不準買，不準賣，不準貸，不準抵押！中國房地產進入凍房模式
最近，“凍房”這個新詞匯，一夜之間火遍全國，讓炒房客心驚膽戰。我研讀后，發現有3篇關于凍房的文章，最火：
一是網上瘋傳的《凍房一一中國式廢鈔》
二是米筐投資的反駁文章《凍房是中國式廢鈔？別瞎扯了！》
三是財經韜略寫的《真正的樓市調控大招！凍房，終于來了！炒房客哭暈》
特別是6月28日晚上西安市政府出臺的樓市調控新政，將居民過去買的房產交易也全部凍結（2017年4月18日之前買的新房要滿5年才能賣、二手房要滿2年才能賣），被各界普遍認為是凍房新舉措，也標志著中國房地產進入隨時可以凍結居民房產交易的“凍房模式”。
西安始創的全國最狠“凍房”政策，原文如下：
2017年4月18日以前，在新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域范圍內，購買的商品住房，自購房之日（以商品房買賣合同網簽備案時間為準）起滿5年方可上市交易；在上述區域范圍內購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》后滿2年方可上市交易。
西安這次出臺政策的最大看點是：政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了這個先例在，未來房價異常上漲的城市，政府就可以出其不意地宣布“凍結某一期限內房屋的交易”。
凍結，意味著產權不完整，意味著流動性可以隨時歸零。這樣，必然影響到資產價格。對于炒房者來說，意味著有了一把懸劍在頭上，隨時可以被斬首。
一旦西安的“限售可追溯模式”被推廣，甚至被延長，則可能出現過去10年買的房子都無法出售的局面。廈門始創的限賣，不就從最初的2年限賣，延長到了保定、珠海的10年限賣了嗎？但之前的限賣，都是政府有言在先，只對此后交易生效。西安這種突然對之前交易進行限賣，直接凍房，是史無前例的。這會帶來炒房客恐慌性拋售嗎？會刺激樓市大幅波動嗎？都有待觀察。
無論如何，2017年6月28日，西安在中國樓市開創了歷史。中國房地產從此進入“凍房模式”，而且各地政府隨時可以對居民任何時候買的房產，凍結其交易。
西安給全國人民上了一堂生動的凍房解說課：
什么是凍房呢？就是凍結房產交易、鎖住房產成交量，限制買房人買房及賣房人賣房，簡稱凍房。這也是本次樓市調控的新穎之處：不準買、不準賣、不準貸、不準網簽、不準抵押貸款，也可簡稱為限購、限售、限貸、限簽和限融，讓樓市成交量迅速降溫，達到冰凍的狀態。
《凍房一一中國式廢鈔》一文，說凍房就是把人們的房產凍結，也就是把買房人手上的鈔票凍結，就算房價再高，人們也無法把房產變成一分錢：
現在對房地產的四不準：不準買、不準賣、不準貸、不準抵押會越來越嚴格，也就是要讓房產徹底失去流動性和貨幣資產屬性，而中國人的資產70%-80%體現在房產上，當房產失去流動性后，房價再高，它也無法變現成一分錢。這就是說，把無錨印出來的鈔票全部凍在房產泡沫里，凍房！
大家應該還記得全國熱議的這篇文章：《厲以寧8年前用67個字算準房價一直上漲；對樓市下一步，他還說了41個字》。其實說的也就是凍房，把買房人的錢凍結在房子里面，大家仔細看下厲以寧說的這段話，細思恐極：
著名經濟學家、北京大學教授厲以寧：房價是應該上漲的，漲到盡量的高度，銀行的按揭要壓下來，特別是二套房堅決不允許按揭，不讓銀行產生過多不良資產就行，目的主要是讓有錢的人盡量多買房子，當他們把錢花得差不多的時候，房產稅一定要開征，再徹底把房價壓下來，這樣才能讓大家都住得好。
厲以寧教授的話，用大白話來說就是：要讓房價盡可能地向上漲，讓有錢人把錢都拿去買房，等他們把錢花得差不多的時候，開征房產稅。（編者細思恐極）
如果你仔細研究中國近8年來的房價走勢，就會發現厲以寧這段話太準了，太狠了！按照厲以寧的邏輯，先讓房價漲，漲到一定階段后，凍房，開征房地產稅。
