隨著商住房限購政策的出臺，因部分買方喪失購買資格或購買能力受限，導致買賣合同無法繼續履行的案件大量涌現。在此情況下，買方要求退還購房款和居間費，能否得到法院的支持？
為遏制投資性購房，2017年北京市出臺了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。這一“新政”既還原了商住房商業用途的本來面貌，又是對“商改住”項目實行的最嚴限購。此前，因大量商住房以較低的購房門檻、相對低廉的價格以及位置優勢，成為眾多無購房資格者或投資者的重要選擇。隨著商住房限購政策的出臺，因部分買方喪失購買資格或購買能力受限，導致買賣合同無法繼續履行的案件大量涌現。在此情況下，買方要求退還購房款和居間費，能否得到法院的支持？近日，北京市房山區人民法院通過梳理相關案件，給出了答案。
買方喪失購房資格 要求退還首付款
2017年3月12日，馬某與孫某簽訂房屋買賣合同，馬某購買孫某位于北京市房山區長政南街2號院內辦公房屋一套，房屋成交總價為185萬元。按照合同約定，孫某應于2017年3月20日前辦理涉案房屋的提前還款手續，并由孫某自籌全部解押款項。
馬某于簽訂合同當日給付孫某首付款49萬元（包含5萬元定金）。
合同簽訂后，孫某辦理了涉案房屋的還款解押手續，銀行于3月24日出具《貸款結清證明》。
3月26日，北京市相關部門聯合發布京建發（2017）第112號《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，該公告要求個人購買辦公類項目應當符合下列要求：1.名下在京無住房和商辦類房產信息；2.在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。
而此時馬某名下已有一套商品房，不具有購買“商辦類”項目的購房資格。故馬某起訴要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同，并要求返還首付款49萬元。
孫某不同意解除合同，認為馬某雖然名下有房，但完全可以通過出售名下現有住房使自己具備購房資格，從而繼續履行合同。
同時，孫某表示自己也遭受了很大損失，即使解除合同也不能全部返還首付款。他籌錢還了銀行貸款，將自己的錢以及馬某支付的首付款都用于清償銀行貸款，辦理抵押滌除手續了。他賣這套房子是為了購買另一套房屋，現在這套房子賣不了，他購買的另一套房屋首付款就交不成了。為此，他還需要支付大筆違約金。
現在，馬某要求他返還購房款，他只能以支付高額利息的方式向案外人借款。為此，孫某提起反訴，要求馬某賠償利息損失共計4萬元。
法院經審理認為，由于北京市《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》的出臺，使馬某喪失購房資格，進而導致馬某與孫某簽訂的房屋買賣合同無法繼續履行，雙方簽訂的合同目的無法實現，應解除合同。該公告的出臺，系不可歸責于當事人的事由，而且雙方對解除合同都沒有過錯，所以孫某應該退還馬某購房款49萬元。孫某沒有舉證證明自己的實際損失情況，所以對其同意部分退還首付款的意見，法院未采納。孫某要求馬某支付借款利息，沒有事實及法律依據，法院沒有支持孫某的反訴請求。
法院最終判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，孫某返還馬某購房首付款49萬元。
法官點評
北京市出臺的《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，嚴格限制個人購買商辦類項目，只有名下在京無住房和商辦類房產記錄的以及在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅的個人才能購買。
本案具有典型性和代表性，買方是個人，且名下已有住房。在公告出臺后，買方不具有購買商辦類項目的資格，繼而要求解除合同并返還購房款。此前，買賣雙方均積極履行合同，賣方自籌款項清償了銀行借款，辦理了抵押滌除手續，買賣雙方都沒有任何違約行為。
