供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-103）
連環交易中賣方可否以換房計劃落空（合同目的無法實現）拒絕出售房屋？如何評價這種行為？
換房遭遇連環劫，買房未成拒出售，損失怎么辦？
——田某與韓某、黃某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關鍵詞】
違約行為 解除合同 房屋差價損失 拒絕履約 學區房 實際損失 居間服務費 限購政策 違約金 損失賠償
【要點提示】
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行義務。（本案）合同履行過程中，賣方因為換房計劃落空而拒絕出售房屋行為，系根本違約，需承擔違約責任。買方因對方違約主張受到的損失主要為另購其他新房的房屋差價損失而非自己已賣舊房的房屋升值損失，即使對方明確表示不再履約，只要雙方事后未能合意解除合同或權利人未行使解除權，則房屋差價損失的計算時點應為買方提起訴訟解除合同的時間，其具體賠償數額一般根據雙方合意，以“鏈家”官網上公布的成交價為基礎，以訴爭房屋所在小區及鄰近小區的房屋單價變動情況及幅度為參考綜合考慮上漲幅度。另外，我國法律規定的違約金的主要功能為彌補實際損失，除違約金外，只要不超過實際損失，亦可同時主張損失賠償。
【當事人信息】
原告：田某（出賣人、上訴人）
被告一：韓某（買受人、被上訴人）
被告二：黃某（買受人、被上訴人）
【案情簡介】
韓某、黃某系夫妻關系。2016年7月12日，田某（出賣人，甲方）與韓某、黃某（買受人，乙方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及其《補充協議》，約定由乙方購買308號房屋（以下簡稱308號房屋，房屋為南北戶型、中層房屋，系“滿五唯一”的雙學區房），該房屋建筑面積32.3平方米，總價款為276萬元；乙方于2016年7月12日向甲方支付定金5萬元；甲方應于2016年10月20日前辦理完畢交易房屋的提前還款及抵押登記注銷手續；甲乙雙方應于網簽后5日內共同前往貸款機構辦理貸款申請及簽約等相關手續；乙方應于2016年9月30日前將第一筆購房款48萬元自行支付給甲方，乙方應于過戶當日將第二筆購房款49萬元自行支付給甲方；雙方應于預約時間辦理所有權轉移登記手續；雙方應于2017年1月10日前自行辦理物業交割手續；甲方拒絕將交易房屋出售給乙方或者擅自提高房屋交易總價的，構成根本違約，乙方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同，并要求甲方承擔違約責任；甲方應在根本違約情形發生之日起十五日內，按房屋交易總價的20%向乙方支付違約金；各方同意，未經本人簽字或加蓋公章的任何書面承諾、口頭承諾、條款的變更等行為均不產生法律約束力。
同日，田某（甲方）與韓某、黃某（乙方）及某中介公司（丙方）簽訂《居間服務合同》，約定甲乙雙方在丙方的居間服務下就308號房屋簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，居間服務費為4.14萬元，乙方承擔，如因甲方及/或乙方原因導致房屋買賣交易不能履行或無法完成的，已收取的居間服務費不予退還，如支付費用方為守約方，違約方應向費用支付方進行賠償，且費用支付方有權向違約方追償全部已付居間服務費。
簽約后，黃某、韓某共向田某支付定金3萬元，另因先行支付的意向金轉作定金，黃某、韓某完成了定金支付義務。2016年7月26日，韓某向某中介公司支付居間服務費4.14萬元。
2016年9月12日，田某與黃某、韓某就308號房屋的交易進行了網簽。
2016年9月30日，田某（甲方）與黃某、韓某（乙方）簽訂補充協議，約定“乙方同意甲方在2016年10月30日前向公積金還款中心辦理提前還款的申請手續。”同日，田某收取了黃某、韓某交納的第一筆購房款48萬元。
另，田某曾于2016年3月25日與案外人王某1簽訂合同，約定由田某購買1404號房屋， 2016年9月18日，王某1在商談中提出要將房屋價格提高至350萬元，而田某未予同意并將其訴至法院，要求解除雙方合同，并要求王某1返還款項、承擔違約責任。最終勝訴獲得違約金五十八萬一千元賠償款。
黃某、韓某2016年10月20日向田某寄出《催告履行合同通知書》請求配合評估公司對房屋進行評估及告知貸款銀行辦理貸款所需手續。田某于次日收到了該通知書，但未予反饋，直至2016年10月23日告知經紀人不再履約。黃某、韓某已于10月24日自經紀人處得知田某不愿繼續售房，雙方溝通無果，2017年1月23日，買方將賣方訴至法院。
韓某、黃某向法院起訴請求：1、判令解除雙方2016年7月12日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》；2、判令田某返還購房定金5萬元和第一筆購房款48萬元；3、判令田某支付違約金55.2萬元；4、判令田某賠償違約損失，即重新購房的房屋差價80萬元；5、判令田某賠付居間服務費4.14萬元；6、訴訟費由田某承擔。
田某一審后不服，上訴請求：撤銷一審判決,依法發回重審或改判駁回黃某、韓某的一審訴訟請求。
【法院判決】
