供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-084）
僅憑宅基地使用證登記能否推定建成在先的房屋權屬？
---彭某與某巿國土資源局某開發區分局土地行政登記糾紛（二審）案法律解析
【關鍵詞】
宅基地使用證 繼承 土地行政登記 房屋權屬 土地使用權變更登記 住宅所有權
【要點提示】
被繼承去世后，相關繼承人尚未形成處置房屋的一致意見。繼承人以宅基地土地權利人的姓名、地址發生變化為由，向行政主管部門申請將土地使用權變更登記至其名下。因涉案房屋建成在先，頒發宅基地使用證在后，根據地隨房走的原則，宅基地使用權的確定依賴于該土地上住宅所有權的確定，涉案房屋所有權存在爭議，則相應宅基地使用權存在爭議。因此，繼承人申請將土地使用權變更登記至其名下，行政主管部門在房屋權屬爭議解決之前不予辦理，于法有據。
【當事人信息】
原告：彭某（上訴人）
被告：某巿國土資源局某開發區分局（被上訴人）
【案情簡介】
1969年10月至1970年1月間，彭某的祖父母彭某1、柳某主持在某開發區某村四組興建三間平房。1981年至1983年期間，原某縣人民政府核發了《某縣村鎮宅基地使用證》，該證記載“戶主：柳某1；人口：五人；建房時間為1970年；房屋結構一棟三間；宅基地面積90平方米”。2013年5月2日、21日，彭某的母親柳某1向某巿國土資源局某開發區分局申請要求將該涉案土地使用權變更登記給其次子彭某。某國土分局分別于2013年5月13日、27日回復柳某1，“我局經實地現場調查，發現存在土地權屬爭議，根據《土地登記辦法》第18條的規定，我局不能對其進行土地登記”。2013年5月9日，彭某的叔父彭某2以涉案房屋繼承人的身份向某巿國土資源局某開發區分局提出申請，要求將涉案房屋土地使用權三間的一半變更登記在其名下。2013年10月10日，彭某向某巿國土資源局某開發區分局提出申請，要求將涉案三間房屋宅基地使用權變更登記在其名下。2013年12月2日，某巿國土資源局某開發區分局回復申請人彭某，“該房屋宅基地目前存在土地權屬糾紛，根據相關法律法規，不能對該三間房屋宅基地進行變更登記”。2014年1月6日，彭某對該“回復”不服向某巿人民政府提出行政復議。2014年2月14日，某巿人民政府行政復議委員會以某政行復決字第（2014）3號行政復議決定，維持某國土分局作出的“回復”。彭某的祖父母彭某1、柳某共生育四子女，長女彭某3（已故）、次女彭某4、長子彭某5、次子彭某2；彭某5、柳某1生育二子，長子彭某6、次子彭某。彭某與某巿國土資源局某開發區分局經過多次協商、溝通、均未果。
彭某訴至法院，請求：1、判決某巿國土資源局某開發區分局所作《某鎮某村彭細向關于三間房屋宅基地土地使用證變更登記申請的回復》違法，并予以撤銷；2、判決某巿國土資源局某開發區分局重新作出具體行政行為。
【法院判決】
一審：1、維持某巿國土資源局某開發區分局作出的對某某村彭某關于涉案三間房屋宅基地使用權變更登記申請的《回復》；2、駁回彭某要求某巿國土資源局某開發區分局辦理涉案三間房屋宅基地土地使用權變更登記及其他訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、法院為何認定涉案房屋所有權存在爭議？
本案中，涉案三間房屋取得的《某縣村鎮宅基地使用證》上記載的權利人為五人，柳某1作為戶主僅為權利人之一。彭某亦認可該五人中含祖父母彭某1及柳某。彭某稱其祖父母生前已將該房屋贈與其母柳某1，但未能提供充分證據予以證實。《最高人民法院關于民事訴訟證據若干問題的規定》第2條的規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果”。因此，彭某1及柳某的繼承人對房屋均享有權利。彭某的叔父彭某2曾以涉案房屋繼承人的身份申請過宅基地使用權變更登記，相關繼承人對此并未形成一致處置意見，故法院認定涉案房屋所有權存在爭議。
二、能否僅憑宅基地使用證登記推定建成在先的房屋權屬？
涉案《宅基地使用證》未載明五個共有人的詳細名冊，亦無登記薄可查。根據彭某所述五個共有人包括彭某1、柳某，但2001年間，彭某1、柳某相繼去世后，相關繼承人尚未形成一致的關于涉案三間房屋的處置意見。彭某系以涉案宅基地土地權利人的姓名、地址發生變化為由向某國土分局申請將土地使用權變更登記至其名下。某國土分局是土地登記的主管部門，收到彭某要求變更登記申請后，依法具有作出是否予以登記的職權。彭某的叔父彭某2曾以涉案房屋繼承人的身份申請過宅基地使用權變更登記。因房屋建成在先，頒發宅基地使用證在后，根據地隨房走的原則，宅基地使用權的確定依賴于該土地上住宅所有權的確定，涉案三間房屋所有權存在爭議，則相應宅基地使用權存在爭議。根據《土地登記辦法》第十八條第一款第一項規定，土地權屬有爭議的不予登記。案外人彭某2是否具有農村戶口不影響爭議事實的存在。本案中，彭某提出宅基地使用權變更登記申請，在涉案房屋權屬爭議解決之前，某國土分局依照《土地登記辦法》第十八條第一款第一項的規定對上訴人的申請不予登記，事實清楚，適用法律正確，程序合法。不能僅憑宅基地使用證登記推定建成在先的房屋權屬。
【涉案法條】
《中華人民共和國行政訴訟法》
第五十四條第（一）項的規定：人民法院公開審理行政案件，但涉及國家秘密、個人隱私和法律另有規定的除外。
第六十一條第（一）項之規定：在涉及行政許可、登記、征收、征用和行政機關對民事爭議所作的裁決的行政訴訟中，當事人申請一并解決相關民事爭議的，人民法院可以一并審理。
《土地登記辦法》
第十八條：有下列情形之一的，不予登記：（一）土地權屬有爭議的；（二）土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的；（三）未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；（四）申請登記的土地權利超過規定期限的；（五）其他依法不予登記的。不予登記的，應當書面告知申請人不予登記的理由。
