作者│易居房產律師團隊研究部 子非牛
來源│易居房產律師團隊案例評析研究組
200萬背鍋俠！比法庭自認還糟糕，聽別人替他說了些什么？
——關于石某與孫某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律評析
本案法院在裁判賣方拒絕履行出售房屋等根本違約行為的認定尺度上值得關注（案件詳情可在易居房產律師團公眾號在2017年7月25號發布的“加價即違約！法院判：賣方賠買方200萬，房子還得繼續賣！——石某與孫某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析”查看）。
本案具體有兩個方面的裁判標準值得我們警惕：一方面，已經與賣方離婚的妻子曾明確表示不再出售房屋，由賣方委托的律師亦承認事實是賣方妻子不想賣了，此種情況下有可能被法院認定為屬于賣方明確違反合同主債務的根本違約行為；而更為可怕的另一方面是，在“9•30”新政出臺后，賣方在兩次談話錄音中本能的表現出對買方依約履行貸款義務能力的擔憂語句及協商詢問口吻（涉及加付30萬利息），此亦可能直接被法院認定為屬于擅自提高房屋價款以為不履行出賣房屋義務制造履行障礙的根本違約行為，不僅須依約繼續履行合同（在買方當庭表示能支付剩余款項情況下），而且還須承擔高達200萬的違約金。關于本案判決，筆者有以下幾點反思，分述如下：
1. 法院根據兩個張某（即賣方妻子與賣方委托的律師）與中介機構工作人員的談話內容認定石某在擅自給房屋加價或故意設置障礙，可是，根據10月8號及10月13號的錄音內容口氣，亦可以理解為只是在表達賣方對買方履行能力的擔憂，以及表達賣方希望就合同基于新政遇到的履行障礙重新進行協商的態度，可見，以后當事人在爭議期間的表態須更為慎重。
律師張某及石某自身所言：
石某否認其拒絕履行合同，提交了張某與中介機構工作人員的微信記錄，2016年10月8日20:14微信記錄顯示：“劉，請買房給一個明確履行的期限，石總這邊要求最多三天給予答復首付款500萬。另外，如果他不是一套房貸款比例只能是30%，他首付款將會是1650萬。他怎么給付？第三，在房屋過戶之前，對方要把首付款湊齊，否則，過戶后，他首付款沒有會出問題，你要考慮！
中介機構公司工作人員與張某2016年10月13日的談話錄音，錄音中張某稱是石某媳婦不想賣房了，最后給做了工作，同意繼續履行合同，但是因為石某急需用錢，詢問孫再冉12月底能不能將剩余款項給付，如果不能，石某另行尋找資金，需要孫再冉對半分擔兩個月利息，按1000萬計算，需要孫再冉承擔30萬元的利息，庭審中，石某認可此次溝通代表其意見。
2.法院通過妻子張某表達拒絕出售房屋意思表示與律師張某承認石某妻子說過不想賣房了能一一相印證，便認定石某拒絕出售、構成根本違約，筆者對此持有異議。張某與石某夫妻關系早已結束，房屋所有權已經判歸石某一人所有，妻子張某本身表明不賣房在法律上已經不應對石某與孫某產生直接約束力，不應直接判由石某來承擔根本違約責任。
石某之妻張某所言：
中介機構公司工作人員與張某2016年9月24日的錄音，該錄音中張某承認收到催告函，決定不賣訴爭房屋，已經委托律師準備訴訟。
3. 由于本案中介機構于9月21號發出的催告函要求賣方在9與30號之前履行義務，而房地產新政恰好也在9月30號公布，而雙方合同只是約定若由于買方自身原因不能貸款，賣方愿意等待其向其他機構再次貸款，但并未約定在確實不能貸款情況下，應該怎么辦？按照《合同法》相關規定，此時雙方本就應協商解決，另外，只要賣方能舉證證明買方可能存在履行能力不足問題，便可以行使不安抗辯權，暫時中止自己的先履行義務，及時通知買方恢復履行能力或提供必要擔保，本案中，在石某沒有明確表示拒絕履行合同情況下，石某在10月8號及13號的談話其實可以解釋為（或爭取證明）自己是在行使不安抗辯權，尤其是在與對方商量，其是否能在12月低交付剩余款項或者另付30萬利息？只不過這還非正式的行使不安抗辯權通知書。總之，單憑本案判決所顯示出的證據，筆者認為認定石某存在根本違約的證據依舊不足。
【漲知識】
不安抗辯權
《中華人民共和國合同法》第68條規定：應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經營狀況嚴重惡化；（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。第六十九條規定：中止履行后，對方在合理期限內未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。
