供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊案例研究庫（2017-087）
未取得預(yù)售許可證即對外賣房，法院：《認(rèn)購書》無效，開發(fā)商退款還息！
---袁某與某公司商品房預(yù)售合同糾紛（一審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
預(yù)售許可證 商品房認(rèn)購書 合同無效 購房意向金 房號保留金 返還購房款 預(yù)先銷售
【要點提示】
出賣人將尚未建設(shè)的商品房以認(rèn)購的方式進(jìn)行預(yù)先銷售，合同具備當(dāng)事人名稱住所、商品房基本狀況、銷售方式、總價款、付款方式和時間、交付日期、違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容，并且已經(jīng)按照約定收取了買受人支付的購房款，雙方簽訂的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”前述司法解釋還規(guī)定“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實，導(dǎo)致合同無效，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失。”
【當(dāng)事人信息】
原告：袁某（買受人）
被告：某公司（出賣人）
【案情簡介】
2014年6月18日，袁某與某公司簽訂《房屋內(nèi)部認(rèn)購合同》（下稱﹤認(rèn)購合同），主要內(nèi)容有：袁某擬認(rèn)購某公司開發(fā)的，位于×縣×鎮(zhèn)村××項目第×棟×層×號商品房一套，待某公司取得《×縣商房銷售許可證》后，買賣雙方正式簽訂《商品房買賣合同》。付款方式為協(xié)議簽訂之日袁某向某公司支付房號保留金，某公司為袁某保留房號至取得《×縣商品房銷售許可證》，簽訂《買賣合同》后轉(zhuǎn)為購房款。交付房屋日期為2015年12月31日前。此外，還約定了具體的簽訂《買賣合同》的方法、違約責(zé)任等內(nèi)容。《認(rèn)購合同》簽訂之日，雙方又簽訂了《補充條款》約定：某公司實行優(yōu)惠政策，按9.5折收取購房款，計309000元。此前，袁某于2014年5月6日付某公司購房意向金1000元、5月19日付某公司房號保留金10000元。《認(rèn)購合同》及《補充條款》簽訂之日，袁某以銀行匯款方式付某公司購房款200000元，2015年1月5日袁某付清購房尾款98000元，累計付款309000元。某公司對上述4筆款項，分別向袁某出具了加蓋公司財務(wù)印章的收據(jù)。因合同項目尚未開工建設(shè)，袁某于去年10月份開始，數(shù)次向某公司主張退款事宜未果。
袁某訴至法院，請求：1、確認(rèn)《認(rèn)購書》、《補充協(xié)議》無效 2、某公司返還購房款309000元及利息。
【法院判決】
1、袁某與某公司簽訂的《房屋內(nèi)部認(rèn)購合同》、《補充協(xié)議》無效。
2、某公司返還袁某購房款309000元，并支付2014年6月18日至履行日的利息損失（按照中國人民銀行同期同類銀行貸款利率計算）。
【案件解析】
一、法院為何認(rèn)定，雙方簽訂的《房屋內(nèi)部認(rèn)購合同》、《補充協(xié)議》無效？
袁某與某公司簽訂的《房屋內(nèi)部認(rèn)購合同》及《補充協(xié)議》約定，某公司作為出賣人將尚未建設(shè)的商品房以認(rèn)購的方式進(jìn)行預(yù)先銷售，合同具備當(dāng)事人名稱住所、商品房基本狀況、銷售方式、總價款、付款方式和時間、交付日期、違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容，并且已經(jīng)按照約定收取了買受人袁某支付的購房款，雙方簽訂的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”某公司在案件的審理過程中，未向法院提供其已取得預(yù)售許可證明，未履行舉證義務(wù)，不能證實其預(yù)售行為合法，因此法院確定雙方簽訂的《認(rèn)購合同》、《補充條款》屬無效合同。
二、《認(rèn)購合同》、《補充協(xié)議》無效，出賣人有什么樣的過錯和責(zé)任？
某公司與袁某簽訂合同后，袁某按照合同的約定支付了購房款，但是作為出賣人的某公司因為一直未取得預(yù)售許可證，導(dǎo)致合同無效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一） 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。因此某公司應(yīng)當(dāng)返還袁某購房款及利息，另外根據(jù)該司法解釋的規(guī)定，本案中袁某還可以主張賠償損失。
【涉案法條】
《城市商品房預(yù)售管理辦法》
第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一） 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
（三） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
《中華人民共和國合同法》
第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