但公告出臺后，因買方沒有購房資格，房屋買賣合同在事實上已經無法履行，需要解除合同。合同解除后，就需要處理首付款返還及損失負擔等事宜。
雙方對合同解除均沒有過錯，所以本著公平原則，買受方應返還購房款和定金。由此發生的損失由當事人自行舉證，并由雙方共同負擔。
買賣合同已解除 買方要求退還居間費
2017年3月18日，趙某（買受方）、賈某（出賣方）與北京某房地產中介公司（居間方）簽訂存量房屋買賣居間合同，約定出賣方與買受方同意居間方就房屋買賣事宜提供有償居間服務。
在簽訂居間合同前，居間方已經多次向買賣雙方提供居間服務。買賣雙方就購房事宜也達成了一致意見，并于3月18日簽訂存量房屋買賣合同，趙某購買賈某位于北京市房山區長陽鎮某商業辦公樓5層3單元房產一套，房屋總價款197萬元，趙某擬申請貸款110萬元。
合同約定居間方的權利義務為：1.提供房地產信息、房地產交易咨詢服務和交易機會；2.提供買受方、賣方雙方實地看房服務；3.轉達買賣雙方的立約意向等有關事項；4.提供訂約媒介服務，代擬房屋買賣合同；5.負責見證買賣雙方簽訂存量房屋買賣合同；6.保存存量房屋買賣合同一份，負責對合同條款進行解釋；7.受托代為保管買受方所付定金及相關費用；8.受托代為保管出賣方房屋產權證及原購房協議等資料；9.擬算稅費金額僅供買賣雙方參考。
合同簽訂后，趙某向中介公司支付了3萬元居間費。
此后不久，北京市出臺了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，規定商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。趙某因不能辦理貸款無法繼續履行合同。
趙某與賈某私下協商，雙方一致同意解除房屋買賣合同。
后趙某到中介公司要求退還居間費，雙方協商未果。趙某訴至法院，要求解除存量房屋買賣居間合同，并要求中介公司退還居間服務費3萬元。
中介公司不同意趙某的訴訟請求。中介公司表示，趙某與賈某經中介公司居間服務已經簽訂了房屋買賣合同，而且完全履行了居間合同約定的義務。雖然趙某與賈某之間的房屋買賣合同已經解除，但居間服務合同并未解除。如果有違約方的話，由違約方支付居間費。如果沒有居間方，買賣雙方也需要支付必要的費用。
法院認為，因限購政策出臺，趙某不能辦理貸款，如果繼續履行合同，趙某需要全款給付。這已遠超趙某簽訂合同之初的預期，并超出趙某的支付能力。趙某與賈某之間的房屋買賣合同已無法履行并已解除。所以居間服務合同的合同目的無法實現，也無法繼續履行，應解除三方簽訂的居間服務合同。
買賣雙方及中介公司對合同的解除都沒有過錯，并且中介公司已經向趙某履行了促成訂立房屋買賣合同的義務，但沒有完成協助辦理過戶手續、辦理網上簽約手續等合同義務。所以根據公平原則，中介公司應該退還部分居間費。根據合同約定及具體履行情況，酌定中介公司退還趙某居間費2.5萬元。
法官點評
當前房屋買賣大多是通過房屋中介機構提供居間服務完成的。居間服務合同應明確約定買賣雙方及居間方的權利義務、居間費數額、居間費承擔方。居間方指導、撮合雙方簽訂房屋買賣合同，就已經完成了最主要的居間義務。即使買賣雙方在后續履行過程中發生爭議，雙方協商或者由法院判決解除合同，一般情況下居間方依然會按照約定收取居間費。
本案中，因無法辦理銀行貸款，買方的購買能力受限，已無法繼續履行合同。買賣雙方已協商解除合同，且對合同的解除都沒有過錯。在此情況下，如果居間方依然按照原合同的約定足額收取居間費，對負擔方明顯不公平。根據公平原則，房屋中介機構應在扣除從事居間活動支出的合理費用后返還居間服務費。關于支出費用的范圍，應參考居間服務合同及房屋買賣合同的履行階段、中介機構在居間服務中實際支出的人力、物力、財力等具體情況綜合考慮。
若因房地產中介機構未及時履行受托義務，導致房屋買賣雙方因新政出臺無法繼續履行合同，房地產中介公司應根據其過錯程度承擔相應的賠償責任。
司法觀察
合同簽訂基礎不存在時 應當允許當事人解除
