農村宅基地房屋買賣無效多年后被拆遷，買受人可否主張信賴利益？區位補償價的評估適用時間節點：合同無效時還是征地拆遷時？
農村宅基地房屋經多次轉賣仍無效,被騰退多年后拆遷,買方主張區位補償款獲法院支持!(下)
---董某訴孫某房屋買賣合同糾紛案法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部（授權發表）
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-167-2）
【關鍵詞】
農村房屋買賣合同 合同無效 地上物補償款 區位補償款 宅基地使用權 信賴利益 期待利益 誠實信用原則 宅基地房屋轉賣
【要點提示】
農村房屋區位補償價款屬于買受人購買房屋產生的信賴利益，在合同無效情況下有權向出售人主張。房屋未進入征用拆遷程序，區位補償價只是期待利益，不具有現實性；房屋被征用拆遷，區位補償價款不再是期待利益，買受人有權主張。區位補償價本身具有變動性質，會隨著所在區域土地市場價值的變化而變化，應根據具體案情適用區位補償價的評估時間節點的結論。
【當事人信息】
原告、買受人：董某
被告、出賣人：孫某
【案情簡介】
1992年，孫某將涉案的農村宅基地房屋通過口頭協議出售給李某。后涉案房屋又被轉賣多次，李某及其他買受人均非該村村民。其中董某作為最后一次轉賣的買受人于1997年購買了涉案房屋，價格是15000元。2008年，孫某將李某訴至法院，要求確認其與李某之間的房屋買賣合同無效，后法院作出判決確認孫某及李某之間的買賣合同無效。該判決生效后，孫某又將董某訴至法院，要求其騰退涉案房屋，在該案件審理過程中，董某提出了反訴，要求孫某賠償其損失，其反訴主張包括因合同無效后其需要購買新房的房價465390元，房屋改造及維修費60000元。2009年在該案件審理過程中，法院依法委托評估機構對涉案房屋的宅基地區位補償價及房屋重置成新價進行評估，評估機構作出評估結果為：區位補償價為276701元，房屋及附屬物價值為73108元。后法院作出判決，即：一、董某將涉案房屋返還給孫某；二、孫某給付董某房屋及附屬物補償款73108元；駁回了董某的其他反訴請求。現該判決已經生效并已實際履行，2009年孫某收回涉案房屋。判決書中關于區位補償價的論述為：因涉案房屋及院落尚未進入征用拆遷程序，區位補償價只是期待利益，不具有現實性，將來能否實際發生亦不具有確定性，但應指出若區位補償價實際發生后可另行解決。
涉案房屋現已拆遷，2015年由孫某作為被拆遷人與拆遷單位簽訂了拆遷協議，其中對于涉案房屋所在宅基地的區位補償價進行了評估，區位補償總價為1321228元。現董某訴至法院，請求法院依法判令：孫某向其支付涉案房屋的宅基地區位補償價款的百分之七十，共計人民幣924859.60元。
【法院判決】
一、孫某給付董某區位補償價人民幣十九萬三千六百九十元七角；二、駁回董某的其他訴訟請求。
【案件解析】
一、農村宅基地房屋已出售16年并歷經多次轉讓，法院為何仍支持初始出售人判決房屋買賣合同無效？
【詳見前文解析...】
二、農村宅基地房屋買賣無效多年后被拆遷，買受人可否主張信賴利益？區位補償價評估適用時間節點：合同無效時or拆遷時？
公民合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。本文案例中，買受人董某1997年購買了涉案房屋，該房屋的區位補償價款屬于董某購買該房屋產生的信賴利益，董某有權向出售人孫某主張。在之前2008年的訴訟中，因涉案房屋及院落尚未進入征用拆遷程序，區位補償價只是期待利益，不具有現實性，區位補償價尚未實際發生，故法院沒有進行處理。2015年涉案房屋已被征用拆遷，區位補償價款不再是期待利益，董某有權主張。因孫某先出售房屋后又起訴買賣合同無效的行為，違反了民法的誠實信用原則，故其應當承擔合同無效的主要責任，因此，董某向孫某主張區位補償價款的百分之七十，法院審查后認為符合民法的公平原則以及司法精神。
涉案房屋的區位補償價存在兩個評估結果，庭審中，當事人雙方對于涉案房屋及院落的2009年及2015年兩次評估結論均表示認可，故采用哪個評估結果作為本案判決的依據是法院裁量的焦點問題。由于區位補償價本身具有變動性質，會隨著所在區域土地市場價值的變化而變化，也就是說它具有時間屬性，不同時間的價值可能是不同的。2009年，孫某要求董某騰退房屋，因當時對于涉案房屋的區位補償價的評估已經做出，所以孫某所承擔的賠償責任是確定的，一方面是當時涉案房屋還沒有動遷的跡象，另一方面是董某當時并沒有提出明確的反訴請求要求區位補償價，所以當時法院并沒有要求孫某給付董某區位補償價即沒有處理。2009年10月，孫某取得涉案房屋，之后一直由其使用。從房屋的交接使用狀況看，2009年10月，應屬于房屋權利義務的過度節點，之后涉案房屋所在區域因動遷原因，土地價值升值，導致涉案房屋的區位補償價增長，這部分利益應屬于此時房屋的所有者即孫某，董某按照2015年的評估結論主張區位補償價，缺乏事實和法律依據。因此，法院最終按照2009年的評估結論計算董某主張的區位補償價款，判決孫某給付董某區位補償價款193690.7元（276701元X70%）。
【涉案法條】
《中華人民共和國民法通則》
第五條 公民、法人的合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
（原創文章，授權轉載）
