這9種情形下的商品房買賣可以退房！(商品房買賣合同解除的情形)
商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。究竟什么情況下買方可以退房呢？
合同無效有很多原因，在此不能一一細數(shù)，只能擇實踐中之大端進行分析。
(1)違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同未經(jīng)法律規(guī)定之效力補正，則合同確定、自始、當然無效。
此情形下，可以要求退房。具體來說，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，因欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解或顯失公平等意思表示不真實的合同無效或效力不定；因惡意串通、損害他人利益的合同、以合法的形式掩蓋非法的目的、損害社會公共利益的合同以及違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同也都無效。
實踐中，如果開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)時，未取得預(yù)售許可證(或提供虛假預(yù)售許可證)，且在購房者提起訴訟之日也未取得該證，則合同無效，可以退房。
不過有一點要說明，很多咨詢者說“五證”不全、合同無效。這種說法是錯誤的。司法實踐中，在2003年6月1前這種說法可以成立。但現(xiàn)在不能以“五證”來評判合同的效力。
(2)商品房買賣合同沒有備案合同是否無效，能否退房？
不能。商品房買賣合同的備案在法律上只是一種行政管理手段，目的是為國家宏觀調(diào)空提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，法律規(guī)定不是作為效力依據(jù)。購房者不能以此為由要求退房。
(3)土地不合法，可以要求退房。
這種情況通常就是實踐中經(jīng)常提到的“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)我國相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)營法律以及土地管理的法律，房地產(chǎn)開發(fā)只能在二級土地市場進行操作，所用于開發(fā)的土地，必須是國有土地，在農(nóng)地、集體土地上開發(fā)的“商品房”由于土地的原因會導(dǎo)致購房者后續(xù)的辦證不能，而土地不合法也會導(dǎo)致其“合同”無效。因此，購房者可退房。
(4)開發(fā)商的嚴重不誠信行為可退房。
具體是指：
A、先押后賣。即故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
B、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
應(yīng)當注意的是，并不是所有的“先押后賣”行為都是“嚴重不誠信行為”。還要注意法律上的界定是“故意隱瞞”。當然，考察實踐中的做法，這種情況很少發(fā)生。
因為，一般來講，開發(fā)商不會也沒有這個能力“不押”，否則，其資金是無法保障的。第二，抵押本身也是法律所鼓勵的一種資金融通方式，只要按照法律規(guī)則辦理就是合法的；第三，現(xiàn)有的商品房買賣合同(四川版)也已經(jīng)明確把抵押情況列明在合同中，只要開發(fā)商預(yù)售時在合同中列明就不屬于“故意隱瞞”。
所以有位咨詢者就咨詢說開發(fā)商賣給他的房子是已經(jīng)抵押了的，是不合法的，要退房。但其實這就是一種對法律的“誤讀”，因為，抵押行為是否導(dǎo)致退房在法律上有嚴格界定，并不是只要房產(chǎn)是抵押了的就會導(dǎo)致千篇一律的退房。
因此，如果僅以此做退房理由的話，其主張難于得到支持。關(guān)于B點其實也是一房數(shù)賣的變種。不過此情形下是指在合同簽定時的一房數(shù)賣。另外，由于拆遷房的特種債權(quán)性質(zhì)，法律上也把這種情況作為法定退房理由。
(5)購房者不能以房價下降為由要求降低現(xiàn)有合同價款、也不能以此為由要求退房。
關(guān)于這一點，很多購房者都試圖以此為由要求降價或退房。但是，這種要求在法律上是站不住腳的，是不合理的要求。因為從法律上來講，降價屬于合同價格條款的變更，退房屬于整個合同的解除，而合同變更須得雙方達成一致，合同解除(法定解除除外)也須得雙方達成一致或事先解除權(quán)之保留。否則，不能變更或解除，在司法實踐中要得到支持相當困難。
根本違約是違約行為中最為嚴重的形態(tài)，它直接導(dǎo)致合同相對方不能依據(jù)合同實現(xiàn)合同目的、取得期待利益，這種情況下，合同已經(jīng)沒有意義，法律允許解除。
