雙方當事人對房屋買賣合同約定條款理解產生歧義，法院如何裁判？
出賣人單方提價且拒絕繼續履行合同構成違約，被判賠償買受人經濟損失150萬！
——袁某與王某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-005-1總第216）
【關鍵詞】
單方解除合同 違約 違約金 締約過失 房屋權屬轉移登記 繼續履行合同 約定合同解除條件 合同條款理解爭議
【要點提示】
當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。
【當事人信息】
原告：王某（反訴被告、上訴人、買受人）
被告：袁某（反訴原告、上訴人、出賣人）
【案情簡介】
2016年5月24日，袁某與王某簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定袁某將涉訴房屋賣予王某。房屋成交總價為3200000元，王某于合同簽訂當日支付定金50000元，王某在房屋所有權轉移登記前一天一次性支付3150000元，資金通過資金存管方式劃轉。雙方最晚應于合同簽訂之日起90日內共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續，如合同履行期間，因產生需要延長申請辦理房屋權屬轉移登記時間的情況，雙方應另行簽訂書面的補充協議。因袁某原因致使王某未能在合同簽訂之日起120日取得房屋所有權證書的，王某有權單方解除合同。如王某選擇解除合同的，應當以書面形式進行。自王某向袁某發出的書面通知到達袁某之日起自動解除。袁某應于5個工作日內將已收取的王某全部付款返還給王某，并按房屋成交總價的20%支付違約金。當日王某支付袁某定金50000元。
后袁某的丈夫劉某要求王某支付此房屋購房款4700000，并打到其個人賬戶后，方能辦理過戶手續。王某于2016年10月25日向劉某發送解除合同短信通知的行為。
雙方就此未能達成一致，王某訴至法院，請求：1、確認與袁某就涉訴房屋的《北京市存量房買賣合同（經濟成交版）》于2016年10月25日解除；2、袁某向返還定金50000元；3、袁某支付相當于房屋買賣成交總價款百分之二十計640000元的解約違約金；4、袁某向賠償解約違約金不足以彌補的房屋差價損失1665500元
袁某提起反訴，請求：1、撤銷訴爭房屋的《北京市存量房屋買賣合同》；2、王某承擔相應的締約過失責任；
【法院判決】
【一審】
一、袁某返還王某定金50000元；
二、袁某支付王某經濟損失1500000元；
三、駁回王某的其他訴訟請求；
四、駁回袁某的反訴訴訟請求。
【二審】
一、維持【...下文揭秘】；
二、撤銷【...下文揭秘】；
三、確認【...下文揭秘】；
四、駁回王某其他訴訟請求。
【案件解析】
一、雙方當事人對房屋買賣合同約定條款理解產生歧義，法院如何裁判？
當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。本案中，雙方合同約定，“如合同履行期間，因產生需要延長申請辦理房屋權屬轉移登記時間的情況，甲乙雙方應另行簽訂書面的補充協議”。王某與袁某對于“另行簽訂書面的補充協議”這一條款如何理解產生爭議。王某認為，該條款指雙方應當另行協商確定辦理房屋權屬轉移登記的時間，袁某認為該條款指雙方應當對包括房屋價款在內的房屋買賣的全部條件重新協商，如協商不成，則解除合同。就此法院認為，該條款適用的前提為“產生需要延長申請辦理房屋權屬轉移登記時間的情況”，在此前提下，買賣雙方有對辦理權屬轉移登記時間另行協商確定的必要；相反，若將此條款理解為對包括房屋價款在內的房屋買賣的全部條件重新協商，因房屋價款屬于影響房屋交易能否達成的關鍵因素，故極易導致因雙方無法達成新的合意而解除合同的情況出現，則雙方可直接約定合同解除，而無約定“另行協商”之必要。因此，依據合同的詞句和相關條款，“另行協商”應理解為協商確定延長權屬轉移登記的具體時間為宜。袁某關于對合同全部內容重新協商的主張，不符合合同上下文的約定，與合同目的和誠實信用原則相悖，不能成立，法院不予支持。
二、法院為何認定出賣人單方提價且拒絕繼續履行合同構成違約，判賠償買受人經濟損失150萬？！
【詳見下文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
