供稿│易居房產律師團隊研究部
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（2017-132）
交付裝修入住6年后合同被判解除，房屋使用費該如何計算？
——范某與程某物權保護糾紛（二審）案法律解析
【關鍵詞】
合同解除 房屋使用費 交付 購房款 起算時間 支付期間 評估鑒定 詢價 對價 約定
【要點提示】
交付、裝修、入住6年后合同被判解除后，房屋使用費如何計算？能否主張從房屋交付之日而非合同解除之日起計算賠償費用？本文案例考慮了以下要素：1.在雙方簽訂的房屋買賣合同解除之前，買受人占有使用涉案房屋屬依約占有、依出賣人主動交付占有，即其為合法占有使用涉案房屋，并非侵權占有；2.房屋買賣合同解除之前，買受人支付對價占有房屋，在買受人要求出賣人返還購房款訴訟中，生效判決計算返還購房款利息損失起算點亦為雙方解除合同之后；3.買受人與出賣人之間并無房屋使用費的約定。最終，法院判決房屋使用費從合同解除之日起計算支付期間。
【當事人信息】
原告：范某（買受人、上訴人）
被告：程某（出賣人、被上訴人）
【案情簡介】
位于北京市東城區1601號房屋系范某名下房產。2006年11月30日，范某與某房地產有限責任公司簽訂《北京市商品房預售合同》。該合同約定，范某購買涉訴房屋，房屋總價款為2982063元；范某首期支付房屋總價款的30%，其余房屋價款向某銀行北京知春路支行借款支付。2009年5月15日，程某（乙方，購買方）與范某（甲方，出售方）簽訂《購房協議書》，約定出售價格為400萬元整。
《購房協議書》簽訂后，程某給付范某購房首付款150萬元，并自2009年6月起代替范某向某銀行北京分行償還住房貸款。2009年5月15日，范某將房屋交付程某。程某對房屋裝修后入住。2010年5月17日，范某取得涉訴房屋所有權證。
另，2013年5月22日，程某與范某及案外人陳某、某銀行股份有限公司北京分行、宋某、程某1、程某2房屋買賣合同糾紛一案立案，程某要求判令由程某代范某一次性清償范某與某銀行北京分行簽訂的《個人購房借款（綜合）合同》項下的剩余貸款，消滅涉訴房屋上的抵押權；由范某協助辦理涉訴房屋所有權的轉移登記手續，將涉訴房屋登記至程某名下。經審理，一審法院于2014年2月19日依法作出一審判決。后程某不服判決，提起上訴。二審法院于2014年9月4日作出裁定，將案件發回重審。案件發回后，一審法院依法另行組成合議庭進行審理，并于2015年4月17日判決解除雙方之間簽訂的《購房協議書》；程某給付范某違約金人民幣20萬元；程某將涉訴房屋返還給范某，宋某、程某1、程某2承擔協助返還義務。后程某不服判決，提起上訴。二審法院于2015年6月30日作出終審判決駁回上訴，維持原判。
2016年11月24日，程某將涉訴房屋騰空交付范某。
另外，程某于2016年4月起訴范某要求范某補償房屋裝修損失及房屋差價款等，一審法院于2017年5月判決：范某給付程某房屋裝修損失367795元，并賠償程某房屋差價損失3342293元。雙方均提起上訴（注:目前二審尚未審理終結）。程某于2016年11月起訴范某要求返還購房款150萬元及代為支付的銀行貸款735901元及利息損失。一審法院于2017年2月判決：范某返還程某購房款2235901元，并按中國人民銀行同期貸款利率計算支付自2015年6月30日起至判決生效之日止的利息。雙方均未上訴，該判決已經生效。
現在范某又訴至法院，請求：1.請求判令程某向我支付自2009年5月15日至2016年11月24日期間的房屋使用費1191000元。
【法院判決】
一審：1.程某給付范某自二〇一五年六月三十日起計算至二〇一六年十一月二十四日止的房屋使用費二十八萬四千九百元；2.駁回范某的其他訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
交付裝修入住6年后合同被判解除，法院如何認定房屋使用費的賠償標準？
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。根據查明的事實，范某與程某于2009年5月15日簽訂的《購房協議書》被人民法院判決予以解除，并判令程某騰退涉訴房屋，程某對涉訴房屋繼續占有已沒有合法依據。故，范某有權主張程某支付占用房屋期間的房屋使用費。
關于房屋使用費的支付期間問題，雙方之間的《購房協議書》于2015年6月30日被解除，此后程某仍占有涉訴房屋，無法律依據，故房屋使用費起算時間應自2015年6月30日起計算由程某支付至騰房之日止。雙方均認可支付房屋使用費的截止日期為2016年11月24日，對此不存在爭議。范某主張自房屋交付時起計算房屋使用費，法院從以下幾個方面考慮未支持：1、在雙方簽訂的房屋買賣合同解除之前，程某占有使用涉案房屋系依約占有、依范某主動交付占有，即其為合法占有使用涉案房屋，并非侵權占有。2、房屋買賣合同解除之前，程某支付對價占有房屋，在程某要求范某返還購房款訴訟中，生效判決計算返還購房款利息損失起算點亦為雙方解除合同之后。3、范某與程某之間并無房屋使用費的約定，因此，范某主張房屋使用費無合同基礎。
關于房屋使用費的標準，庭審中經法院充分釋明，雙方當事人均表示不需要對涉案房屋使用費標準進行評估鑒定，同意由法院詢價確定。經法院向中介機構進行詢價，雙方當事人均認可2009年至2012年涉訴房屋的房屋使用費標準為每月10000元；2012年至2015年涉訴房屋的房屋使用費標準為每月15000元；2016年至2016年11月24日涉訴房屋的房屋使用費標準為每月18000元。因此法院認可了對房屋使用費2015年按每月15000元，2016年按每月18000元計算。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
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