近期的樓市炒作愈發(fā)瘋狂，房?jī)r(jià)的價(jià)位已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越歷史的高位，一夜之間幾家歡喜幾家愁，房?jī)r(jià)是居民消費(fèi)能力的象征，高房?jī)r(jià)增加了真正買(mǎi)房群體的壓力和房租的上漲。而在這種態(tài)勢(shì)中，難免會(huì)有一些人利用房子來(lái)盈利，于是出現(xiàn)了大量售房者毀約、違約的行為，給購(gòu)房者帶來(lái)不可估量的損失。那么針對(duì)生活中大量的一房多賣(mài)的行為，法律是如何規(guī)制的呢？
案 情
瘳某因賭博欠債，于是以自已所有的位于某市區(qū)的一套商品房為誘餌，以“一房多賣(mài)”為手段從中騙取錢(qián)財(cái)用于還債。2013年3月11日，廖某將該房在某網(wǎng)站掛牌出賣(mài)，并在網(wǎng)上特別說(shuō)明“2013年6月中旬交付房屋”。由于該房市場(chǎng)價(jià)格偏低，掛出不久便有何某、辛某、陳某等7位買(mǎi)主上門(mén)看房，并分別與廖某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“協(xié)議”）和預(yù)付了12-25萬(wàn)元不等的購(gòu)房款，廖某共收取他們購(gòu)房款122.7萬(wàn)元。買(mǎi)主何某急需房屋居住，2013年4月提前付清了廖某的房款并取得了房屋所有權(quán)。
《協(xié)議》到期后，當(dāng)其他6位買(mǎi)主找廖某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)被騙，聯(lián)系電話(huà)處于停機(jī)狀態(tài)，無(wú)法與廖取得聯(lián)系。2013年6月10日，被騙買(mǎi)主向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，8月23日被廣東虎門(mén)警方抓獲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廖某共騙取其余6位買(mǎi)主購(gòu)房款共計(jì)87.7萬(wàn)元并全部揮霍。
分 歧
廖某“一房多賣(mài)”行為是民事欺詐還是刑事詐騙？存在兩種不同觀點(diǎn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，屬民事欺詐行為。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定，“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，即可以對(duì)行為人追究民事責(zé)任。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，廖某以非法占有為目的，在簽訂、履行《協(xié)議》過(guò)程中，騙取6位被害人人民幣87.7萬(wàn)元，數(shù)額特別巨大，其行為構(gòu)成合同詐騙罪。
評(píng) 析
筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由為：
1、民事欺詐與刑事詐騙的重要區(qū)別就是看行為人在主觀上是否具有“非法占有的目的”。根據(jù)1996年最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定和結(jié)合審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)“非法占有的目的”可從以下方面把握：
（1）行為人在簽訂合同時(shí)是否有實(shí)際履行能力；
（2）行為人是否采用了虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相的欺詐手段；
（3）行為人在簽訂合同后是否如約履行合同或?yàn)槁男泻贤e極努力；
（4）行為人對(duì)于對(duì)方給付的財(cái)物如何處置；
（5）行為人未能履行合同義務(wù)的原因；
（6）行為人在違約后的表現(xiàn)等。如果行為人根本沒(méi)有履行合同的能力或者故意夸大自己履行合同的能力，騙取對(duì)方當(dāng)事人的信任與自己簽訂合同，合同簽訂后又不積極努力地去避免對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失，就應(yīng)認(rèn)定行為人具有非法占有的目的。
2、在客觀方面，廖某在只有一套房屋可供出賣(mài)的情況下，隱瞞事實(shí)真相與多達(dá)7位買(mǎi)主簽訂《協(xié)議》，讓買(mǎi)主信以為真，從而“自愿”地將部分購(gòu)房款提前支付給廖某導(dǎo)致上當(dāng)受騙，欺騙特征明顯。廖某雖然按照協(xié)議約定將該房屋賣(mài)給了何某，但對(duì)其他6位買(mǎi)主來(lái)說(shuō)，廖某存在虛構(gòu)有房可供的事實(shí)或者隱瞞了無(wú)房可供的真象，在客觀上實(shí)施了欺騙行為。
3、廖某在主觀上非法占有目的明顯。廖某收取未取得房屋的其余6位買(mǎi)主的87.7萬(wàn)元購(gòu)房款后，在明知自己再無(wú)房可出賣(mài)情況下，理應(yīng)積極退款并進(jìn)行補(bǔ)救，如支付違約金或利息等，然而廖某卻卷款逃之夭夭并完全揮霍，非法占有目的很明顯，侵犯了他們的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，數(shù)額也特別巨大，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定廖某的行為構(gòu)成合同詐騙罪。
不論是涉及民事違約行為，還是屬于刑事詐騙，都希望您能夠提高法律意識(shí)，及時(shí)與律師溝通，不要盲目的下結(jié)論，當(dāng)然以上僅是在了解和辦理了相關(guān)案件后進(jìn)行的總結(jié)和分析，如果您在房產(chǎn)交易中遇到以上問(wèn)題或者其他疑惑，歡迎您來(lái)我所與專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師咨詢(xún)探討。