自2017年3月北京最嚴“商住房限購令”公布以來，房山區法院共受理涉“商辦類房產新政”房屋買賣合同、居間合同糾紛案件62件，現已全部審理終結。在處理該類型案件時，房山區法院重視庭前調解工作，并在宣判后做好判后答疑，為當事人詳細解釋案件中的法律關系、合同履行障礙、違約行為的性質、情勢變更、公平原則及舉證責任。該院審理的全部涉“商辦類房產新政”案件中，以調解方式結案的達47件，僅有一起案件上訴，二審法院已維持一審判決。
房山區法院調研發現，目前，涉“商辦類房產新政”案件主要有以下幾種類型：一是房屋買賣合同因房產新政的實施無法繼續履行，當事人要求解除合同。二是房屋買賣合同解除后，一方當事人要求賠償損失。三是“商辦類房產新政”實施前雙方簽訂的房屋買賣合同，買方不具備購房資格，出賣方要求繼續履行合同。四是房屋買賣合同已解除，當事人向中介公司要求退還居間費。
在審理涉“商辦類房產新政”房屋買賣合同糾紛案件中，房山區法院梳理出了一些基本思路。首先，“商辦類房產新政”在性質上具有公共政策的性質，確實會對房屋買賣合同能否繼續履行造成重大影響，合同簽訂的基礎已不存在，應當允許當事人解除合同。
其次，對于合同解除的后果，出賣人應當將收受的購房款和定金返還買受人。因雙方對合同解除均不存在過錯，故當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的，法院一般不予支持。由于北京的房地產市場波動較大，合同解除確實可能會對一方當事人造成較大損失，因此經審查，合同解除確實導致當事人之間利益失衡的，依據公平原則，損失方可以要求對方適當補償其所受的合理損失。
此外，如房屋買賣合同按約定能夠繼續履行，因一方當事人的原因造成合同履行遲延，在此期間由于“商辦類房產新政”的實施導致合同無法繼續履行，不屬于不可歸責于雙方當事人原因導致合同無法繼續履行的情形，遲延履行方應該對合同無法繼續履行承擔相應的違約責任。但客觀上也存在著因限購政策調整商辦類房產市場，導致買方對房屋升值空間不樂觀，買方以其不具有購房資格或不能辦理貸款，要求解除合同從而擺脫風險的情況。如果買方在新政出臺后，另行買房喪失購房資格，以達到不履行商住房買賣合同的目的，應綜合考慮合同履行階段、買方的主觀過錯、賣方的損失情況、預期利益等因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情確定買方應承擔的違約責任。
如果買方以不能辦理銀行貸款為由要求解除合同，在賣方能夠證明買方有充分履約能力的情況下，買方主張解除合同的理由不能成立，買方應該繼續履行合同，否則構成違約并應承擔違約責任。但通常情況下，賣方難以了解買方真實的經濟狀況及實際履行能力，所以舉證難度比較大。
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房山區法院經過調研，總結出涉“商辦類房產新政”案件的三個顯著特點：
1.買方均為個人。
“商辦類房產新政”主要限制個人購買商辦類房屋，并且明確限定個人購買商辦類房產的條件。房山區法院受理的該類案件中買方均為個人，買方以不具有購房資格或不能辦理貸款，要求解除合同、返還定金和首付款。
2.雙方舉證難度不同。
（1）在合同能否繼續履行方面。買方只需提交購房資格核驗結果即能夠證明有無購房資格。若賣方要求繼續履行合同，不僅要證明買方有購房資格，還需證明其具有全款出資的購買能力，該舉證較為困難。（2）在損失方面，買方的損失主要是支付給對方的首付款和定金，買方通過轉賬憑證或者收據等即可證明。賣方的損失較難證明，賣方雖以房屋價格降低、另行購房的利益損失、已對涉案房屋自行籌資還款解押等進行抗辯，但該抗辯理由均難以證明被告的直接損失。
3.調解難度大。
因“商辦類房產新政”的實施導致合同無法繼續履行，買賣雙方均以自己無過錯并且有損失，互不退讓。雙方的主要爭議點為退還定金和首付款的金額和支付方式。有的賣方以己方有損失，要求退還部分定金和首付款，買方要求全退。有的賣方同意全部退還，但要求分期給付，且分期時間較長，買方要求一次性全部退還。有的賣方以沒有返還能力為由，要求法院對涉案房屋進行司法拍賣后再予退還。（瞿葉娟）
