出賣人未收到首付款拒絕在交付確認函上簽字而至后續合同無法正常履行，是否構成違約需要承擔責任？
國家關于商住房政策調控是否能成為買受人因貸款受阻繼而要求解除房屋買賣合同的免責事由？
——于某、北京某房地產經紀有限公司與張某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-008-1總第219）
【關鍵詞】
房屋買賣合同 解除合同 銀行貸款 首付款交付確認函 商業、辦公類項目管理 商住房調控政策
【要點提示】
出賣人在未收到首付款的情況下簽署確認函，確與常理不符；就首付款的給付及資金監管事宜在房屋買賣合同中進行明確約定的情況下，應以合同約定為準。
【當事人信息】
原告：張某（買受人、反訴被告、被上訴人）
被告：于某（出賣人、反訴原告、上訴人）
第三人：北京某房地產經紀有限公司（居間方、中介公司）
【案情簡介】
2017年3月7日張某（買受人）與于某（出賣人）經北京某房地產經紀有限公司居間簽訂《存量房屋買賣合同》（房屋規劃設計用途為商務辦公），約定房屋成交價格為127萬元，購房定金3萬，買受人于過戶之前向出賣人交納購房首付款92萬元，買受人擬申請貸款35萬元。買賣雙方協商一致，房屋核驗及購房資格審核通過后七日內，雙方辦理該房產的貸款手續。
合同簽訂當天，買受人張某給付出賣人于某定金3萬元。2017年3月15日涉案房屋通過存量房房源核驗。3月19日買受人張某與出賣人于某在共同辦理貸款手續時，因出賣人于某不同意在未收到首付款的情況下簽署二手房首付款交付確認函而未辦理成功。3月21日雙方再次約定辦理貸款手續，但仍未辦理成功。
經查，2017年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會等五部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（京建發[2017]第112號），內容包括：商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
買受人張某訴至法院，請求：1、判決解除存量房屋買賣合同。2、出賣人于某返還購房定金3萬元。3、出賣人于某支付解除合同的違約金12.7萬元。
出賣人于某向法院提出反訴,請求：1、確認存量房屋買賣合同解除。2、判令買受人張某支付違約金12.7萬元。
【法院判決】
【一審】
1.確認《存量房屋買賣合同》于二○一七年五月八日解除；
2. 出賣人于某返還買受人張某購房定金三萬元；
3.駁回買受人張某的其他訴訟請求；
4.駁回出賣人于某的其他反訴請求。
【二審】（改判/更正）：
1.維持【后文揭秘...】；
2.撤銷【后文揭秘...】；
3.變更【后文揭秘...】；
4.駁回買受人張某的其他訴訟請求；
5.駁回出賣人于某的全部反訴請求。
【案件解析】
一、出賣人未收到首付款拒絕在交付確認函上簽字而至后續合同無法正常履行，是否構成違約需要承擔責任？
就買受人張某主張的出賣人于某不配合辦理網簽手續，且拒絕接受首付款問題，法院認為，于某作為出賣人在未收到首付款的情況下簽署確認函，確與常理不符，又，本案中雙方就首付款的給付及資金監管事宜在合同中進行了約定，故買受人張某現主張出賣人于某構成違約，理由欠缺，證據不足，法院不予采納。
【以下內容詳見后文解析...】
二、均認為對方違約并要求支付違約金，一方要求判決解除、另一方要求確認解除，法院該如何裁判？
三、買受人因房產政策調控訴請解除合同、明示不再履行是否構成違約？法院如何判定政策影響及當事人責任？
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十三條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
