房屋買賣中本約合同簽訂后預約合同的效力認定
關鍵詞：預約合同 本約合同 效力
【裁判要旨】
本約合同簽訂后預約合同的目的已經達成，預約合同即終止，再行確認預約合同的效力已無意義，不應支持。
【案情】
2012年，被告某房開公司為銷售樓盤，發布了宣傳廣告、售樓書并設置樣板房，宣傳廣告、售樓書上顯示該樓盤東面配套五星級酒店，樓盤內配置五星級會所等。2013年，原告程某為購置商品房與被告某房開公司簽訂了一份《商品房預定協議書》，該《商品房預定協議書》約定雙方必須于5日之內簽訂《商品房買賣合同》。同時，該《商品房預定協議書》第五條約定：雙方同意將發布或提供的廣告、售樓書、樣板房所標明的房屋平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準及附屬設施、配套設施作為商品房買賣合同的附件。5日后，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，《商品房買賣合同》附件八重新對房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準及附屬設施、配套設施等進行了具體約定，具體以實際交付為準。該樓盤結頂后，程某發現該樓盤并未配套五星級酒店和五星級會所，且對樣板房進行了拆除。現原告程某訴至法院要求確認《商品房預定協議書》第五條有效。
【裁判】
浙江省永嘉縣人民法院經審理認為：《商品房預定協議書》約定雙方當事人于預定期滿前簽訂《商品房買賣合同》，可見《商品房預定協議書》系預約合同。雙方當事人簽訂《商品房買賣合同》之后，預約合同中當事人的權利義務已由本約合同吸收，當事人的權利義務由本約合同進行調整，原告程某再行確認預約合同的效力已無意義，故駁回原告程某的訴訟請求。
程某不服一審判決,上訴至浙江省溫州市中級人民法院，二審法院經審理認為：《商品房預定協議書》第五條系雙方當事人的真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規的強制性規定，不存在無效情形，但《商品房買賣合同》及其附件對該協議書第五條所涉及的事項重新進行了約定，該協議書第五條已被《商品房買賣合同》及其附件的條款所取代。據此，二審法院維持原判。
現本案一審、二審判決均已發生法律效力。
【評析】
最高人民法院《關于審理買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第二條首次承認了預約合同，所謂預約是指約定將來訂立一定契約之契約。本案中當事人簽訂《商品房預定協議書》，約定了房屋平面布局、結構、建筑質量等，并約定在5日內簽訂商品房買賣合同，并自愿受其約束，該《商品房預定協議書》屬于預約合同。但司法解釋對預約合同的效力等并未作出明確規定，這給司法實踐中預約合同的定性帶來困難。而本案爭議的焦點正是本約合同簽訂后預約合同的效力。
第一種意見認為，合同拘束力不僅發生在合同的訂立、履行階段，也發生在合同訂立前、合同權利義務終止后分別產生的先合同義務、后合同義務等附隨義務。故即使本約合同簽訂后，預約合同依然繼續有效。
第二種意見認為，本約合同簽訂后，雙方當事人的權利義務由預約合同轉為受本約合同約束，雖然雙方當事人并未作出解除預約合同的意思表示，但雙方當事人以其行為表示解除了預約合同，由本約合同約束自己的權利義務。故在雙方當事人簽訂本約合同后，預約合同自動解除。
第三種意見認為，雖然預約合同和本約合同是分別獨立的合同，但基于預約合同和本約合同的特殊關系，本約合同簽訂后，預約合同完成使命，已然失去其應有的作用，預約合同在本約合同簽訂后即終止。
筆者贊同第三種意見。
本約合同簽訂后，當事人的具體權利義務由本約合同進行約束，預約合同的使命已經完成。同時本案中當事人在本約合同中就房屋的平面布局、附屬配套設施等作出與預約合同不一致的約定，若認為預約合同繼續有效，必將造成權利義務的混亂，故繼續有效的觀點顯然不正確。
合同解除分為法定解除和約定解除。法律并未規定本約合同簽訂后預約合同解除，故不符合法定解除的條件；雖然預約合同和本約合同所指向的標的、終極目的是相同的，但兩者的權利義務截然不同，不能因此判定雙方作出了解除合同的合意。故自動解除的觀點也顯然不正確。
預約合同和本約合同是分別獨立的合同，本案中《商品房預定協議書》系雙方當事人的真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規的強制性規定，不存在無效情形，但簽訂預約合同的首要目的就是約定在一定期限內簽訂本約合同，本案中當事人也約定在5日內簽訂商品房買賣合同，且之后當事人也按約簽訂了《商品房買賣合同》，對相關的權利義務進行了具體約定，《商品房預定協議書》的目的和使命已經完成，之后當事人的權利義務應由《商品房買賣合同》進行確定和約束，何況當事人在《商品房買賣合同》中就房屋的平面布局、附屬設施及配套設施等內容對《商品房預定協議書》進行了調整，而此時再對已完成使命的預約合同作出效力評價，賦予預約合同法律效力，給予肯定和保護，無疑造成當事人法律邏輯的混亂，也不符合合同法之鼓勵交易，促進市場效率精神。
綜上，由于本約合同簽訂這一法律事實的發生，使預約合同所設定的債權債務在客觀上不再存在，預約合同的權利義務終止，再行確認預約合同的效力已無意義，故原告程某的訴訟請求應予駁回。（來源：法律講堂）
