供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部（授權(quán)發(fā)表）
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（18-034-1總第245）
判決生效后將房屋抵押他人借款，以合法形式掩蓋非法目的法院判合同無效、抵押解除！
---趙某與楊某等確認(rèn)合同無效糾紛案（二審）法律解析
【關(guān)鍵詞】
抵押合同 合同無效 確認(rèn)無效 以合法形式掩蓋非法目的 無權(quán)處分 善意取得 產(chǎn)權(quán)過戶 繼續(xù)履行合同 中止執(zhí)行
【要點(diǎn)提示】
涉案房屋買賣合同已經(jīng)法院判決繼續(xù)履行，出賣人應(yīng)在買受人還清所有房款后協(xié)助其將該房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至買受人名下，買受人已經(jīng)將涉案房屋房屋全部貸款本息全部還清，故出賣人在判決生效后且買受人將全部房貸本息還清后，就涉案房屋已經(jīng)沒有處分權(quán)。出賣人與第三人就涉案房屋設(shè)立的抵押事項(xiàng)屬于無權(quán)處分，事后又未獲得買受人的追認(rèn)，該抵押合同應(yīng)當(dāng)無效。
【當(dāng)事人信息】
原告/被上訴人：楊某
被告/上訴人：趙某
被告:樸某
【案情簡介】
2005年1月28日，楊某與樸某簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定樸某將涉案房屋有償轉(zhuǎn)讓給楊某。協(xié)議簽訂后，楊某支付其中的23萬元購房款，樸某將房屋的還貸的存折和銀行的購房按揭合同、產(chǎn)權(quán)證交給楊某，楊某開始償還貸款，并入住該房屋。2008年，樸某與其愛人金某將楊某訴至法院，要求確認(rèn)樸某與楊某之間的《房屋買賣協(xié)議書》無效。楊某反訴要求繼續(xù)履行《房屋買賣協(xié)議書》，要求樸某協(xié)助辦理涉案房屋的解押手續(xù)，同時要求樸某協(xié)助楊某將產(chǎn)權(quán)辦理至楊某名下。
2008年12月29日，法院作出判決書，判決樸某、金某于楊某還清因購買涉案房屋的所欠貸款之日起二個月內(nèi)協(xié)助楊某辦理解除涉案房屋的因貸款所產(chǎn)生的抵押，并協(xié)助楊某將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶至楊某名下。金某不服提起上訴，二審法院于2010年12月16日作出終審判決，駁回了金某的上訴請求，維持原判。
判決生效后，樸某、金某未主動履行判決，楊某于2011年1月19日向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。2011年1月20日，楊某一次性向銀行償還涉案房屋全部貸款本息共計(jì)691498.15元。
2011年2月21日，樸某與趙某為涉案房屋設(shè)立抵押權(quán)登記，抵押人為樸某，抵押權(quán)人為趙某，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為420萬元，債務(wù)履行期限為2010年12月23日至2011年6月23日。
2011年3月10日，趙某將樸某訴至法院，稱與樸某于2010年12月19日簽訂《借款合同》一份，樸某向趙某借款420萬元，現(xiàn)樸某未按期償還欠款，故要求樸某償還欠款并承擔(dān)利息。訴訟中，趙某申請查封了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)及其坐落的土地使用權(quán)。經(jīng)法院工作、調(diào)解（并出具調(diào)解書），雙方當(dāng)事人于2011年3月11日達(dá)成調(diào)解協(xié)議，內(nèi)容如下：樸某于2011年3月26日前一次性償還趙某欠款本金420萬元及利息12.6萬元，如樸某未按上述約定償還欠款及利息，則趙某可對樸某所有的涉案房屋的折價款或以拍賣、變賣上述房屋所得的價款受償。該調(diào)解書執(zhí)行過程中，楊某提出再審申請，要求撤銷上述調(diào)解書。經(jīng)法院審判委員會決議，對該調(diào)解書中止執(zhí)行，提起再審。2011年10月31日，法院作出裁定，中止執(zhí)行該調(diào)解書。
2013年11月，楊某訴至法院，請求確認(rèn)樸某與趙某于2011年2月21日《房屋抵押權(quán)設(shè)立登記申請表》的形式簽訂的關(guān)于涉案房屋的抵押合同無效。
【法院判決】
【一審】
一、樸某與趙某以《房屋抵押權(quán)設(shè)立登記申請表》形式簽訂的關(guān)于登記在樸某名下的涉案房屋的抵押合同無效；
二、樸某與趙某協(xié)助楊某辦理涉案房屋的抵押權(quán)人為趙某、主債權(quán)金額為四百二十萬元的解除抵押登記手續(xù)。
【二審】駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、出賣人在法院判決繼續(xù)履行房屋買賣合同后又就房屋設(shè)定抵押，該抵押合同是否有效？
根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條之規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。本案中，判決確認(rèn)樸某、金某應(yīng)在楊某還清所有房款后協(xié)助楊某將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶，現(xiàn)生效法律文書確定的相關(guān)條件已經(jīng)成就，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶雖尚未完成，但樸某、金某對該房屋已不具備事實(shí)上的物權(quán)。在此情況下，樸某對涉案房屋沒有處分權(quán)，其擅自與趙某訂立的房屋抵押合同系無權(quán)處分。根據(jù)《合同法》第五十一條之規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。而本案所有證據(jù)證明之事實(shí)均不能推出該房屋抵押合同有效的結(jié)論。同時，從樸某與趙某訂立的房屋抵押合同的時間點(diǎn)來分析，其發(fā)生在民事判決產(chǎn)生法律效力，楊某申請強(qiáng)制執(zhí)行之后不久。此時，樸某本應(yīng)按照人民法院生效判決的內(nèi)容，切實(shí)履行自身義務(wù)，但其非但不履行，反而在明知自身對涉案房屋已沒有處分權(quán)的情況下，與趙某以《房屋抵押權(quán)設(shè)立登記申請表》的形式簽訂抵押合同，并到房屋管理部門為涉案房屋設(shè)立抵押權(quán)登記，樸某的行為明顯是以簽訂抵押合同的合法形式，達(dá)到規(guī)避人民法院執(zhí)行，逃避履行自身義務(wù)的非法目的，具有惡意，其行為不受法律保護(hù)。按照《合同法》第五十二條第（三）項(xiàng)之規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無效，該規(guī)定所指之行為并未局限于雙方通謀的虛假行為，亦可以是單方的虛假行為。本案中，楊某雖未證明樸某與趙某之間存在惡意串通的事實(shí)，但從本案的基本事實(shí)出發(fā)，足以認(rèn)定樸某的行為構(gòu)成以合法形式掩蓋非法目的，其與趙某訂立的抵押合同應(yīng)屬無效。
二、出賣人與第三人設(shè)定的抵押合同給房屋買賣合同的繼續(xù)履行造成障礙，法院會如何裁判？
【詳見后文解析...】
三、房屋抵押權(quán)基礎(chǔ)案件已進(jìn)入再審程序，法院處理當(dāng)事人另案再訴抵押合同無效是否構(gòu)成二次受理和審判？能否同時解決房屋的抵押登記手續(xù)解除問題？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
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