供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-088）
僅簽選房意向書并交款，未訂立正式合同，訴請一倍賠償金，法院不支持！
---陳某與某公司商品房預約合同糾紛（一審）案法律解析
【關鍵詞】
商品房預約合同 選房意向書 認購協議書 合同解除 一倍賠償金
【要點提示】
商品房預約合同是指出賣人與買受人就雙方在一定期限內簽訂商品房買賣合同的協議。買受人與出賣人簽訂選房意向書和認購協議書，按意向書和認購書向出賣人繳納意向金，但并未簽訂正式商品房買賣合同的行為符合預約合同的法律特征，系雙方當事人真實意思表示，雙方構成商品房預約合同法律關系。
【當事人信息】
原告：陳某（買受人）
被告：某公司（出賣人）
【案情簡介】
2010年11月11日，陳某與某公司簽訂選房意向書。意向書約定：二、簽訂本協議時，陳某已對該房屋現狀充分了解，自愿向某公司支付意向金。三、雙方簽訂《購房合同》時，自動轉為等額房款。四、如2011年春節前沒有動工，如有退房（含沒有選到房）的職工，某公司將已交意向金按中行同期活期利率全額補息退款。在簽訂選房意向書時，某公司未取得商品房預售許可證。
2014年12月31日，陳某與某公司簽訂認購協議書。該協議書約定了雙方的權利義務關系。
在此期間，陳某分四次向某公司繳納了選房意向金，共計306432元，某公司向陳某出具了收據四份。但某公司一直未交房，雙方多次協商未果。
陳某訴至法院，請求：1、依法解除雙方簽訂購房合同；2、依法判令某公司返還陳某所交納的購房款306432元，并支付利息；3、依法判令某公司向陳某支付購房款一倍賠償金306432元 。
【法院判決】
1、解除陳某與某公司于2014年12月31日簽訂的認購協議書。2、某公司返還陳某選房意向金共計306432元及利息。3、駁回陳某其他訴訟請求。
【案件解析】
一、法院為何判決解除雙方簽訂的《認購協議書》？
某公司未取得預售許可證，雙方簽訂認購協議書后，就訂立商品房買賣合同無法達成一致，合同目的無法實現。根據《合同法》第九十四條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。故此法院確認解除雙方簽訂的認購協議書。
二、法院為何不支持陳某一倍賠償金的訴訟請求？
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一） 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二） 故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三） 故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。本案中，首先，陳某與某公司僅僅簽訂了選房意向書和認購協議書，雙方并沒有正式簽訂房屋買賣合同，不構成房屋買賣合同關系。其次，陳某在與某公司簽訂選房意向書時，某公司未取得商品房預售許可證，選房意向書的第二條明確表明，陳某在簽訂意向書時對房屋的現狀已充分了解，某公司并未故意隱瞞沒有取得房屋預售許可證的事實。綜上，該案不適用一倍賠償金的規定。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十四條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一） 因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二） 在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三） 當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四） 當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五） 法律規定的其他情形。
《中華人民共和國合同法》
第九十七條規定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第九條規定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一） 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二） 故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三） 故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
