聊聊“夫妻共有”房產的那些事兒
無論是沸沸揚揚的寶強離婚事件抑或嘆為觀止的魔都離婚潮，都離不開一個社會關注的熱點——“房子”。既有緣分已盡的夫妻打算分割房產，也有機關算盡的夫妻準備購買房產，孟子所云“無恒產者無恒心”仿佛有了最真實的社會寫照。
熱戀男女在即將步入婚姻殿堂之際，解決“住房問題”可謂當務之急，可緊接著，房子的產權證上到底該填誰的名字又是一個新的難題，填法不同，解法自然各異。
1、填上“準夫妻”二人的名字
產權證上既然是倆人的名字，房子在婚后即屬于夫妻共同財產，相應地，房屋按揭貸款屬于夫妻共同債務；若雙方最終未能結婚，房子仍屬于雙方的共同財產。值得注意的是，在購買房子時存在父母出資的情況下，一方面，父母的出資一般應認定為對夫妻二人的贈與（除非出現類似向父母出具借條等特殊情形），雙方即使后來離異，父母亦無權要求返還出資款。不過，在上海曾出現過一個判例：在有相應的證據證明父母出資是基于“準夫妻”雙方能成功結婚的目的，則可以認定父母的該部分出資屬于附條件的贈與，視乎“結婚”條件是否能夠最終成就。
2、只填“準夫妻”其中一人的名字
這種方式多見于購房款是由夫妻其中一方全部承擔的情況，實踐中也較為常見。根據現有《婚姻法》的規定，這屬于夫妻一方的婚前個人財產，并不會因為結婚而轉變為夫妻共同財產，若出現離婚，該房子仍屬于登記的夫妻一方。但是，有時也會出現房子是由一方或其父母出資，但卻登記在另一方名下的情形，此時一般會認定為附條件的贈與行為，如果雙方結婚，則房子視為登記一方的個人財產；若雙方未能結婚，房子雖然仍歸屬于登記的一方，但出資一方可要求其返還已支付的購房款。
賣房
在房屋買賣糾紛中，常見的一種類型即是因夫妻其中一方單方面處分夫妻共有房屋而引發的，當中尤以下述兩種情況最為多見：
《婚姻法司法解釋一》第17條第2項
夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
上述規定主要適用于“房屋登記在雙方名下，單方處分”以及“房屋登記在一方名下，另一方處分”兩種情況。該規定借鑒了《合同法》中有關表見代理的規則，旨在突出維護交易安全和保護善意第三人的價值取向。只要第三人有證據證明其“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”，即使沒有完成產權變更登記，其權利取得的請求仍可得到支持，但處分人具有損害夫妻另一方惡意的除外。
《婚姻法司法解釋三》第11條第1款
一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
上述規定主要適用于“房屋登記在一方名下，該方處分”這種情況。該規定一定程度上改變了過去不動產不適用善意取得制度的觀念，但同時不能擴大不動產善意取得制服中無權處分的范圍。故條文本身對于條件的設定較為嚴格，第三人必須滿足“善意”、“支付合理對價”、“已辦理產權登記手續”三個條件。因不動產善意取得的適用前提是購房一方信賴房產登記所表彰的權利狀態，故購房一方應首先推定為善意，夫妻的另一方需要舉證證明購房者并非善意，才能阻卻該條款的適用。
加名登記
夫妻在婚前或婚姻關系存續期間約定將一方個人所有的房產與另一方共有，但尚未辦理房產加名登記手續，贈與一方可否若請求撤銷，該如何處理？
解決上述問題的關鍵在于：夫妻之間的房產贈與行為，應該按照《合同法》中的贈與處理還是按照《婚姻法》第19條的規定處理？
《婚姻法》第19條
夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。
有觀點認為：按照《婚姻法》第19條的精神，夫妻之間關于贈與房產的約定只要意思表示真實，不存在欺詐脅迫的情形，就應該認定為有效，房屋變更登記手續并非其必要條件，贈與方撤銷贈與的，不應支持。
分析：夫妻雙方約定將一方所有的房產進行加名登記，屬于雙方的有效約定，究其本質，是一種贈與行為。《婚姻法》對于是否可以撤銷有效的贈與約定并未作出規定，但《婚姻法》同時并不排斥婚姻家庭領域涉及財產權屬的協議適用《合同法》之規定，《合同法》也沒有將夫妻關系之間的贈與關系作為“贈與合同”專章的除外情形，所以，應該適用《合同法》有關贈與的規定處理上述問題。《合同法》第186條第1款規定：贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。因此，夫妻一方贈與另一方不動產或約定夫妻共有，在沒有辦理變更登記之前，贈與人可以行使任意撤銷權。
來源： 敬東新法速遞