一審：1. 解除田某與韓某、黃某于二〇一六年七月十二日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及其《補充協議》；2. 田某于本判決生效后七日內向黃某、韓某支付房屋差價損失八十萬元；3. 田某于本判決生效后七日內向黃某、韓某賠償居間服務費四萬一千四百元；4. 駁回黃某、韓某的其他訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、連環交易中賣方可否以換房計劃落空（合同目的無法實現）拒絕出售房屋？如何評價這種行為？
依法成立的合同受法律保護。本案買賣雙方簽訂的房屋買賣合同及其補充協議是雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方均應據此履行相應義務。買受人黃某、韓某依約履行了付款義務，而出賣人田某因換房計劃落空拒絕出售308號房屋，已違反了合同約定，構成根本違約，應承擔相應的違約責任。
二、賣方拒不履行房屋買賣合同，給買方造成損失，應承擔什么責任？應如何確定損失賠償額？
根據法律規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
本案：（1）關于買方主張未能購得308號房屋，造成其沒有學區房，孩子上學出現問題損失，法院認為，田某的違約行為推遲了黃某、韓某購得學區房的時間，確給二人子女的就學帶來不利影響，對此，法院將在判定田某的違約責任時予以酌情考慮。
（2）關于買方主張其為購買308號房屋于2016年6月5日以80萬元出售了二人名下位于昌平區沙河的房屋，該房屋至2016年12月已漲至180萬元，其二人損失100萬元。法院認為，該出售房屋行為系在達成購買308號房屋的購房意向之前，相應差價與田某的違約行為沒有直接因果關系，不予賠償。
（3）關于買方主張賠償由于2016年9月30日出臺新的限購政策后，其另行購房需支付138萬元的首付，貸款利率也從基準利率的85折變更為現在的1.1倍，而需多出貸款利息45.8萬元問題，法院認為，該損失并非田某締約時可預見或應預見的，不予賠償。
（4）關于買方主張賠償其為了籌集購買308號房屋的第二筆購房款，于2016年9月23日抵押了二人名下位于大興區的房產，產生手續費6500元問題，法院查實，該抵押貸款利息未實際發生，不予賠償。
（5）關于黃某、韓某主張上述損失已經超過雙方約定的違約金金額，請求田某支付違約金后，還需另行賠償其另行購房的差價損失80萬元問題，法院認為，因買方未能購得訴爭房屋，其若再次購買同地段同戶型房屋所要支付的房屋差價屬于其必然的也是實際的直接損失；相應的，因賣方未出賣訴爭房屋，其若再次出賣將獲得的較本案雙方約定價格更高的利益，該利益顯然不應讓違約方獲得。故黃某、韓某有權主張的因違約所造成的損失主要是另行購房的房屋差價損失。
有關房屋差價損失的計算時點問題， 2016年10月30日，田某明確拒絕履約后并未與黃某、韓某達成解除合同的協議，黃某、韓某亦未行使解除權，則此時黃某、韓某有權請求繼續履約，并無另行購房之必要。黃某、韓某在2017年1月份作出解除合同的決定后隨即提起本訴，未見惡意拖延、擴大損失，故對田某所稱黃某、韓某未盡減損義務的抗辯，法院不予支持。則房屋差價損失的計算時點應為黃某、韓某提起訴訟的時間，即2017年1月23日。
至于房屋差價的具體數額問題，法院根據雙方合意，以“鏈家”官網上公布的成交價為基礎，以308號房屋所在小區及鄰近小區的房屋單價變動情況及幅度為參考，確認與308號房屋相似的房屋在2016年7月至2017年1月期間房屋單價看漲，漲幅約在30%。則黃某、韓某遭受的差價損失80萬元與其主張相當，法院予以支持。
（6）有關居間費用賠償問題，雙方合同已有明確約定，法院予以支持。
（7）關于返還定金及購房款問題，田某已在本次訴訟期間完成上述款項的返還，則對該訴請不再支持。
（8）關于買方訴請對方支付違約金55.2萬元問題，由于本案黃某、韓某按實際損失請求賠償后，無權另行主張違約金，故對其要求田某支付違約金的訴請，法院不予支持。
三、買方可否同時主張損失賠償與違約金？
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。根據上述規定，違約金的數額并非不可變更的，若當事人約定的違約金數額低于或過分高于實際損失，法院有權依據當事人的請求以實際損失為基礎予以調整。因此，我國法律規定的違約金的主要功能為彌補實際損失，同時兼具懲罰違約行為之功能。而依據合同法第一百一十三條的規定，守約方有權就其實際損請求違約方予以賠償。上述兩條款均系對守約方實際損失的救濟，法律亦未禁止兩個條款同時適用，故只要未超過實際損失，被上訴人同時主張違約金及損失賠償并不違反法律規定。本案黃某、韓某按實際損失請求賠償后，無權另行主張違約金，故對其要求田某支付違約金的訴請，法院不予支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十三條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
第一百一十九條 當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。
當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。
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