供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-101）
9.30新政是否影響買受人履約能力？買賣雙方各執一詞，看看法院如何認定！
---張某與王某房屋買賣合同糾紛(二審)案法律評析2
【關鍵詞】
9·30新政 履約能力 解除合同 返還定金 首付款 抵押貸款 情勢變更 商業風險 自籌款項增加 購房新政 貸款金額變化
【要點提示】
本文所選案例中，買受人與出賣人就9.30新政實施后，如何計算貸款數額及買受人自籌款項增加數額存在爭議。法院認為，房地產經紀公司作為居間方，其系從事房地產經紀的專業機構，法院采信其對購房新政后本案所涉合同貸款金額變化情況之陳述。按照居間方的說法，無論采取何種價款支付方式，買方都需要至少自籌66萬元左右的購房款，此種情形確已給買方的履約能力造成了重大影響，合同繼續履行會產生一定困難。
【當事人信息】
原告：張某（買受人、反訴被告、被上訴人）
被告：王某（出賣人、反訴原告、上訴人）
第三人：某房地產經紀有限公司（簡稱:某公司）
【案情簡介】
2016年9月26日，張某與王某簽訂《存量房屋買賣合同》及《補充協議》，合同就買受人的付款方式做了以下約定:買受人于2016年9月26日向出賣人支付購房定金100000元；買受人于2016年9月27日向出賣人支付第二筆購房定金100000元；買受人于銀行面簽當日向出賣人支付購房款920000元；剩余房款3000000元買受人以貸款方式支付；剩余房款1300000元在過戶前一日存入資金監管賬戶。
2016年9月30日，北京市住房城鄉建設委員會等部門出臺實施了《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》（以下簡稱購房新政，即9.30新政），其中第四條規定：“購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品房、兩限房等政策性住房除外），對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%”。
2016年10月1日，張某告知王某因購房新政實施，超出其價款負擔能力，無法繼續履行合同。并于2016年11月2日，向王某出具《解除合同通知書》，并要求返還定金20萬。
2016年12月1日，王某向張某出具《解除合同通知書》，并要求支付違約金1084000元（含20萬元定金）。
雙方協商未果，張某向法院提起訴訟，請求：1、解除雙方于2016年9月26日簽訂的《房屋買賣成交確認及定金收付協議》；2、王某退還定金20萬元。
王某提起反訴，請求：1、張某支付違約金1084000元。
【法院判決】
一審：1、王某退還張某定金二十萬元；2、駁回張某其他訴訟請求；3、駁回王某全部反訴請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
法院如何認定9.30新政是否影響買受人的履約能力？
買方與賣方就購房新政實施后，如何計算貸款數額及買方自籌款項增加數額存在爭議。
對此，買方表示根據《北京市存量房屋買賣合同》約定，其以430萬元作為計算貸款計算基數，可貸款300萬元，新政后，在被認定為購買二套住房的情況下，無法繼續按300萬元貸款，以房屋所在區域房屋總價高限計算，最高貸款只能為234萬元，相當于增加首付款金額至少為66萬元，還有相應的稅費增加，超出經濟能力。
賣方則表示購房新政出臺僅為一個正常的商業風險問題，若以房屋總價542萬元為基數計算，張某可貸款270萬元左右，與合同約定的貸款300萬元，僅相差30萬元。另外，買方在購房新政出臺后沒有具體履行貸款環節，其存在主觀惡意違約，應賠償損失。
居間方即房產中介公司出具的證明載明：2016年9月30日購房新政出臺，由于新政對首套房的認定標準發生變更，買方的情況應被認定為購買二套普通住房，導致合同中房款支付比例有所變化，如仍貸款300萬元，房屋成交價應為600萬元，已超過合同總價，不成立。①如果在不超過所在區域房屋總價最高限價468萬元的基礎上計算，最高貸款234萬元，其首付款金額至少增加66萬元，稅費也相應增加；②如想在234萬元基礎上提高貸款額，成交價將高于區域房屋總價高限，視為二套非普通住房，首付比例將提高到70%。
法院認為，某公司作為房屋買賣合同履行的居間方，其系從事房地產經紀的專業機構，法院采信其對購房新政后本案所涉合同貸款金額變化情況之陳述。因此，按照合同約定的房屋成交價格430萬元來計算可申請貸款金額，買方需要額外自行籌措購房款85萬元左右；即使按照房屋總價最高限價468萬元來計算可申請貸款的金額，買方需要額外自行籌措購房款66萬元左右。也就是說，無論采取何種價款支付方式，買方都需要至少自籌66萬元左右的購房款，此種情形確已給買方的履約能力造成了重大影響，合同繼續履行會產生一定困難。因此，繼續履行合同會導致當事人雙方之間的利益關系失衡，合同的不可履行也不可以歸責于雙方當事人。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條規定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第六十一條規定：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。
