作者│易居房產律師團隊研究部 子非牛
來源│易居房產律師團隊案例評析研究組
關于附有違法建筑被限制交易的房屋買賣合同效力探析
——從最高院公報案例丁某某與石某房屋買賣合同糾紛案說起
關 鍵 詞
違法建筑 合同效力 不動產登記 善意 房屋買賣合同 意思表示 恢復原狀
要 點 提 示
房屋買賣合同效力的審查應區分不同情況下的違法建筑樣態而定，買受人善意的推定標準亦非只看不動產登記簿上所記載信息，而應同時考查買受人是否實地看房，只有在買受人對新建后的房屋實際狀態與不動產登記簿所載信息的一致性上不存在重大過失時，才宜推定為善意。
案例評析
【編者注：本篇評論案例來自于最高院公報案例丁某某與石某房屋買賣合同糾紛案，有關該案的具體案情及解析，可在易居房產律師團公眾號在2017年7月18號發布的丁某與石某房屋買賣合同糾紛案法律解析之“出售未經審批而改建、重建的房屋，買賣合同是否有效？”及之“附有違法建筑被限制交易的房屋，買賣合同能否繼續履行？”查看）】
本案法官將附有違法建筑并結構相連的房屋買賣合同，基于現實中違法建筑買賣的大量存在，結合兼顧房屋的登記信息具有權利的正確性推定效力及合同存在一定履行可能性，最終認定合同有效。但筆者認為，至少從公開的判決所展示的案件事實及證據情況看，本案中圍繞違法建筑的不同樣態，應該對交易雙方的房屋買賣合同效力進行區別分析，況且雙方對于房屋所有權是否消滅也存在爭議，但法院并未將其歸納為單獨的爭議焦點，而是徑直默認房屋所有權尚未消滅，以此為基礎認定合同效力未免一刀切，以下分幾個方面簡要闡述：
1. 如果違法建筑是緊密相鄰地附加在原有產權房屋四周，比如可在其上邊或者旁邊等基本尚可完整區分客體獨立性的位置，由于房屋買賣合同中約定購買的本就是那擁有合法產權的近660多平米房屋，現實中該部分房屋完好可區分的存在，筆者以為，則該房屋買賣合同當然有效，與違法建筑問題無關。至于房屋過戶等現實存在的履行障礙，不妨以利害關系人身份通過行政訴訟來救濟，要求該市某區房屋土地管理局撤銷其錯誤的行政行為，因為該行政機關對那附加的違法建筑進行行政處罰本就不應該不當地誅連到合法部分房屋的正常交易，否則不僅有濫用行政權力、不當干涉所有權人合法行使物權嫌疑，而且也會損害到善意第三人利益。該行政機關行政處罰針對的標的物只應局限于違法建筑部分。
值得注意的是，筆者這里所言的“緊密相鄰地附加”即不同于添附中的混合、附合、加工均不同，也不能斷然認定就一定屬于本案土地管理局所表述的“附有與原有房屋結構相連”中的“附有”一詞。
2.如果違法建筑經過改建、重建，按照一定標準是否能分得清原有房屋部分與新建部分，不同情況下的房屋買賣合同的效力才值得認真探討。
（1）認定標準的合理根據。本案法官認為“涉訟房屋的登記信息具有權利的正確性推定效力，可推定登記的權利狀態、范圍與現實的客觀狀態相符，善意相對人因信賴該登記的正確性而與登記權利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯誤或權利內容的狀態而受影響”以及“石某未舉證證明其于簽訂買賣合同時，已將涉訟房屋現狀與登記信息不符的事實如實告知丁某”即推定受讓人為善意。
筆者認為不妥，認定買受人是否明知訴爭房屋涉嫌違法建筑，不能只看不動產登記簿來推定，而應同時考慮登記簿與房屋現實狀態的一致性。理由為，像房屋產權狀態、是否有抵押、是否有查封基本會在登記簿上記載，因為當事人親自查清事實成本太大，往往涉及第三人（上一家賣方、抵押權人、法院等），因此直接以登記簿上記載信息來推定相關權利狀態有益物權加速流轉，但是如果涉及違法建筑，一方面違法建筑違法，登記機關根本不可能為其辦理房產證，也不會在合法房產證上登記附有違法建筑情況，另一方面，違法建筑的由來基本也與第三人無關，當事人不必大費周章尋找第三人去核實，而核實成本較低，只需實地觀察房屋現狀即可。因此，買受人善意推定的根據范圍不應只限于房產證，而是必須同時查證其是否有實地看房行為。
（2）如果新建后的房屋在實地外觀上看與不動產登記簿所載信息并無明顯差別（一般人標準），受讓人對此不存在重大過失，則理應推定受讓人為善意，反之，像本案中，不動產登記簿記載房屋面積660平方米，如果新建后的實際面積果真達到1917平方米，差異顯著，恐怕就不宜再推定受讓人購買房屋時為善意。當然，由受讓人來證明自己實地去看過房屋，但舉證受讓人明知房屋可能為違法建筑的舉證責任在出賣人。
（3）假如根據新的認定標準，受讓人應推定為惡意，則即使購買合同上約定的標的為660平方米，也只能說明買賣雙方的外在表示（合同約定）與內心真實意思（買的就是違法建筑）是不一致的，表面合同不成立（660平米標的房屋），真實合同（1917平米違法建筑標的）則因為標的違法而不生效（類似通謀虛偽），此種情況下，買賣合同原則上無效，但在一審法庭辯論終結前能補正的，可以視為有效。
假如根據新的認定標準，受讓人應推定為善意，合同應屬有效，不過，由于房屋未過戶，受讓人享有的終究只是債權，所以本案訴訟請求中，請求出賣人拆除違法建筑，恢復原狀的說法不太妥當，物權人才有權要求他人恢復原狀，債權人只能請求對方按時給付合同約定的特定標的物。
另外，如果經過新建致使原有合法產權房屋已經完全滅失，則不論買受人是否善意，合同均因標的違法而自始無效。
總之，此類房屋買賣合同的效力判斷標準，建議可以根據違法建筑的不同樣態，結合房產證登記信息以及買受人主觀狀態來綜合考量。