對此，我國合同法第九十四條作出了原則性規(guī)定。針對商品房買賣合同中的具體情況，最高法院對根本違約作出了細化規(guī)定，凡符合根本違約的商品房買賣合同允許解除。
主要是指：（1）先賣后押。即：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）一房數(shù)賣。即商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
此兩種情形下，剝奪了購房者的合同期待權(quán)，購房者可以要求退房。當然，此兩種情形的適用是有嚴格條件限制的，必須以“商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋”為前提條件。否則不能主張解除。
比如，在先賣后押的情形下，如果出賣人滌除了抵押權(quán)，則不會導(dǎo)致購房者“不能取得房屋”，在這種情況下，就不能主張退房，除非開發(fā)商資金斷裂或緊張而無法為滌除行為始得解除。
又比如在一房數(shù)賣的情形下，如果開發(fā)商與后手并未辦理產(chǎn)權(quán)登記也并不必然導(dǎo)致購房者“不能取得房屋”，因此，也不能主張退房，除非開發(fā)商與后手辦理了產(chǎn)權(quán)登記，后手已確定地取得了房屋產(chǎn)權(quán)。
關(guān)于面積誤差的情形和合理誤差值，不管是法律還是合同的示范文本，均予以了明確規(guī)定(但允許約定優(yōu)先)。一般以3%作為合理誤差的參照。以此為是否退房的條件。
實補算差價。至于具體的規(guī)則，合同文本中有詳細的規(guī)定，購房者可以參閱合同作出判斷。
但有一點值得注意，在房屋總建面不變而套內(nèi)改變或公攤改變的情況下，解除權(quán)的約定問題。最好要爭取只要其中一項的改變超過約定合理誤差值，購房者均可要求退房。
此種情形主要是指房屋的主體結(jié)構(gòu)或地基基礎(chǔ)發(fā)生質(zhì)量問題，導(dǎo)致房屋的安全問題。購房者可以要求退房。但是實踐中這種情況一般不多見。
因為工程質(zhì)量是非常重要的一個方面，如果連工程質(zhì)量都出了問題，那其他的問題也就都不是問題了。要注意的是實踐中一般會出現(xiàn)房屋的滲漏、門窗開關(guān)問題、地面空鼓、墻皮脫落、抹灰不勻等問題，這些問題屬于質(zhì)量瑕疵，不屬于質(zhì)量缺陷，購房者不能以這些理由要求退房，但可以要求開發(fā)商維修，費用由開發(fā)商承擔。
實踐中開發(fā)商改變規(guī)劃條件、更改戶型等情形是經(jīng)常出現(xiàn)的，根據(jù)合同的約定，這種情況下，開發(fā)商要書面通知購房者，征求其是否退房的意見。如果開發(fā)商怠于通知，則購房者可以要求退房。
開發(fā)商逾期交房是我們在實務(wù)中最常見的情形。因為逾期交房加大了購房者的風險，所以不管法律還是合同對開發(fā)商的這一違約行為都必須予以適當歸制，以保護購房者的權(quán)益。
歸結(jié)起來，逾期交房的條件主要是期限問題，而期限問題一般由合同約定，實踐中比較常見的是兩個點：60日和90日。一般逾了這個期限，購房者即可要求退房。
這種情形下的解除權(quán)一般是保留給開發(fā)商。主要指購房這未在合同約定期限內(nèi)付款，開發(fā)商可以解除合同，將房屋另行出賣，以保護開發(fā)商的利益。
辦證遲延(不能)將嚴重影響購房者的利益，故法律規(guī)定，在這種情形下，購房者可選擇退房。辦證遲延的情形，一般根據(jù)合同約定的辦證最后期限屆滿之日起一年后，仍然不能辦證的，購房者可選擇退房。
辦證不能的原因相當復(fù)雜，有開發(fā)商的土地問題、資金問題、規(guī)劃問題等等，但不管是由于哪一方面出了問題，購房者是確定地不能取得產(chǎn)權(quán)，那么購房者無法實現(xiàn)自己的合同目的，也不能擁有房屋的所有權(quán)，所以，這種情況下，購房者最好選擇退房。
這種情形下，又分兩種情況。
（1）當事人一方的原因?qū)е隆；蛘唛_發(fā)商，或者購房者。這種情況下，對方當事人可以請求解除合同。即，開發(fā)商的原因?qū)е拢彿空呖梢越獬毁彿空叩脑驅(qū)е拢_發(fā)商可以解除。此為一方解除權(quán)。
（2）不可歸責于當事人雙方的事由。此種情況下既不是開發(fā)商的原因也不是購房者的原因，則開發(fā)商和購房者任何一方均可解除。此為雙方解除權(quán)。
商品房買賣合同中的情況是多變的，本文僅僅是就實踐中常見的基本情況從法律上做一個大致的梳理，未能也不可能窮盡所有的問題。商品房買賣的具體問題只有針對具體情況才能做更進一步的分析。
(說明：本文僅就“商品房”問題進行梳理，不涉及二手房、經(jīng)濟房、政策房、安置房、私房等房產(chǎn)問題，因為這些不同的房產(chǎn)適用不同的法律規(guī)則，而商品房反映出來的問題是最多的，故重點探討商品房的法律問題)。
文章來源：法律快車
