惡意串通借款將已出售房屋抵押，買受人訴請合同無效法院支持嗎？！
——童某與邊某、唐某確認合同無效糾紛（二審）案法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-028總第239）
【關鍵詞】
惡意串通 最高額抵押 現金支付 合同無效 抵押人 抵押權人 審慎注意義務 善意
【要點提示】
根據《中華人民共和國合同法》規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同，為無效合同。本案中，法院從出賣人主觀惡意，借款資金來源、交付、利息給付及相關證據之間的差異等方面認定出賣人與抵押權人惡意串通、虛假借款抵押，損害了買受人的合法權益，從而判決案涉抵押合同無效。
【當事人信息】
原告：邊某（買受人、被上訴人）
被告：唐某（出賣人、被上訴人、抵押人）
被告：童某（上訴人、抵押權人）
【案情簡介】
2009年11月28日，某房地產公司（以下簡稱某公司）與唐某簽訂《北京市商品房預售合同》，約定：某公司將涉案房屋出賣給唐某。2011年4月30日前交付該商品房，總價款1345128元。2011年6月23日，唐某向某公司支付了上述購房款。
2012年7月7日，唐某作為出賣人與邊某作為買受人簽訂《房屋買賣合同》，約定：所售房屋為樓房，建筑面積為69.78平方米。該房屋目前尚未取得房屋所有權證書，預計取得時間為2013年6月。經買賣雙方協商一致，該房屋按套計價，總成交價格為167萬元。當事人雙方同意，邊某取得批貸許可之日起10內，雙方共同向房屋權屬部門登記申請辦理房屋權屬轉移登記手續。買賣雙方另對具體款項支付做出約定。合同簽訂后，邊某按照合同約定交付了100萬元。
2013年5月29日，李某（唐某丈夫）以確認合同無效為由將唐某、邊某訴至法院，要求判令唐某、邊某于2012年7月7日簽訂的《房屋買賣合同》及補充條款無效。2013年8月16日，法院作出民事判決書，駁回了李某的訴訟請求。
2013年7月15日唐某與童某簽訂《抵押合同》，約定：唐某向童某借款120萬元，并將涉案房屋抵押給童某。
邊某認為唐某與童某惡意串通，行為嚴重侵犯了其合法權益，故起訴至法院，要求：判令唐某與童某之間簽訂的《抵押合同》無效。
【法院判決】
【一審】
確認唐某與童某簽訂的《房屋最高額抵押貸款合同》無效。
【二審】駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
出賣人將已出售房屋抵押借款，是否構成惡意串通？買受人訴請合同無效法院支持嗎？
買受人邊某訴稱：童某與唐某存在惡意串通，1.因房屋價格上漲，李某起訴要求確認涉案的房屋買賣合同無效，后唐某又將涉案房屋抵押給童某，唐某主觀惡意明顯。2.童某與唐某之間的借貸關系虛假，120萬元借款以現金形式交付不合常理，且林某的證人證言中關于借貸關系的細節與抵押貸款合同明顯不符，童某與唐某顯系惡意串通。
抵押權人童某辯稱：第一，童某持有唐某書寫的120萬元收條，并有證人出庭作證交接過程，且童某提供了出借款項120萬元資金來源的證據，可以證明童某向唐某交付120萬元現金事實。第二，童某與唐某不存在惡意串通。借款時童某對唐某的房產有無債務糾紛進行核實，唐某并未告知其與邊某簽訂《房屋買賣合同》；其次，經查詢，唐某系抵押房屋單獨所有權人；再次，童某已經盡到審慎注意義務，主觀沒有惡意，亦沒有和唐某進行串通。第三，童某在抵押權設立時系善意的。
法院審理后認為：第一，關于唐某本人就涉案房屋設立抵押存在惡意可以認定。唐某于2012年7月即將涉案房屋出售給邊某，并于當月取得大部分房款的情況下，仍于2013年7月將該房屋抵押給童某，故其本人存在惡意。第二，關于童某就設立抵押一節是否與唐某存在串通的問題。首先，從童某出借資金來源看，童某稱其資金來源來自其本人擔任股東某公司1，由法定代表人向其預支年底分紅，交付方式為現金。此一節，僅有法定代表人唐某1賬戶明細及童某本人向唐某1出具的收條佐證，并無其他證據佐證。某公司1當年是否存在紅利，某公司1以往分配紅利情況均無法核實。童某僅提交唐某1取款憑證，無法證明其交付給童某。其次，童某向唐某、李某1出借120萬元同樣以現金形式交付，林某作為李某1的朋友，其證言與李某1存在一定的利害關系。根據唐某向童某出具的借條顯示，錢款交接時間為16日下午2、3點，李某1同時在場。此節與邊某提交的錄音、錄像中顯示的李某1回京時間不符。童某、唐某對邊某提交的錄音錄像真實性不予認可，經詢問不申請鑒定，故應當承擔不利的法律后果。唐某稱其本人及李某1在錄音、錄像中陳述李某1回京時間不是真實陳述，但未提交證據證明。再次，童某、唐某、林某均稱童某向唐某出借款項，收取每月1萬元利息，并稱按月給付利息，但各方均未對利息給付情況進行舉證。故綜合以上情形，童某向唐某出借120萬元現金款項存有疑點。童某與唐某就涉案房屋抵押權設立一節存在惡意的串通行為，損害了買受人邊某的合法權益。根據相關法律規定，童某與唐某簽訂的《抵押合同》無效。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
