商品房買賣糾紛，該如何主張“不超過一倍的已付房款”？
房地產一直是社會民眾最為關注的熱點問題，房價持續高企，使得民眾對于房產交易極為謹慎。為此，法律非常重視對購房者利益的保護，其中尤以《最高人民法院關于適用商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）所規定懲罰性賠償責任的保護力度最大。
《解釋》的第八、第九條規定了商品房買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍賠償責任的幾種情形：
商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（先賣后抵）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人（一房多賣）；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實。
適用懲罰性賠償的要點
A. 《解釋》僅適用于買賣標的物為商品房、出賣人為房地產開發企業的情形（不包括存量房、經濟適用房、房改房等），避免對適用范圍進行擴大解釋。
B. 情形（一）、（二）屬于因開發商惡意違約導致合同目的落空的情形，但惡意違約不必然導致開發商承擔懲罰性賠償責任。一般認為，懲罰性賠償責任的適用須以存在惡意違約為前提，但最高院曾在一個公報案例中，采用了重客觀事實、輕主觀心態的認定標準。
最高院（2012）民抗字第24號判決（節選）
只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，且上述規定中并不存在此種賠償責任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規定。
C. 情形（三）、（四）、（五）屬于開發商存在欺詐從而導致合同無效、被撤銷或被解除的情形；另在合同未明確約定的情況下，若房屋實際面積小于合同約定面積，且面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
D. 在商品房買賣糾紛中，懲罰性賠償應適用《解釋》的規定，而非《消費者權益保護法》的規定。從兩者的比較來看，《解釋》對購房者的保護僅限于六種嚴重違背誠信原則的情形，而不是所有的欺詐情形，適用條件也更為嚴格，必須達到“合同目的不能實現”和“合同無效、被撤銷或被解除”的程度，賠償金額的計算基數為“已付購房款”而非“商品房總價款”。
同時主張懲罰性賠償與房屋差價損失？
在一般的存量房買賣中，不存在賠償一倍已付房款的情況，當事人一般在合同約定的違約金與賠償損失之間進行選擇，如果認為違約金（或定金）不足以彌補其損失，可要求調高違約金標準。若守約方主張了房屋差價損失，一般就不能再主張違約金，若違約金高于房屋差價損失，則不可再另行主張房屋差價。
在商品房買賣中，違約金與賠償損失亦不能同時適用，但房屋差價損失與懲罰性賠償可否同時適用？
一種觀點認為：房屋差價損失屬于賠償損失的范疇，從《解釋》第八、第九條規定的文義上看，并未排除買受人同時主張房屋差價損失與懲罰性賠償的權利，買受人可以同時主張。
另一種觀點認為：《解釋》第八、第九條中所指代的“損失”僅涵蓋因返還財產支出的必要費用、為訂立合同或履行合同而造成的財產實際損失，不應包括合同履行所獲得的利益（可得利益），故兩者不能同時主張。
最高院（2014）民一終字第198號判決（節選）
鄭國安一審起訴所主張的房屋漲價損失，實際上指的就是可得利益損失。《合同法》第一百一十三條第一款規定，違約方應當賠償守約方的可得利益損失，但不得超過其訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，萬通公司與鄭國安簽訂《商品房買賣合同》時，《商品房買賣合同解釋》已經實施，因此，萬通公司應當預見到，如其違反合同約定，根據該解釋第八條的規定，其可能承擔的違約責任，除對方當事人所受直接損失外，還可能包括已付購房款一倍的賠償。
小編認為后一種觀點更為可取，原因在于《解釋》第八、第九條規定的初衷本是因為在房價漲速過快、漲幅過大的大環境下，僅讓作為違約方的開發商返還購房者購房款和賠償利息損失會導致違約方的違約成本過低，難以抑制其違約行為，故規定了懲罰性賠償制度。但房屋差價損失屬于合同在繼續履行條件下得以圓滿履行的可得利益，在合同客觀上已無法履行的情況下，同時支持可得利益與懲罰性賠償會使買賣雙方的責任失衡，故小編傾向于第二種意見。
另外一個爭議較大的問題就是對于懲罰性賠償金額“不超過買受人已付房款的一倍”的適用，是屬于房屋買受人的權利處分還是屬于裁判機構的自由裁量權，實踐中仍存爭議。從最高院就《解釋》答記者問的態度來看，其認為法院可以根據當事人的過錯程度等具體情況，在買受人已付購房款的一倍之內確定賠償數額，最高限額為已付購房款的一倍。反對者認為該種觀點會導致自由裁量權的濫用，同時也會導致不同裁判機構的裁判尺度相差過大，缺乏可預見性。
文章來源：廣州仲裁委員會
