超八成房屋買賣糾紛涉及賣家不遷出戶口 建議標明違約責任
雖然房子賣了，但是賣家卻遲遲不遷走戶口；買了學區房因無法落戶導致孩子上學成了泡影……昨天，市二中院召開房屋買賣合同糾紛案件發布會，調研顯示，買房人要求現有戶口遷出案件占房屋買賣合同糾紛總數的86%，因戶口遷移引發的此類案件近年呈增長趨勢。市二中院表示，根據現行法律和政策，警方和法院都無法強迫原房主遷移戶口。
賣家不遷戶口引發合同糾紛
據通報，2014年、2015年及2016年1月至7月，市二中院先后審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件分別為13件、22件及15件。其中，買房人要求現有戶口遷出的案件占此類案件總數的86%。該類案件中，有一半涉及了案外人的戶口，除了賣房人的戶口外，戶口上還有他的親戚、甚至是這套房子更早以前的房主。
“案件集中在學區房及連環買賣中”，市二中院民一庭庭長肖大明介紹，經調研，中心城區的案件相對較多，遠郊區的案件較少。其中，涉及東城、西城區房屋的案件分別占案件總數的26%和32%。
據悉，房屋買賣合同中一般都會約定按日支付違約金。此類案子中的違約行為持續的時間又很長，導致違約金數額非常高，從幾十萬元到百余萬元不等，最高可達總房款的20%。
“為何不把戶口遷走呢？”對此，該院法官介紹，賣房人答應遷出，但在合同履行過程中，出現登記人不愿配合、根本找不到登記人、甚至登記人已經死亡等情形，導致戶口遲遲無法遷出。
還有部分戶口登記人沒有其他落戶地點，如有的賣房人賣房后住進“公租房”，有人租賃私房居住；還有的老人“以房養老”住進養老院，因租住房、養老院等不具備落戶的條件，導致原戶主戶口無法遷出。
法院無法強制賣家遷移戶口
據市二中院法官介紹，法院不直接判決遷移戶口。戶口遷移系公安機關戶籍管理的職權，不屬于法院民事案件處理的范圍，即法院無法判決遷移戶口，只追究賣房人的違約責任。
法官介紹，如果登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況，買房人僅能依據雙方買賣合同的約定，主張相應的違約金，無法要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口，公安機關亦沒有強制他人遷出戶口的權力。
但是，根據現有的戶籍政策，房屋內現有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權后，可以辦理戶口遷入。
買學區房先問入學政策
市二中院調研發現，部分以入學為主要目的的購房者，因房屋實際情況等種種原因無法落戶，或因學籍使用限制等原因無法確保入學資格，導致購房目的無法實現從而產生糾紛。數據顯示，涉及西城區案件數量占案件總數的32%。
據悉，今年海淀區的幼升小入學政策實行“6年一學位”（政策內二孩除外），這意味著一套學區房在6年內，只能有1個直系子女就近在學區內入學。
法官建議，買學區房應提前向公安機關了解落戶政策，并要考慮房屋的實際居住條件，例如此前媒體曾報道的購買過道作為“學區房”等特殊房屋，最終能否落戶由公安機關根據相關政策予以確定。以購買“學區房”為主要目的的買房人，應提前向所在學校及教育部門核實相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況。如果所在學區對入學指標使用有限制，建議在合同中明確約定入學指標使用問題及相應違約責任。如果因賣房人違約致使買房人購買“學區房”的合同目的不能實現，買房人有權要求解除合同，并要求賠償房屋差價損失等。
建議合同標明違約責任
在進行二手房買賣時，法官提醒，應選擇正規的中介公司，且合同中應注明約定違約金條款。如果是雙方私下簽訂協議，應在協議中注明約定違約金條款，然后到當地公證處進行公證。當事人可以參考北京市住建委發布的房屋買賣合同示范文本，對違反戶口遷移義務的違約金進行明確規定，比如可約定按房屋總價款的一定比例按日支付違約金。
從法院判決情況看，由于合同明確約定了違約金條款，買房人主張違約金的請求獲支持的比例較高。
文章來源：法律圖書館
