供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-123）
對(duì)相鄰聯(lián)排別墅外擴(kuò)，搭建行為如何正確維權(quán)？
---張某訴薛某相鄰關(guān)系糾紛案例解析
【關(guān)鍵詞】
聯(lián)排別墅 外擴(kuò) 違法搭建 相鄰權(quán) 違法建筑 恢復(fù)原狀 訴訟時(shí)效 主體適格
【要點(diǎn)提示】
相鄰一方改變房屋使用性質(zhì)和房屋結(jié)構(gòu)的行為，如果對(duì)相鄰方造成相鄰妨礙，相鄰方可以主張排除妨礙，恢復(fù)房屋原狀；但其主張恢復(fù)房屋使用性質(zhì)，不屬于民事相鄰關(guān)系的調(diào)整范圍。
【當(dāng)事人信息】
原告：張某
被告：薛某
【案情簡(jiǎn)介】
張某、薛某分別系某聯(lián)排別墅相鄰物業(yè)132號(hào)房屋、131號(hào)房屋的業(yè)主。薛某2009年取得131號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)，該房屋為四聯(lián)排別墅的最東面，張某與其配偶許某2005年取得132號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)，該房屋在131號(hào)房屋的西面，131號(hào)房屋和132號(hào)房屋共用一面墻壁。薛某所有的131號(hào)房屋東面、南面、北面外擴(kuò)，原在南面的大門(mén)改在房屋的東面，北面通道內(nèi)被告設(shè)置兩扇門(mén)搭建成一雜物間。張某與許某所有的132號(hào)房屋在原兩層樓的房屋基礎(chǔ)上加蓋成三樓，131號(hào)、132號(hào)房屋所在的四聯(lián)排別墅除131號(hào)房屋為均已經(jīng)加蓋成三樓。2014年1月26日，薛某將張某、許某訴至法院，要求張某、許某拆除違法搭建的樓層，排除對(duì)131號(hào)房屋的妨害,該案尚在處理中張某認(rèn)為薛某將131號(hào)物業(yè)東、南、北面墻比產(chǎn)權(quán)界定范圍外擴(kuò)，侵占了該物業(yè)周?chē)墓簿G化面積和公有面積。此外，薛某在其房屋周?chē)牡缆饭矃^(qū)域違法搭建圍欄和儲(chǔ)藏室，阻斷了一條消防通道的通行，又侵占了另一條消防逃生通道的部分通行空間。道路公共區(qū)域和公共綠化屬小區(qū)所有業(yè)主共有，薛某名下物業(yè)的私建部分不但侵占了公共空間，還妨礙了消防逃生通道的通暢，給張某的居住安全造成了極大的隱患。經(jīng)多次交涉未果，2014年3月11日，張某提起本案訴訟，要求薛某：（一）拆除在消防通道搭建的違法建筑，排除對(duì)公共區(qū)域的侵占和對(duì)原告通行權(quán)、安全居住權(quán)的妨害；（二）將131號(hào)房屋外擴(kuò)的墻面恢復(fù)原狀，排除對(duì)公共綠化面積和道路公共區(qū)域的侵占，保障其居住環(huán)境權(quán)。
【法院判決】
一、被告薛某于判決生效之日起十五日內(nèi)拆除131號(hào)全幢房屋北面搭建的雜物間；
二、駁回原告張某其余訴訟請(qǐng)求。
【案件解析】
一、僅部分業(yè)主是否有權(quán)提起相鄰關(guān)系糾紛訴訟？
所有權(quán)人可以直接成為相鄰關(guān)系案件的當(dāng)事人。本案中，張某是
132號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)人之一，對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分等權(quán)利，故張某的主體適格。
二、相鄰聯(lián)排別墅搭建行為已完成，受影響業(yè)主是否仍有權(quán)提
起訴訟？
相鄰關(guān)系案件中的排除妨害請(qǐng)求權(quán)和停止侵害請(qǐng)求權(quán)不適用時(shí)效，而損害賠償請(qǐng)求權(quán)則適用訴訟時(shí)效。本案中，薛某的搭建行為完成后，其對(duì)張某的相鄰權(quán)造成影響的行為一直持續(xù)至今，且張某的訴訟請(qǐng)求是排除對(duì)公共區(qū)域的侵占和對(duì)原告通行權(quán)、安全居住權(quán)的妨害，故本案尚未過(guò)訴訟時(shí)效。
三、法院如何判斷相鄰聯(lián)排別墅的搭建影響了其他業(yè)主的相鄰
權(quán)？
不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。薛某搭建的雜物間影響了張某的通行，故張某要求薛某拆除雜物間的訴訟請(qǐng)求，法院依法予以支持。
四、對(duì)相鄰聯(lián)排別墅的外擴(kuò)、搭建行為的正確維權(quán)方式？
（一）處理相鄰關(guān)系的原則：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。
（二）哪些不屬于相鄰權(quán)民事案件的受理范圍？應(yīng)如何解決？
1.違章建筑不構(gòu)成相鄰妨礙的，相鄰方要求拆除的，不予支持。
2.一方改變房屋使用性質(zhì)和房屋結(jié)構(gòu)的行為，如果對(duì)相鄰方造成相鄰妨礙，相鄰方可以主張排除妨礙，恢復(fù)房屋原狀；但其主張恢復(fù)房屋使用性質(zhì)，不屬于民事相鄰關(guān)系的調(diào)整范圍。
3.一方的行為經(jīng)過(guò)行政許可，但對(duì)相鄰方構(gòu)成相鄰妨礙，可告知其先進(jìn)行行政訴訟，否則不予受理或裁駁。
本案中，薛某將131號(hào)房屋東擴(kuò)、南擴(kuò)和北擴(kuò)，是否影響公共綠地和通道的使用，不屬于本案相鄰權(quán)的處理范圍，故張某要求薛某將外擴(kuò)的墻面恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條
不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。
《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要（2011年）》第七條
當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，不予受理；已經(jīng)受理的應(yīng)駁回起訴。因違法建筑的占有受到侵害而產(chǎn)生的爭(zhēng)議，屬于民事案件受案范圍。違法建筑及其擱置物、懸掛物倒塌或者脫落、墜落造成他人報(bào)害，按照侵權(quán)責(zé)任法相關(guān)規(guī)定處理。
, 
