均認為對方違約并要求支付違約金，一方要求判決解除、另一方要求確認解除，法院該如何裁判？
國家關于商住房政策調控是否能成為買受人因貸款受阻繼而要求解除房屋買賣合同的免責事由？
——于某、北京某房地產經紀有限公司與張某房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-008-2總第219）
【關鍵詞】
房屋買賣合同 解除合同 銀行貸款 首付款交付確認函 商業、辦公類項目管理 商住房調控政策
【要點提示】
要求解除合同，其實質屬形成之訴;要求確認合同已經解除，其實質屬確認之訴。二者在訴的種類上有本質不同。當事人雙方關于合同解除的訴訟理由，均以對方違約并要求支付違約金為前提。在此情況下，不宜以雙方已達成合意為由確認合同解除，否則有悖當事人意思表示的真實完整。
【當事人信息】
原告：張某（買受人、反訴被告、被上訴人）
被告：于某（出賣人、反訴原告、上訴人）
第三人：北京某房地產經紀有限公司（居間方、中介公司）
【案情簡介】
2017年3月7日張某（買受人）與于某（出賣人）經北京某房地產經紀有限公司居間簽訂《存量房屋買賣合同》（房屋規劃設計用途為商務辦公），約定房屋成交價格為127萬元，購房定金3萬，買受人于過戶之前向出賣人交納購房首付款92萬元，買受人擬申請貸款35萬元。買賣雙方協商一致，房屋核驗及購房資格審核通過后七日內，雙方辦理該房產的貸款手續。
合同簽訂當天，買受人張某給付出賣人于某定金3萬元。2017年3月15日涉案房屋通過存量房房源核驗。3月19日買受人張某與出賣人于某在共同辦理貸款手續時，因出賣人于某不同意在未收到首付款的情況下簽署二手房首付款交付確認函而未辦理成功。3月21日雙方再次約定辦理貸款手續，但仍未辦理成功。
經查，2017年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會等五部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（京建發[2017]第112號），內容包括：商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
買受人張某訴至法院，請求：1、判決解除存量房屋買賣合同。2、出賣人于某返還購房定金3萬元。3、出賣人于某支付解除合同的違約金12.7萬元。
出賣人于某向法院提出反訴,請求：1、確認存量房屋買賣合同解除。2、判令買受人張某支付違約金12.7萬元。
【法院判決】
【一審】
1.確認《存量房屋買賣合同》于二○一七年五月八日解除；
2. 出賣人于某返還買受人張某購房定金三萬元；
3.駁回買受人張某的其他訴訟請求；
4.駁回出賣人于某的其他反訴請求。
【二審】（改判/更正）：
1.維持一審判決第二項；
2.撤銷一審判決第三項、第四項；
3.變更一審判決第一項為：解除《存量房屋買賣合同》；
4.駁回買受人張某的其他訴訟請求；
5.駁回出賣人于某的全部反訴請求。
【案件解析】
一、出賣人未收到首付款拒絕在交付確認函上簽字而至后續合同無法正常履行，是否構成違約協議承擔責任？
【詳見前文解析...】
二、均認為對方違約并要求支付違約金，一方要求判決解除、另一方要求確認解除，法院該如何裁判？
二審法院認為，一審判決第一項系以買受人張某與出賣人于某均要求解除合同，視為雙方就解除合同的意思表示已達成一致為由，確認本案合同于一審庭審當日解除。但經審查，買受人張某訴訟請求系要求解除合同，其實質屬形成之訴，而出賣人于某反訴請求系要求確認合同已經解除，其實質屬確認之訴。二者在訴的種類上有本質不同，且雙方關于合同解除的訴訟理由，均以對方違約并要求支付違約金為前提。在此情況下，不宜以雙方已達成合意為由確認合同解除，否則有悖當事人意思表示的真實完整。據此，二審法院對一審判決此項處理予以糾正。
三、買受人因房產政策調控訴請解除合同、明示不再履行是否構成違約？法院如何判定政策影響及當事人責任？
【詳見后文解析...】
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十三條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
