供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-096）
逾期未付款甩鍋“認房又認貸”法院不認，房屋買賣合同判解除、買受人按約定賠償違約金！
---周某與李某1、李某2、李某3房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關鍵詞】
公積金貸款 首付款 遲延付款違約金 認房又認貸 房屋買賣合同解除 新增稅費負擔
【要點提示】
北京市嚴格執行的“認房又認貸”政策，除了買受人名下房產出售后再次申請貸款被認定為二套房外，買受人若曾使用貸款在外地購買過房產，即使是首次在北京買房，仍將被認定為二套房。本文案例中，買受人在簽訂合同后，支付了部分首付款，因個人原因未能成功申請到公積金貸款，致其沒有如約支付剩余首付款，雙方合同無法繼續履行。后經與出賣人多次協商未果，買受人向法院請求確認解除合同并要求出賣人返還已支付的首付款，法院判處扣除違約金后返還剩余首付款。
【當事人信息】
原告：周某（買受人、反訴被告）
被告：李某1、李某2、李某3（出賣人、反訴原告）
【案情簡介】
2013年3月8日，周某與李某1、李某2、李某3就位于北京市朝陽區利澤西園的訴爭房屋簽訂《存量房屋買賣合同》，約定：成交價格236萬，周某向公積金管理中心申辦抵押貸款，因其自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準的，雙方同意周某繼續申請其他銀行貸款，至貸款批準，其間產生的費用由周某自行負擔；周某未按約定時間付款逾期超過十日后，李某1、李某2、李某3有權解除合同；合同解除，周某應于通知送達之日起三日內按累計逾期應付款的20%向李某1、李某2、李某3支付違約金；合同簽訂當日，周某向李某1、李某2、李某3支付定金2萬元。2013年3月13日，支付部分首付款28萬元。
2013年3月15日，周某、李某1、李某2、李某3及見證方北京偉嘉安捷投資擔保有限公司簽訂《補充協議》，約定若周某、李某1、李某2、李某3有一方違約，則雙方中的守約方有權要求違約方承擔合同金額10%的違約金；各期房款支付時間為：2013年3月8日支付定金2萬元；2013年3月13日支付首付款28萬元；2013年3月27日支付首付款20萬元；2013年3月31日前支付剩余首付款106萬元；剩余尾款80萬元，由周某公積金貸款銀行直接支付到李某1、李某2、李某3所指定銀行賬戶。
2013年3月27日至5月24日期間，周某告知李某2稱公積金貸款開始執行“認房又認貸”政策，其不具備申請資格，希望解除合同并退款，李某2表示應當先處理賠償事宜，并多次要求周某按照合同約定的時間付款。由于周某遲遲未支付剩余購房款，2013年5月7日李某1、李某2、李某3通過書面形式通知周某解除《存量房屋買賣合同》，并要求周某按照該合同的約定支付違約金。雙方為此多次溝通、協商無果。
周某訴至法院，請求：1、確認與李某1、李某2、李某3之間訂立的房屋買賣合同關系于2013年5月8日解除；2、李某1、李某2、李某3返還已付款30萬元，并以此為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率的標準，支付自2013年5月9日至判決給付之日止的逾期還款利息。
李某1、李某2、李某3提起反訴，要求：1、確認與周某之間訂立的房屋買賣合同關系于2013年5月8日解除；2、周某支付違約金47.2萬元。
【法院判決】
1、周某與李某1、李某2、李某3訂立的房屋買賣合同關系于2013年5月8日解除。
2、李某1、李某2、李某3返還周某已付款6.4萬（注：即扣除了房屋成交價10%的違約金）。
3、駁回周某其他訴訟請求。
4、駁回李某1、李某2、李某3其他反訴請求。
【案件評析】
一、法院為何不認可買受人主張的房屋買賣合同解除原因，即國家政策變化導致其不再具備貸款資格？
首先，法院向住房公積金管理中心調查取證的結果顯示，北京市2013年3月25日前后沒有出臺新的規定，一直執行調查借款申請人家庭住房登記記錄和個人住房貸款記錄的有關政策，只是重申要求嚴格執行。其次，即便合同履行過程中公積金貸款政策發生了變化，影響到周某的貸款資格或貸款數額，但在其與李某1、李某2、李某3簽訂的《存量房屋買賣合同》中也已就此作出了明確的約定，周應當繼續申請其他銀行貸款直至批準，這一點并不足以導致合同解除。故此，本案中公積金貸款政策對于雙方合同的履行不存在影響，周某的主張不成立。
二、法院為何認定買受人存在違約行為并判決其支付總價款10%的違約金？
如前所述，本案中公積金貸款政策并未影響到雙方合同的履行，按照周某與李某1、李某2、李某3簽訂的補充協議中關于付款時間的約定，周某在支付首付款30萬元后，還應當如期支付剩余房款，但是周某在無正當理由的情況下未按時支付。《合同法》第107條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。所以，周某中止付款缺乏合法合理的事由，且已構成違約應承擔違約責任。關于違約金的數額，雖然雙方簽訂的買賣合同約定為20%，但是后期訂立的補充協議約定為合同金額的10%，由于補充協議簽訂在后，違約金的數額應當按照該補充協議中約定的計算。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第九十三條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。
