供稿│易居房產律師團隊研究部（授權發表）
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-032-1總第243）
房價上漲借名買房引發利益沖突，出名人先過戶他人再借款抵押，借名人能成功維權嗎？
---胡某等、某銀行抵押合同/執行異議/所有權確認糾紛案法律解析
【關鍵詞】
抵押合同糾紛 所有權確認糾紛執行異議糾紛 借款合同 抵押 抵押權 房屋抵押登記 借名買房
【要點提示】
人民法院已經發生法律效力的裁判文書具有法律約束力。人民法院生效裁判認定了實際權利人，雖然銀行在房屋上設定了抵押權，但名義登記人不能取得房屋的所有權，且住建委作出了撤銷名義登記人房屋登記的決定，名義登記人將房屋作為抵押物抵押給銀行沒有物權基礎。在房屋權利人沒有追認的情況下，應屬無效。
【當事人信息】
原告/被上訴人：胡某、胡某之女
被告/上訴人：某銀行
被告:杜某、杜某之女
【案情簡介】
2004年3月25日，胡某、胡某之女與杜某簽訂房屋買賣協議，約定：胡某、胡某之女借用杜某之名購買涉案房屋；在房產證辦妥后，由杜某將該房屋的產權過戶至胡某之女名下；胡某、胡某之女于2004年3月5日已交付了房屋首付款13萬元。協議簽訂后，胡某、胡某之女對該房屋進行了裝修并實際居住至今。2011年4月，胡某、胡某之女訴至法院，要求確認上述房屋買賣協議合法有效。2011年4月12日，法院作出一審判決書，確認房屋買賣協議有效。杜某不服提起上訴，二審法院于2011年6月15日作出終審判決，判決駁回上訴，維持原判。后杜某向高院申請再審，再審法院作出民事裁定書，裁定駁回杜某的再審申請。
2010年5月28日，杜某與杜某之女簽訂《存量房屋買賣合同（自行成交版）》，以55.3萬元的價格將涉案房屋賣予杜某之女。當月，該房屋產權登記變更至杜某之女名下。2011年4月7日，胡某、胡某之女起訴至人民法院，請求判令杜某、杜某之女之間買賣涉案房屋的民事行為無效。2012年12月18日，法院作出一審判決，認定杜某與杜某之女之間買賣涉案房屋的民事行為無效。杜某、杜某之女不服提起上訴，二審法院作出終審民事判決，判決駁回上訴，維持原判。
2010年6月4日，某銀行與杜某、杜某之女及其配偶王某簽訂了借款合同，約定杜某向某銀行借款120萬元，杜某之女將涉案房屋作為抵押物抵押給某銀行。2010年6月11日，某銀行取得涉案房屋他項權證。雙方就此借款合同，還向公證處申請辦理公證，該公證處出具公證書，對該協議的效力予以公證。
2012年11月16日，由于杜某未按借款合同約定還本付息，某銀行依據公證書，向法院申請強制執行，要求行使其對涉案房屋抵押權。執行期間，胡某、胡某之女向同一法院提出執行異議。2013年8月26日，法院作出執行裁定書，裁定中止對涉案房屋的執行。2013年9月，某銀行向法院提起執行異議之訴，要求判令許可該單位與杜某、杜某之女借款合同糾紛案中對杜某之女名下涉案房的執行。2013年10月12日，法院作出民事判決書，判決駁回某銀行的訴訟請求。某銀行不服提起上訴，二審法院于作出終審判決，判決駁回上訴，維持原判。
2013年11月21日，住建委作出《撤銷房屋登記決定書》“杜X：依據X民事判決、X民終字第XX號民事判決和建設部《房屋登記辦法》第八十一條的規定，我委決定撤銷你名下X房屋登記……”。
后胡某、胡某之女起訴至法院，要求：確認某銀行、杜某、杜某之女之間簽訂的抵押合同無效，并撤銷對×××房屋的抵押權登記。
【法院判決】
【一審】
一、某銀行與杜某、杜某之女簽訂的以涉案房屋為抵押物的抵押合同無效。
二、駁回胡某、胡某之女其他訴訟請求。
【二審】駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、出名人將房屋過戶后抵銀行借款并辦理了抵押權登記，法院認定無效有什么依據？
人民法院已經發生法律效力的裁判文書具有法律約束力。人民法院生效裁判認定的事實足以說明，涉案房屋的實際權利人是胡某、胡某之女。雖然某銀行在涉案房屋上設定了抵押權，但杜某與杜某之女之間買賣的民事行為已經被人民法院生效判決認定為無效，由此杜某之女不能取得涉案房屋的所有權，且住建委作出了撤銷杜某之女房屋登記的決定，杜某之女將涉案房屋作為抵押物抵押給民生銀行沒有物權基礎。杜某、杜某之女與某銀行簽訂的抵押合同，在涉案房屋權利人胡某、胡某之女沒有追認的情況下，應屬無效。
二、銀行對房屋的產權進行形式審查后即設定抵押權，是否可以認定為善意第三人？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
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