供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-099）
原宅基地祖房被子女拆除翻建后的產權和份額如何認定？
——關于戚某1與戚某2、吉某分家析產糾紛（二審）案法律解析1
【關鍵詞】
宅基地祖房 拆除翻建 拆遷安置補償款 產權認定 共有權
【要點提示】
物權是指權利人依法對特定物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權；因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。在父母的宅基地及原有舊房基礎上翻建，即便拆除擴建，則新建房屋包含著原有房屋的適當價值，翻擴建行為均不能必然取得新建房產的全部物權；結合公序良俗，也不應排除祖產所有人在新建房產中適當份額的共有權。
【當事人信息】
原告：戚某1（上訴人）
被告：戚某2（被上訴人）
被告：吉某（被上訴人）
第三人：劉某1
第三人：劉某2
第三人：趙某1
第三人：趙某2
【案情簡介】
戚某某、唐某某共生有四女二子，依次為長女戚某3、次女戚某5、長子戚某1、三女戚某6、四女戚某4、次子戚某2，其中次女戚某5于2016年3月17日去世，三女戚某6于2014年7月23日去世；戚某某于1962年去世，唐某某（本案被繼承人）于2008年3月去世。戚某某、唐某某生前享有某號前后各兩間祖房產權，且去世時均未留下遺囑，家庭共同財產也一直未予析產；因家中祖房面積小，戚某1至外村另行建房，原有祖房由戚某2及母親居住；1986年戚某2夫婦將祖房完全拆除并舉債重新建造了后面的兩間兩層樓房，原房為土坯墻草屋頂，拆除材料無法使用；1991年發大水，前面兩間近百年歷史的祖產房屋年久失修且面臨倒塌，戚某2將其拆除并重建了兩間平頂，而且在2008年還在院內添建衛生間并封閉院子。2016年7月19日，該處房屋遇上拆遷，被動遷人戚某2與街道城市動遷指揮部簽訂動遷補償協議，房屋原有建筑面積為171.74㎡，其中房屋評估價630625元、裝潢及附著物補償63897元、搬遷補助費1717元、提前搬遷獎勵83053元、臨時安置過渡費10304元，合計動遷補償789596元，安置方案為產權置換某小區27幢1203室房屋一套，另獲取拆遷安置補償費用403543元，目前戚某2已經實際獲取了安置房及拆遷款。戚某1為此主張共有財產的權利，經多人多次協調無果。
戚某1訴至法院，請求：依法確認戚某1對位于訴爭房產拆遷安置補償款享有其中314638.4元。
【法院判決】
一審：1.戚某2應給付戚某1 21020.83元。2.駁回戚某1的其他訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、法院如何認定宅基地祖房被子女拆除翻建后房屋產權性質？
物權是指權利人依法對特定物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權；因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。認定訴爭房產權屬問題，爭議主要在三方面：1.被繼承人唐某某是否是共同建造人？2.戚某1是否屬于訟爭財產的按份共有人？3.新建后的房屋是否包括原有房屋的價值？
案涉被拆遷房屋建成于1986年，后于1991年進行部分擴建，1986年建房時家庭成員為戚某2夫婦和母親唐某某，戚某1一家事實上早已搬至外村的新房分戶另住。原宅基地祖房主體結構嚴重損壞喪失使用功能屬于倒塌危險類房屋，且受自然災害破壞嚴重已不能再繼續使用，戚某2完全拆除拆換主體構件沒有保留原房結構，也沒有在原有房屋的基礎上利用原房的地基或墻基，或者使用原有房屋拆除后的建筑材料翻建而成，原有結構已發生完全改變，戚某2作為翻建申請人、翻建實施人、翻建出資人，依法應取得翻建后房屋的所有權。
依照法律規定，在父母的宅基地及原有舊房基礎上翻建，即便拆除擴建，則新建房屋包含著原有房屋的適當價值，翻擴建行為均不能必然取得新建房產的全部物權；結合公序良俗，也不能排除祖產所有人在新建房產中適當份額的共有權。所以法院綜合考慮后認定案涉房屋是戚某2夫婦和唐某某三人共有的家庭共同財產。
二、子女拆除翻建父母宅基地祖房，原有房屋價值在新建后的房屋中的份額應如何確定？
本案涉訴位兩間兩層樓房、兩間平房及封閉院落，是在宅基地上政府認可合法建造的不動產，自建造時其物權便設立。訟爭財產應為戚某2、吉某、唐某某共有財產，該不動產的物權受法律保護，不因沒有辦理物權登記而不具有物權。
如上所述，戚某2縱然全額出資，但因其系在父母的宅基地及原有舊房基礎上拆除擴建，則新建房屋當然包含著原有房屋的適當價值，法院綜合考慮案涉房屋先后建成、擴建的具體情況，戚某2夫婦對案涉房屋貢獻力的大小以及案涉房屋系在父母原有宅基地上翻建所成等相關因素，酌情認定原有房產在訟爭房產中所占比例為20%。
【涉案法條】
《中華人民共和國物權法》
第九十三條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第一百零三條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。
