樓市新政出臺(tái)后，提高了第二套房貸的首付比例(由原來(lái)的首付30%提高到60%)，導(dǎo)致的買(mǎi)方無(wú)力支付房款能解除合同嗎？
上海市建緯(深圳)律師事務(wù)所戴維律師告訴記者，這種情況在律師界存在重大分歧。有律師認(rèn)為：如果買(mǎi)方因?yàn)榈诙追渴赘侗壤岣叨笸朔浚I(mǎi)方也可以適用“情勢(shì)變更原則”解除合同。還有律師認(rèn)為，應(yīng)該具體問(wèn)題具體對(duì)待，如果房子較貴，增加的首付款較多，買(mǎi)方確實(shí)無(wú)力承擔(dān)的，也應(yīng)可判解除合同。
他自己傾向于認(rèn)為，國(guó)家“房產(chǎn)調(diào)控政策”的出臺(tái)雖然是一種非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但可以預(yù)見(jiàn)。政府多次表態(tài)將出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策。國(guó)八條明確指出，二套房貸首付比例不低于60%，地產(chǎn)新政不屬于“情勢(shì)變更”情形。
為了防止糾紛發(fā)生，預(yù)防是最好的方式，如果非得到糾紛發(fā)生再去解決，那就比較麻煩了。所以在購(gòu)房前，要做好預(yù)防，例如認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂，一定要小心，要不要簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，怎么簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，這些都是需要注意的。
認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容不明確容易引發(fā)購(gòu)房合同糾紛 近日，網(wǎng)友李女士咨詢：買(mǎi)房子前與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，開(kāi)發(fā)商要求交納1萬(wàn)元的定金!協(xié)議上說(shuō)，如果不買(mǎi)這個(gè)房子了，不交首付了，這個(gè)錢(qián)就不退還了，開(kāi)發(fā)商還能把房子賣(mài)給別人!李女士很是不解，房子不買(mǎi)了，這個(gè)錢(qián)我就不能拿回來(lái)了嗎？
有的購(gòu)房者認(rèn)為房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)只是確定購(gòu)買(mǎi)意向，而非正式的購(gòu)房合同，經(jīng)常草率地在認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽了字，結(jié)果讓自己陷入了購(gòu)房上的被動(dòng)。買(mǎi)房必須要簽認(rèn)購(gòu)書(shū)嗎？認(rèn)購(gòu)書(shū)有沒(méi)有法律效力？如果簽應(yīng)注意什么？繳納的定金可以退嗎？這是很多網(wǎng)友不解的。就此，記者采訪了有關(guān)法律人士。
未必非簽認(rèn)購(gòu)書(shū)
律師事務(wù)所周艷律師稱(chēng)，目前法律法規(guī)中對(duì)房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有特別的說(shuō)明，也沒(méi)有買(mǎi)房前必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律規(guī)定。從合同法的角度來(lái)說(shuō)，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于合同要約的范疇，而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
可以說(shuō)，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并非買(mǎi)房過(guò)程中的必經(jīng)程序。按照有關(guān)法律規(guī)定，只要商品房取得了預(yù)(銷(xiāo))售許可證，購(gòu)房者就可以與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。因此，建議購(gòu)房者最好直接與開(kāi)發(fā)商簽訂正式買(mǎi)房合同。
認(rèn)購(gòu)書(shū)有法律效力
認(rèn)購(gòu)書(shū)究竟屬于什么性質(zhì)的文件？應(yīng)該具備哪些內(nèi)容？是否有法律效力？依據(jù)現(xiàn)行的《武漢市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》范本規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書(shū)必須包含以下三項(xiàng)內(nèi)容：將來(lái)要簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》全部?jī)?nèi)容；當(dāng)事人做出的在將來(lái)某個(gè)條件具備時(shí)簽訂購(gòu)房合同的承諾；如在某個(gè)條件具備時(shí)不簽訂購(gòu)房合同，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。然而，時(shí)下開(kāi)發(fā)商出具的認(rèn)購(gòu)書(shū)多數(shù)僅有后兩項(xiàng)，對(duì)“將來(lái)要簽訂的購(gòu)房合同所有內(nèi)容”一項(xiàng)卻鮮有涉及。此外，認(rèn)購(gòu)書(shū)中涉及的預(yù)付款項(xiàng)也應(yīng)表述為“訂金”，而絕非需要履行購(gòu)房合同所有條款的“定金”。而且，認(rèn)購(gòu)書(shū)通常還要雙方簽字蓋章。
“具備上述內(nèi)容及形式后，尤其是認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定了買(mǎi)賣(mài)雙方具體的權(quán)利義務(wù)后，一般說(shuō)來(lái)，認(rèn)購(gòu)書(shū)就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力，并具備了相應(yīng)的法律效力，只要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且買(mǎi)受人所購(gòu)物業(yè)(樓盤(pán))的法律手續(xù)齊備(五證齊全)，該認(rèn)購(gòu)書(shū)一般具有一定的法律效力。”
