供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-126）
合同簽訂后買受人被限購喪失購房資格，出賣人訴請繼續履行獲法院支持
---申某、尹某與冷某房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關鍵詞】
房屋買賣合同 解除 繼續履行 違約金 限購政策
【要點提示】
由于限購政策的出臺，使簽約時的客觀情況發生了根本變化，成為合同履行的障礙，屬于“不可歸責于雙方當事人的事由”，買受人基于此要求解除合同的，不應認定為違約行為。
【當事人信息】
原告、出賣人：申某、尹某
被告、買受人：冷某
【案情簡介】
2010年4月12日，申某、尹某與冷某（非本市戶籍）簽訂《房屋買賣合同》，約定：冷某購買涉訴房屋，房屋成交總價209萬元，付款方式為申某、尹某交鑰匙當日冷某需支付部分首付款164萬元，剩余房款于產權過戶日支付；在產權證下發之后十五日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。
簽訂合同當日，冷某向申某、尹某支付5萬元定金。2010年4月26日，冷某向申某、尹某支付164萬元購房款及地下室房款1萬元，申某將房屋鑰匙交給冷某。2011年2月15日，北京市人民政府辦公廳下發《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》，要求：“自本通知發布次日起，持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。”
2011年4月，冷某起訴至法院，以涉訴房屋的買賣尚未辦理網簽，自己不符合限購政策要求的購房條件，合同目的無法實現，為維護自己合法權益為由，要求解除與申某、尹某簽訂的《房屋買賣合同》并返還購房款169萬元及地下室房款1萬元。法院于2011年10月28日出具民事判決，判決駁回了冷某的全部訴訟請求，該判決已生效。
涉訴房屋所有權已于2011年7月29日登記至申某名下。2011年11月4日，涉訴房屋所有權證下發，申某、尹某通知中介公司，并要求中介公司通知冷某配合辦理房屋過戶手續，冷某沒有配合。后來申某、尹某多次和冷某溝通要求依法辦理過戶手續，但是冷某一直拒絕辦理。
2014年8月，申某、尹某提起本案訴訟，請求：1.冷某繼續履行雙方簽訂的《房屋買賣合同》，協助辦理過戶手續；2.冷某支付違約金（自2011年11月19日至實際辦理過戶之日，每日按總房款萬分之三計算）。
【法院判決】
一審判決：
1.冷某繼續履行與申某、尹某于二〇一〇年四月十二日簽訂的《房屋買賣合同》，冷某于判決生效后十日內協助申某、尹某辦理涉案房屋的所有權轉移登記手續至冷某名下，冷某于判決生效后十日內給付申某、尹某房款四十萬元；
2.駁回申某、尹某的其他訴訟請求。
二審判決：
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、買受人被限購，法院為何仍判決《房屋買賣合同》繼續履行？
首先，雙方就涉訴房屋簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實意思表示，內容未違反法律、行政法規的強制性規定，故合同有效，雙方應依約履行。
其次，冷某與申某、尹某之間的交易關系發生在限購政策出臺之前，且冷某已經支付了大部分的房款，申某、尹某也已經將房屋交付給冷某，冷某亦已實際入住，現申某、尹某已經取得涉訴房屋所有權證，雙方繼續履行合同的條件已經具備，故雙方應繼續履行合同，對申某、尹某要求冷某繼續履行合同，協助辦理過戶手續的請求，法院予以支持。
二、法院為何未認定買受人起訴要求解除合同的行為系違約？
首先，申某、尹某與冷某簽訂合同后，在約定的辦理房屋所有權
變更登記日期前，北京市根據國務院要求出臺限購政策對房地產交易進行調控。根據限購政策，冷某當時并不具備在本市購買房屋的資格，申某、尹某與冷某所簽訂的合同能否繼續履行處于不確定狀態。
其次，冷某為維護自己合法權益，以自己不符合限購政策要求
的購房條件，合同目的無法實現為由，起訴要求解除與申某、尹某簽訂的《房屋買賣合同》并返還購房款，屬于限購政策出臺后采取的必要減損措施。法院經審理，確認冷某無購房資格并不當然導致合同目的無法實現和合同解除，駁回了冷某的訴訟請求。限購政策的實施屬于不可歸責于雙方當事人但可能影響合同繼續履行的因素，冷某在支付大部分房款后，基于限購政策可能導致房屋無法辦理過戶的考慮暫未支付剩余購房款的行為以及進行訴訟的行為，系在限購政策實施后的合理應對，不應認定為違約行為。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
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