供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-093）
所購房屋權屬不明、缺乏交付條件，法院不支持繼續履行！
---韓某與李某房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關鍵詞】
所有權 處分權 完全行為能力 合同有效 合同無效 權屬不明 交付
【要點提示】
本案出賣人在與買受人簽訂房屋買賣合同時屬于完全民事行為能力人，對于簽署合同的法律后果明確，且簽署合同為雙方的真實意思表示，并未違反法律的強制性規定，故雙方的房屋買賣合同有效。但是，涉訴房屋并未取得產權證，屬于權屬不明的房屋，出賣人對于該房屋是否享有所有權及處分權尚未明確，不能發生物權上的效力。
【當事人信息】
原告：韓某（買受人）
被告：李某（出賣人）
【案情簡介】
2015年8月11日，韓某與李某經經紀人某房屋中介中心就坐落在×路的樓房一套，建筑面積為134平方米，儲藏室20平方米簽訂了《房屋買賣•居間代理合同》一份。合同約定：1、李某將房屋賣給韓某，房屋總價款為230000元；2、李某于2015年11月30日將房屋及附屬物正式交付韓某使用。3、李某保證上述房地產權屬清楚，并保證能辦理交易過戶，如有產權共有人的已征得產權共有人同意；4、逾期不交房，自2015年8月起每月按伍仟元收取違約金。等。合同生效后，韓某先交付了李某房款150000元，并對150000元交接現場進行拍照，但在韓某交付80000元尾款時，李某拒絕賣房，此后也一直未將房屋交付韓某。庭審中，雙方均認可涉案房屋在簽訂買賣合同前李某并未與開發商簽訂房屋買賣合同。
2016年1月13日，韓某訴至法院。請求：判決李某立即交付韓某買的房屋。
【法院判決】
駁回韓某的訴訟請求。
【案件解析】
一、涉案房屋出賣人尚未與開發商簽約購買即另行出售他人，法院為何認定買賣合同有效？
根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。本案中，雖然李某對于房屋是否享有所有權及處分權不明確，但其在與韓某簽訂房屋買賣合同時系完全行為能力人，其應有能力認識到行為所導致的法律后果，其經經紀人與韓某簽訂房屋買賣合同，因此，雙方經經紀人簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、法規的強制性規定，應屬合法有效的。
二、法院認定買賣合同有效，但為何不支持韓某要求交付房屋的訴訟請求？
《合同法》第一百三十二條規定，出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。本案中，李某與韓某簽訂的涉案房屋買賣合同合法有效，李某依法理應按照合同約定履行向韓某交付房屋的義務，但因李某以家人不同意為由拒絕履行，且韓某所提供的證據不能證實李某從與韓某簽訂房屋買賣合同前或至今取得涉案房屋的所有權或有權處分。因此，涉案房屋是否屬于李某所有或有權處分，涉案房屋能否發生物權上的效力，因證據不足，無法確定。故韓某要求李某交付涉案房屋的請求，因涉案房屋權屬不明，所有權不能發生轉移，缺乏交付的條件，法院不支持。
需要指出的是，本案中韓某可以另案主張解除合同并要求李某承擔違約責任。
【涉案法條】
《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第三條規定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。
《中華人民共和國合同法》
第一百三十條規定：買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
第一百三十二條規定：出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。
法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。
