商品房買賣合同解除后，法院為何支持買受人并無合同依據的房款利息及相關手續費損失？
房屋漏水影響居住，買受人是如何不“鑒”而勝，成功解約，退房并獲得賠償的？（下）
——程某與某房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛（二審）案法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部(授權發表)
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-162-3）
【關鍵詞】
商品房存在質量問題 嚴重影響居住使用 商品房銷售合同 漏水 交付 證據保全 鑒定 評估 履行抗辯權 舉證不能 實際損失 解除合同 維修 退房
【要點提示】
本案系商品房存在質量問題嚴重影響居住使用導致買受人行使合同解除權而產生的商品房銷售合同糾紛，雖雙方在合同中對房屋因質量問題而解除后所產生的購房款利息損失未作約定，但程某提出其已付首付款的利息損失及為購房而辦理公積金貸款所支付的貸款利息損失、擔保費損失、代辦服務費損失，系程某實際發生的損失，其主張符合法律規定，法院予以支持
【當事人信息】
原告：程某（買受人、被上訴人）
被告：某房地產開發有限公司（即開發商、出賣人、上訴人）
【案情簡介】
2010年12月7日，程某與某房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，由程某向某房地產開發有限公司購買一套房屋，合同約定：涉案房屋總價1020116元。合同第八條約定：出賣人應當在2012年9月26日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備“該商品房經分期綜合驗收合格”并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。合同第十條約定：買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按銀行同期活期存款利率付給利息。合同第十一條約定：雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》…由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：買受人未按出賣人書面通知的日期辦理商品房驗收交接手續的，出賣人應當發出書面催告書一次。買受人未按催告書規定的日期辦理商品房驗收交接手續的，則自催告書約定的驗收交接日之第二日起視為該商品房已經交付…另，該合同附件四補充協議第六條約定：“房屋交付時，乙方未按甲方通知書規定時間或者未收到通知書而未按本合同約定的房屋交付時間辦理房屋交接手續的，則以本合同約定的交付日期為房屋交付使用日期”；第七條約定：“在房屋交付過程中，乙方除因甲方不具備本合同第八條約定的‘該商品房經分期驗收合格’的交房條件而拒絕辦理外，不得以其他任何理由拒絕辦理交接手續。在交付過程中，乙方發現的質量問題不影響交付手續的辦理，乙方可要求甲方按本合同約定在完成房屋交付后的合理時間內承擔保修義務”。
之后，程某如約支付了房屋價款，但某房地產開發有限公司卻未按時向程某交付涉案房屋。2012年11月16日，某市建設局向某房地產開發有限公司出具了《關于某嘉園B2區通過交付使用竣工驗收的通知》，該通知載明：現所申報的建設項目已全面竣工。…符合《某市商品房交付使用管理辦法》的相關規定，同意交付使用。2012年11月16日，某房地產開發有限公司用EMS向程某郵寄了《交房、入伙通知書》，告知涉案房屋已具備交付條件。同年11月17日，程某收到了該郵件。2012年11月20日，程某委托某投資咨詢服務有限公司（以下簡稱某公司）到現場對涉案房屋進行了檢測。同年11月22日，某公司向程某出具了一份《某驗房第三方檢測報告》，認為涉案房屋存在多處空鼓、開裂、漏水等質量問題。現場檢測后，某房地產開發有限公司未將涉案房屋的鑰匙交付給程某。2013年1月13日，某房地產開發有限公司又用EMS向程某郵寄了《房屋交接催告函》，告知涉案房屋已經分期綜合驗收合格，具備交房條件…。同年1月14日，程某收到了該郵件。2014年2月19日某房地產開發有限公司才向程某交付了《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。程某仍未至某房地產開發有限公司收取涉案房屋。
補充事實：2013年5月29日，本案在法院組織的訴前調解過程中，雙方就房屋質量問題進行協商。確認了房屋普遍存在窗戶尺寸偏小、窗戶有局部滲水等問題，同時還確認了程某房屋存在東次臥飄窗滲水等個別問題。之后，因雙方多次協商未果，訴前調解未成。為此，法院于2014年1月23日立案審理。2014年2月19日，程某向法院提出鑒定、評估申請。同年7月8日，又申請證據保全。同年7月9日，法院承辦人到涉案房屋進行了現場封樣，在入戶門上張貼了封條，以供鑒定所需。同年11月8日，法院承辦人與雙方當事人到涉案房屋進行了現場勘驗，發現涉案房屋朝北臥室窗臺有1處滲水。2015年3月24日，法院要求某房地產開發有限公司對涉案房屋不存在質量問題進行舉證，并告知如不能在規定時間內舉證，則視為涉案房屋存在質量問題。但某房地產開發有限公司未在規定時間內提供相應證據證明。同年6月30日，程某向法院提出了撤回鑒定、評估的申請。同年8月7日，經某房地產開發有限公司要求，法院承辦人與雙方當事人再次到涉案房屋進行了現場勘驗，發現：法院在涉案房屋門上張貼的封條已被毀損，可以直接開門。房屋內情況與封門前有了變化，主要是進門后左手平臺窗戶加裝了遮雨簾。因近期天氣晴好，原漏水地方看不到漏水痕跡。
程某請求法院判令：一、繼續履行《商品房買賣合同》；二、開發商對質量問題進行維修或經評估后按照評估價格支付相應整改修復費用；三、開發商支付逾期交房違約金（…）。訴訟中，程某認為“涉案房屋存在漏水、滲水問題非常嚴重，難以修復，繼續履行合同存在根本性困難，其無法達到合同目的，其有權要求解除合同”，遂將訴訟請求變更為：一、解除《商品房買賣合同》；二、開發商返還其購房款1020116元；三、開發商賠償其首付款的利息損失（具體略）；四、開發商賠償其為購買涉案房屋而產生的貸款利息損失77362.84元（截止2015年6月9日）、公積金擔保費損失7280元、代辦服務費損失200元。
【法院判決】
【一審】
1.解除《商品房買賣合同》。
2.開發商返還原告購房款1020116元。
3. 開發商賠償原告首付款的利息損失（具體略）。
4.開發商賠償原告為購買涉案房屋而產生的貸款利息損失77362.84元（截止2015年6月9日）。
5.開發商賠償原告公積金擔保費損失7280元、代辦服務費損失200元。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、涉案房屋是否已經實際交付或視為已經交房？開發商是否存在逾期交房違約責任？
【詳見前文解析...】
二、涉案房屋是否存在質量問題？誰對涉案房屋質量問題負有舉證責任？如有質量問題，買受人是否有權要求解除合同？
【詳見前文解析...】
三、商品房買賣合同解除后，法院為何支持買受人并無合同依據的房款利息及相關手續費損失？
根據法律規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。購房人程某已經履行了交付房款的義務，但并未領受房屋，本案系商品房存在質量問題嚴重影響居住使用導致買受人行使合同解除權而產生的商品房銷售合同糾紛，雖雙方在合同中對房屋因質量問題而解除后所產生的購房款利息損失未作約定，但程某提出其已付首付款的利息損失及為購房而辦理公積金貸款所支付的貸款利息損失、擔保費損失、代辦服務費損失，系程某實際發生的損失，其主張符合法律規定，法院予以支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六條 當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《最高院商品房買賣合同司法解釋》
第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
