房屋被冒名委托且出售，買賣合同是“惡意串通”無效還是無權代理“不發生法律效力”？
被無權代理出售且又設立抵押權的原房屋所有權人，應如何維護自身合法權益？
——陳某與吉某、胡某某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-018-01總第229）
【關鍵詞】
房屋買賣 無權代理 抵押權 借款 不發生法律效力 善意取得 表見代理 冒名委托 惡意串通
【要點提示】
被代理人對代理人在授權范圍內，以被代理人名義實施的民事法律行為承擔民事責任。中華人民共和國合同法》第四十八條第一款規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。”
【當事人信息】
原告：陳某（原房主、被冒名債務人、上訴人）
被告1：吉某（買受人、現房產登記人、上訴人）
被告2：胡某某（買受人之母、債權人、上訴人）
第三人：陳小某（原房主之弟、實際債務人）
【案情簡介】
吉某與胡某某系母女關系。2012年4月6日，陳小某偽造陳某簽名向胡某某出具授權委托書。2012年7月13日，胡某某以陳某代理人的身份與吉某簽訂了《某市存量房買賣合同》，將陳某名下涉案房屋過戶至吉某名下。2012年9月7日，吉某將訴爭房屋抵押給案外人張某，并辦理了抵押登記手續，債權數額90萬元。吉某、胡某某承認吉某并未支付購房款，并解釋稱因冒名人陳小某借錢未還，胡某某是通過將訴爭房屋過戶至女兒名下的方式維護自身合法權益。
陳某訴至法院，請求：確認胡某某無權代理陳某與吉某于2012年7月13日簽訂的《某市存量房買賣合同》無效；吉某、胡某某恢復所有權登記于陳某名下。
【法院判決】
【一審】
1.胡某某無權代理陳某與吉某就涉案房屋簽訂的《某市存量房買賣合同》，對陳某不發生法律效力。
2.【后文揭秘】。
3.駁回陳某的其他訴訟請求。
【二審（反轉？）】：
1.維持【后文揭秘】；
2.撤銷【后文揭秘】；
3.駁回胡某某、吉某的其他上訴請求；
4.駁回陳某其他訴訟請求。
【案件解析】
一、房屋被冒名委托且出售，買賣合同是“惡意串通”無效還是無權代理“不發生法律效力”？
被代理人對代理人在授權范圍內，以被代理人名義實施的民事法律行為承擔民事責任。中華人民共和國合同法》第四十八條第一款規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。”本案中，因胡某某所持“授權委托書”并非陳某本人簽署，陳某并無委托胡某某出售房屋的意思，胡某某在上門催債公安出警后，應知向其借款及授權者并非陳某本人，在此情形下，胡某某仍以陳某代理人身份將房屋售予其女吉某，而吉某又未按約支付房款。加之，胡某某、吉某未能提供證據證明陳某在上述行為實施過程中存有過錯。故胡某某代理陳某與吉某簽訂《某市存量房買賣合同》的行為為無權代理行為，該無權代理行為未經陳某追認，依據《中華人民共和國合同法》第四十八條第一款的規定，胡某某與吉某簽訂的《某市存量房買賣合同》對陳某不發生法律效力。
胡某某與吉某系母女關系，且吉某購房后未實際支付房款，吉某的購房行為在主觀上亦不構成善意，故吉某不能取得案涉房屋的所有權，吉某、胡某某認為該交易構成表見代理或善意取得，均缺乏事實和法律依據。因案涉合同主體系陳某和吉某，故陳某以案涉合同系代理人胡某某與吉某惡意串通損害第三人利益為由主張合同無效，法院不支持。
二、房屋被冒名委托出售且又設立抵押，原業主要求消除抵押、恢復產權登記法院如何處理？
【后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國民法通則》
第六十六條 沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。
......
第三人知道行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權已終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負連帶責任。
《中華人民共和國合同法》
第四十八條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。
,
