時間去研究怎么談合同、簽合同，有的可能連合同都不仔細看就直接簽約。
但愿這篇小文能夠讓更多的買家明白，只有參與制定游戲規則（談合同、簽合同），按照游戲規則辦事（嚴格履約），才更可能得到規則的保護。
文章來源：房產經紀人那些事兒
