供稿|易居房產律師團隊研究部
來源|易居房產律師團隊案例研究庫（2017-074）
關鍵詞
限制交易 信賴保護 不動產登記 房屋買賣合同 恢復原狀 合同效力
要點提示
房屋行政主管部門對未經審批而改建、重建的房屋，可因現實狀況與不動產登記簿記載的權利狀況不一致，將其認定為附有違法建筑并結構相連的房屋并限制交易。如何認定這類房屋買賣合同的效力，實踐中存在分歧。善意買受人根據不動產登記的公示公信原則，確信登記的權利狀態與現實狀態相一致，此信賴利益應予保護；根據區分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應影響合同效力。因此，這類合同如不具備《合同法》第52條的無效情形，應當認定有效。
當事人信息
丁某：（買受人|原告|反訴被告|被上訴人）
石某：（出賣人|被告|反訴原告|上訴人）
案情簡介
2008年10月7日，丁某與石某簽訂房屋買賣合同，約定石某將涉訟房屋出賣給原告，建筑面積661．96平方米，占用范圍內的土地使用權面積2052．90平方米，價款人民幣(下同)5600萬元。該買賣合同經某公證處公證，公證處于2008年10月7日通過房地產信息查詢系統向某市房地產登記機構查詢，該房屋無抵押及其他權利受限制的登記記錄。
2008年10月18日，某區房屋土地管理局向某市某區交易中心發出附有違法建筑并結構相連的房屋的認定通知單，根據《某市住宅物業管理規定》第四十二條第三款的規定，不予辦理房地產轉移以及抵押登記手續。涉訟房屋所屬的某物業管理公司明苑別墅管理處于2008年11月10日證明涉訟房屋于2006年度被王某(被告石某前妻)的妹妹王某1和她丈夫何某拆除并重建，石某未參與這次違章拆建的全過程。買賣雙方發生爭議，經多次溝通、協商，均無果。
丁某訴至法院，請求：1．石某拆除涉訟房屋上的違法建筑，恢復原狀，并辦理過戶手續；2．石某支付原告從2008年11月9日起計至實際過戶交房之日止的違約金(計算方式：2100萬元×萬分之五×天數)。
石某反訴，請求：確認房屋買賣合同無效。
法院判決
一審：1.石某將涉訟房屋交付丁某；2.石某支付丁某逾期交房違約金，以人民幣100萬元為本金，從 2008年11月9日至實際交付房屋時止，按每日萬分之五計算；3.石某應于丁某將涉訟房屋恢復至產權登記狀態且行政機關撤銷上述房屋房地產轉移登記限制后協助丁某某辦理上述房屋的房地產權變更登記手續；4.丁某支付石某剩余購房款人民幣3500萬元；五、駁回被告石某的反訴請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
案件解析
出售房屋附有違法建筑并結構相連且被限制交易，買賣合同還有效嗎？
涉訴房屋買賣合同對標的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動產登記簿記載的內容一致。該不動產登記簿記載的內容具有公示、公信效力，一方面表明石某為涉訟房屋的登記權利人，依法享有該房屋的所有權和土地使用權；另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權利的正確性推定效力，可推定登記的權利狀態、范圍與現實的客觀狀態相符，善意相對人因信賴該登記的正確性而與登記權利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯誤或權利內容的狀態而受影響。丁某與石某簽訂買賣合同時，雖然房屋現狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且石磊未舉證證明其于簽訂買賣合同時，已將涉訟房屋現狀與登記信息不符的事實如實告知丁某。因此，丁某對于本案糾紛的發生無過錯，應屬善意信賴不動產登記信息的合同當事人，法律應當保護丁某的此種信賴利益，此亦系強化不動產公示、公信效力的要求。雖然涉訟房屋被行政機關限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據我國《物權法》區分原則，轉讓不動產的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理無權登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認其買賣合同的有效性。丁某與石某就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國《合同法》第52條規定的無效情形，應屬有效。
涉案法條
《中華人民共和國合同法》
第六條：當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
第四十四條 依法成立的合同，自成立時生效。
法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。
第六十條第一款 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
（本文經“易居房產律師團”公眾號授權轉載）
