供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-128）
因違法建設行為致相鄰別墅房屋退租，業主被判賠房租損失38萬元
——王某與陳某相鄰關系糾紛（二審）案法律解析
【關鍵詞】
相鄰房屋 違法建筑 違法建設 違建主體工程 房租損失 退租 噪音 渣土 采光
【要點提示】
因違法建設行為致相鄰房屋退租，房租損失應否以及能否賠償？本文所選案例法院認為：行為人對房屋的翻、改、擴建行為被有關行政機關認定為違法建設，且總擴建面積達432.73平米；同時又未提供證據證明曾與相鄰產權人進行過協商并達成過相關一致意見或諒解。現相鄰房屋產權人已提供租戶退租時出具的《退租函》及物業公司出具的證明等證據，證明承租人因該違法建設行為而不能正常使用租賃房屋，并以此為由退租，進而導致其遭受房屋損失，故行為人作為過錯方應對其相應合理損失予以賠償。
【當事人信息】
原告：王某（上訴人）
被告：陳某（被上訴人）
【案情簡介】
涉案房屋位于朝陽區某77幢1至3層全部（以下簡稱“77幢房屋”）登記在王某名下。陳某系朝陽區某76幢房屋（以下簡稱“76幢房屋”）產權人。案外人萬某系朝陽區某78幢房屋（以下簡稱“78幢房屋”）產權人。76、78兩幢房屋均與77幢房屋相鄰。
2011年6月30日，北京市朝陽區城市管理監察大隊作出《限期拆除通知書》，內容包括：經查，76幢別墅業主陳某于2009年購房入住，該別墅翻、改、擴建情況如下，...總擴建面積為432.73平方米。上述房屋翻、改、擴建行為未取得合法有效的規劃審批手續，屬于違法建設，2011年7月14日，北京市朝陽區城市管理監察大隊作出《限期拆除決定書》， 2013年6月25日上午9時30分，北京市朝陽區城市管理綜合行政執法監察局對76幢別墅的違法建設房屋實施強制拆除，并于2013年8月5日下午17時全部拆除完畢。
王某以78幢房屋的擴建影響77幢房屋的正常居住進而造成租金損失為由，將萬某訴至北京市朝陽區人民法院。2012年9月，該院作出判決，認為根據租戶退租時出具的《退租函》及物業公司出具的證明，王某的承租人使用77幢房屋期間，相鄰的76幢房屋及78幢房屋均有施工行為，王某要求萬某承擔房屋空置期間的全部租金損失缺乏依據，故根據王某房屋的空置時間、租金標準、萬某別墅違法建設現狀等因素，酌情確定萬某賠償王某2010年10月1日至2012年3月31日期間房租損失38萬元。萬某不服上訴但又以撤訴告終。 2013年3月29日，王某以類似理由將萬某訴至朝陽法院，要求其賠償77幢房屋2012年4月1日至2012年12月24日期間租金損失。后，王某表示其與萬某達成和解協議，申請撤回起訴。
2013年月，王某又以類似理由將本案陳某訴至法院，請求陳某賠償2010年10月1日至2012年3月31日期間的房租損失394000元。
【法院判決】
一審：駁回王某的全部訴訟請求。
二審：1.撤銷一審民事判決。2.陳某賠償王某三十八萬元。
【案件解析】
一、一審法院為何駁回當事人因鄰居違法建設行為致相鄰房屋退租而要求賠償房租損失訴請？
一審法院認為，從王某提交的限期拆除通知書及陳某提交的物業《情況說明》及其附件等證據可以得知，2009年5月12日陳某已將花園改建為地下室并在花園內及二層露臺加建房屋。根據前述查明的工程進度，2010年春節前76幢房屋違建主體工程已施工完畢是可能的。鑒于王某提交的2010年9月30日涉訴小區物業管理處出具的證明中稱，從2010年7月9日開始，76、78號房屋“至今”在施工加建。結合王某提交的視頻證據，陳某在2010年2月26日之后雖仍存違法建設行為，但該“施工”已非主體工程施工。
而王某提交的《退租函》中，肖某（證人）提到：其“剛剛正常入住之后”“雙方鄰居于（2010年）6月份便開始改建擴建工程”。因此，肖某（證人）于入住時對于76幢房屋當時已形成的違建情況系明知且未提出異議，并表示系“正常入住”。此外，王某未能舉證證明2010年2月26日之后陳某施工過程所產生的噪音及渣土等的具體情況，以及產生的渣土及噪音的嚴重程度足以導致77幢房屋無法居住、出租；王某亦未能證明陳某違法建筑對77號房屋采光、隱私等構成影響且該影響足以導致77號房屋無法使用或出租。涉訴小區物業管理單位出具的證明內容中雖然表示77號房屋租戶由于施工加建影響導致退租，但物業單位在對承租人身份、租賃關系真實性及施工行為情況等均未予核實，其作出前述結論顯然缺乏事實依據。綜上，王某提交的《退租函》、物業證明等證據均不能證明77幢房屋退租及租金損失與陳某違建行為之間存在因果關系。另外需要指出的是，雖然曾有判決查明并認定案外人萬某的違法建設行為對王某造成經濟損失，但該判決并未查明陳某違建行為的具體情節，亦未查明并認定陳某違建行為所致影響的范圍及程度等。因此，王某的訴請缺乏事實依據，法院不予支持。
二、二審法院為何改判支持王某請求賠償鄰居違法建設期間給自己造成的房租損失？
二審法院認為, 不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。本案中，陳某對76幢房屋進行的翻、改、擴建行為時未取得合法有效的規劃審批手續，被有關行政機關認定為違法建設，違法建設的總擴建面積達432.73平米。且陳某未提供證據證明其上述翻、改、擴建行為曾與相鄰產權人王某進行過協商，并達成相關一致意見或諒解等。現王某已提供租戶退租時出具的《退租函》及物業公司出具的證明等證據，證明其出租的77幢房屋的承租人因陳某的上述翻、改、擴建行為為由不能正常使用租賃房屋，并以此為由退租，進而導致王某遭受房屋損失，所以陳某作為過錯方應對王某的相應合理損失予以賠償。對于陳某的賠償金額，法院根據王某所出租房屋的空置時間和租金標準，陳某翻、改、擴建行為及程度等因素，酌情為38萬元。基于此，二審法院認為原審判決認定有誤，予以改判。
【涉案法條】
《中華人民共和國物權法》
第八十九條 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。
《中華人民共和國侵權責任法》
第六條 行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。
第十五條 承擔侵權責任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨礙；
（三）消除危險；
（四）返還財產；
（五）恢復原狀；
（六）賠償損失；
（七）賠禮道歉；
（八）消除影響、恢復名譽。
以上承擔侵權責任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用。
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