供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-092）
無證拆遷安置房出售后反悔拖延履行，買受人訴請辦證、過戶獲支持！
——關于崔某與劉某房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關鍵詞】
拆遷安置房 房屋買賣 尚未辦理房產證 交付 協助過戶 遲延履行
【要點提示】
涉案房屋是暫未辦理房產證且已交付的拆遷安置房屋（商品房）又轉賣，并交付買受人占有，出賣人違約，遲延履行過戶手續，法院根據合同確認出賣人是房屋的購買人，其有權轉讓基于合同取得的相關權利及義務，出賣人與買受人簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反相關的法律法規，合法有效，雙方均應按合同約定內容履行各自的權利義務。現訴爭房屋已具備辦理房產證的條件，故根據合同約定，出賣人應當自行辦理房屋產權登記手續后，再協助買受人將訴爭房屋過戶至其名下。
【當事人信息】
原告：崔某（買受人、反訴被告、上訴人）
被告：劉某（出賣人、反訴原告、被上訴人）
第三人：某房地產開發公司（被上訴人）
第三人：某房地產公司（被上訴人）
【案情簡介】
2003年11月2日，因某廠居住區綠化帶征地，某房地產公司與劉某簽訂了房屋拆遷貨幣補償協議，2003年11月15日，劉某與某房地產開發公司簽訂某廠小區住宅樓拆遷認購（期房）購銷合同（以下簡稱《購銷合同》），約定由劉某購買訴爭房屋一套，面積為69.95平方米，價款為300785元。2007年9月12日，某房地產開發公司與劉某簽訂補充協議，對于房屋面積進行了約定，房屋實測面積為68.23平方米。訴爭房屋向劉某進行了交付。2009年4月30日，甲方劉某（出賣人）與乙方崔某（買受人）人簽訂了《北京市存量房屋買賣》及補充協議，約定甲方將訴爭房屋以104萬元的價格出售給乙方，乙方全款支付，甲方于2009年5月15日前向乙方交房。在補充協議中雙方寫明，訴爭房屋的房產證尚在辦理中，暫時無法辦理產權過戶手續，以上事實甲乙雙方均己知曉，為保障雙方的利益及方屋交易的安全性，特此商定：……合同簽訂后，崔某向劉某支付了房款94萬元，此款由董某代收，并于當天轉交給劉某。劉某向崔某交付了房屋，現房屋由崔某居住使用。但是劉某沒有按照合同約定履行告知義務，且一直拖延不協助崔某辦理房屋過戶登記。雙方經多次協商、溝通，均未果。原審法院審理中，某房地產公司表示此房為商品房，現已可以辦理房產證。某房地產開發公司亦表示同意協助辦理相關產權登記手續。
崔某訴至法院，請求：1、依法判令劉某履行雙方于2009年4月30日簽訂的《房屋買賣合同》；2、協助辦理訴爭房屋的過戶手續；3、辦理訴爭房屋產權證所產生的稅費由劉某承擔；4、辦理訴爭房屋過戶手續中由于劉某延遲履行而額外產生的稅費由劉某承擔。
劉某遂提起反訴，請求：1、依法判令崔某與董某于2009年4月30日簽署的北京市存量房屋買賣合同及補充協議無效；2、崔某應于本案判決生效后七日內將涉案房屋騰空并返還劉某。
【法院判決】
1. 某房地產開發公司、某房地產公司于判決生效后七日內協助劉某將涉案房屋辦理房屋產權登記手續，所需費用由劉某承擔；
2、劉某取得房屋產權所有證后七日內將房屋過戶至崔某名下，過戶產生費用由崔某負擔；
3、崔某在辦理房屋過戶手續同時向劉某支付剩余房款十萬元；
4、駁回崔某的其他訴訟請求；
5、駁回劉某全部反訴請求。
【案件解析】
一、法院為何不支持出賣人所主張的未辦理權屬登記且未經共有人同意而簽訂的房屋買賣合同無效？
劉某與某房地產開發公司簽訂的購銷合同系雙方真實意思表示，合法有效，雙方簽訂合同后，房屋已按約交付劉某。根據合同，可以確認劉某是房屋的購買人，其有權轉讓基于合同取得的相關權利及義務，劉某稱合同未經其他共有人同意的辯解，法院未采信。劉某與崔某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反相關的法律法規，合法有效，劉某主張雙方簽訂的買賣合同無效，缺乏事實及法律依據，法院不支持。
二、法院怎樣判決涉案尚未辦理權屬初始登記的存量房屋買賣合同繼續履行？
劉某與崔某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反相關的法律法規，合法有效，雙方均應按合同約定內容履行各自的權利義務。現訴爭房屋已具備辦理房產證的條件，故根據合同約定，劉某應當自行辦理房屋產權登記手續后，再協助崔某將訴爭房屋過戶至其名下，某房地產開發公司、某房地產公司均為相關單位，辦理房產證其均有協助之義務。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護。
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
