供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（2017-133）
無證據(jù)無約定中介加急辦房本，賣方因此拒絕履行合同、提高房屋價款構(gòu)成違約！
---孟某訴張某房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同 房本加急 違約 拒絕履行合同 提高房價款
【要點提示】
按照交易慣例辦理房屋所有權(quán)證的義務(wù)在于賣方。當賣方以中介公司未及時辦理加急房本為由拒絕履行合同義務(wù)或者擅自提高房屋價款，但是購房時簽訂的系列合同中均未明確約定中介公司對此作出過承諾，賣方亦不能提交其他有效證據(jù)證明此項，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔繼續(xù)履行合同的違約責任。
【當事人信息】
原告、買受人：孟某
被告、出賣人：張某
第三人：某開發(fā)商
【案情簡介】
2016年6月24日，孟某與張某在某中介公司的居間下，簽訂了《存量房買賣合同》、《居間服務(wù)合同》、《過戶、按揭代理合同》、《補充協(xié)議》等系列文件，約定如下事項：1、孟某購買張某名下的某開發(fā)商開發(fā)的涉案房屋一套，總價款為人民幣1550000元；2、孟某于2016年6月24日支付定金40000元，于2016年6月29日前支付首付款700000元（含定金40000元），其余由銀行貸款支付；3、張某于2016年7月24日前向房屋原貸款機構(gòu)一次性還清剩余貸款并辦理完畢解除抵押登記手續(xù)；張某于2016年8月31日前取得房屋所有權(quán)證，且在取得房屋產(chǎn)權(quán)證五日內(nèi)通知孟某和中介公司，并積極配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；4、房本下來七個工作日之內(nèi)雙方共同前往貸款機構(gòu)辦理貸款申請手續(xù)，并于貸款機構(gòu)通知批貸后15日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
合同簽訂后，2016年6月29日孟某向張某支付了首付款700000元，張某予以接收并出具了收條。后張某以某中介公司曾答應(yīng)辦理加急房本但沒有及時辦理為由，不想再出售房屋，要求與孟某解除合同，或者如果想繼續(xù)履行合同，要求孟某增加房款700000元，孟某沒有同意，合同因此未能繼續(xù)履行。
孟某于2017年3月14日訴至法院，請求：1、依法確認孟某、張某于2016年6月24日簽訂的《存量房買賣合同》及補充協(xié)議合法有效，判令張某繼續(xù)履行雙方簽訂的《存量房買賣合同》及補充協(xié)議；2、依法判令第三人某開發(fā)商為張某將涉案房屋登記至張某名下，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；3、判令張某待涉案房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后協(xié)助孟某辦理房屋過戶手續(xù)。
【法院判決】
一、孟某與張某于2016年6月24日簽訂的《存量房買賣合同》及補充協(xié)議合法有效，孟某、張某雙方繼續(xù)履行于2016年6月24日簽訂的《存量房買賣合同》及補充協(xié)議。
二、第三人某開發(fā)商于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助將涉案房屋登記至張某名下，并辦理該房屋的所有權(quán)證書。
三、待張某取得涉案房屋的所有權(quán)證后五日內(nèi)，張某配合孟某辦理上述房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的相關(guān)費用由孟某自行承擔。孟某于雙方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)當日一次性給付張某剩余房款850000元。張某于收到全部房款之日將涉案房屋交付給孟某。
【案件解析】
一、法院認定出賣人違約、判決合同繼續(xù)履行的依據(jù)是什么？
首先，孟某、張某雙方簽訂的《存量房買賣合同》及《補充協(xié)議》系雙方真實的意思表示，于法不悖,且無法律規(guī)定無效之情形，應(yīng)認定該合同合法有效。合同對雙方當事人具有法律約束力，雙方均應(yīng)依誠實信用原則按約全面履行各自的義務(wù)，否則應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。
其次，孟某按約履行了支付首付款之義務(wù)，張某接受了孟某的首付款，并以此款償還辦理完畢了原貸款銀行的還款解押手續(xù)。另外，孟某在庭審中主張變更付款方式為一次性付清房款。
再次，張某主張某開發(fā)商曾承諾可以辦理房本加急事項，但因雙方簽訂的系列合同中均未明確約定此事項，結(jié)合證人證言，也不能證明某開發(fā)商對此作出過承諾，張某亦未提交其他有效證據(jù)加以證明，故張某以此為由不同意繼續(xù)履行合同的理由不能成立。
最后，法院庭審時已查明，涉案房屋所有權(quán)證已經(jīng)可以辦理。
綜上，按照交易慣例辦理房屋所有權(quán)證的義務(wù)在于出賣人張某，張某以某中介公司、某開發(fā)商曾承諾過、未及時辦理加急房本為由拒絕履行合同義務(wù)或者擅自提高房屋價款的做法已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔繼續(xù)履行合同的違約責任。鑒于涉案房屋的所有權(quán)證已具備辦理的條件，某開發(fā)商應(yīng)積極協(xié)助張某辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證手續(xù)。
二、易居房產(chǎn)律師溫馨提示：如何避免中介機構(gòu)“加而不急”？
沒有房產(chǎn)證的房屋買賣越來越普遍，有的中介機構(gòu)也會推出“快證費”業(yè)務(wù)，給客戶打“包票”，只要交納了幾千塊的 “快證費”，就能提前拿到房產(chǎn)證。這是二手房交易中的一種“潛規(guī)則”，一旦發(fā)生糾紛，如果手中沒有足夠證據(jù)，客戶很難維權(quán)。而且從管理部門的情況來看，由于房產(chǎn)中介公司的一些收費屬于市場行為，由市場自主調(diào)節(jié)，暫不納入管理范疇。
在此情況下，對于購房者來說，對于任何準備支付的費用，都需要索要并留存一定的憑證，最好是發(fā)票，而且應(yīng)該在上面清楚地標注費用的名稱以及用途。同時，在支付費用的同時，也要避免中介機構(gòu)“加而不急”，通俗點說，就是對方收了錢卻不辦事。要避免這種情況，就應(yīng)該簽訂詳細的合同，將費用及具體服務(wù)用文字的方式固化下來，并將違約責任規(guī)定好，這樣才能更好地保護自身合法權(quán)益。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百三十五條 出賣人應(yīng)當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)。
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