再后面，就是中央政治局4月25日強調的“要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制”了。
長效機制，現在還不明確。可以明確的是，房地產稅是肯定要征的。6月24日，全國人大常委、財經委員會副主任郝如玉介紹，《房地產稅法》立法已經列入預備級論證、研究的階段。
全國人大財經委副主任委員尹中卿，在今年3月份表示：“房地產稅降房價是毫無疑問的。”他說房地產稅有兩大功能：第一個就是解決“房子是用來住的，不是用來炒的”問題，保障居民居住需求，抑制住房投資性需求。第二個就是健全地方主體稅種，為地方政府提供穩定財政收入來源。
最近輪番出臺的新一輪新政，本來就讓樓市這只驚弓之鳥，心驚膽戰。6月28日晚上西安出臺這一追溯過往的凍房新政，更是震驚全國。
從去年9月底至今，南京這一輪限購限貸限漲限賣的房地產調控，已經取得豐碩成果，整體樓市已經大幅降溫，土地價格都在下降，大部分投資客也已主動撤出。
這兩天，很多南京的多套房主、投資客，都在擔心：現在南京的凍房政策，只是針對2017年5月14日起新購的住房，規定要拿到不動產權證滿3年才能賣，不涉及2017年5月14日之前買的房子。萬一南京也學西安，出臺新政，規定居民之前買的房子，也要限賣，那很多炒房客豈不是一夜之間被套牢？那可怎么辦？
南京資深房產投資客“LXD”對我說，看了西安的凍房新政后，深感：就算在南京，現在房子也不能亂買了！因為買房投資最大的兩個魅力，一個是能用杠桿，就是用首付加銀行貸款，就能撬動一套房，現在限貸新政下，杠桿已經被廢掉了；另一大魅力是房產有流動性，能夠變現，現在“凍房”政策下，房地產的流動性已經被打掉了一半，如果再追溯以前買的房子，那房產的流動性就完全喪失了，所以現在買房投資意思不大，倒是風險很大。
南京大學商學院茅寧教授，轉發了《真正的樓市調控大招！凍房，終于來了！炒房客哭暈》這篇文章，并評論：“可以追溯以往的交易！這意味著，凍房政策可能真的降臨了。切記，不能變現的資產，不值錢！”
茅寧教授對我說：“房地產問題短期是金融問題。凍房意味著不漲也不跌。長期看，除了極少數大城市，住房將回歸居住屬性。”他提醒，中國房地產進入凍房模式，炒房客要當心了，可能被套牢，如果現金流不好，可能引發資金鏈斷裂。
寧鎮揚樓市主編周晶，今天轉發了一篇凍房的文章，發表評論：“手上有錢，在南京買房自住或改善，還是能買的 。但是如果現金流不充裕，還來投資房產，在如此嚴厲的凍房政策下，未來要當心資金鏈斷掉。”
南京樓市微信平臺主編李子墨認為：
1、南京其實也已進入凍房模式：不準買（限購），不準賣（限賣3年），不準貸（限貸），不準漲（限價），不準網簽（限簽），不準抵押貸款（限融）。隨著各地還在升級調控，現在樓市風險空前加大，房子真的不能隨便買了。
2、我覺得就算在南京，也只有一種房子特別值得投資：那就是被政府嚴格限價、新房價格比周邊二手房價格低一大截、擁有較大“限價紅利”的房子。除此以外，其他房子，都可買可不買。（當然，剛需不一樣，先上車最重要，還是買了再說吧。）
3、反正從現在到明年3月全國兩會前，房地產都將處于嚴控期，南京房子都不要想漲價。現金為王，安全第一。買房投資，宜防守，不宜進攻。
以上觀點僅供參考。全國一盤棋。覆巢之下，安有完卵。整個中國房地產都被嚴控，一些城市已經出現新房降價、二手房賣不動的現象。南京暫時還沒出現實質性降價，但二手房不好賣已經成為現實。下半年南京房地產市場會越來越困難，已經確定會有開發商虧本賣房。市場上的資金面會越來越緊張，現在就連首套房利率也由9折上調到9.5折，甚至是基準利率了。連剛需也不惜被犧牲的時候，這一輪房地產好日子肯定是到頭了。最后提醒所有買房投資的朋友三句話：控制風險！安全第一！保證現金流！
來源：寧鎮楊樓市 作者：李子墨
