擅自處分名下共有房屋，履行不能合同應予解除
——劉某與田某房屋買賣合同糾紛案法律解析
供稿│易居房產律師團隊研究部(授權發表)
來源│易居房產律師團隊案例研究庫（18-048總第259）
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【關鍵詞】
房屋買賣合同糾紛 公有房屋 擅自處分 無權處分 善意取得 合同解除 履行不能 合同效力 違約方的解除權
【要點提示】
擅自出賣登記在自己名下的夫妻共有房屋，配偶不同意、不協助的，房屋買賣合同雖有效，但不具備繼續履行條件，應予解除。
【當事人信息】
原告：劉某（反訴被告/買受人）
被告：田某，方某（反訴原告/出賣人）
第三人：北京麥田房產經紀有限公司（經紀公司/中介機構）
【案情簡介】
劉某與田某于2016年4月23日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定劉某購買田某房屋，成交價格為258萬元，出賣人應當保證該房屋沒有產權糾紛，因出賣人原因造成該房屋不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔相應責任；出賣人應當保證已如實陳述該房屋權屬狀況、附屬設施設備、裝飾裝修情況和相關關系。《附件二》約定買受人支付定金40萬元，具體支付時間為簽訂本附件當日支付10萬元，剩余30萬元于2016年4月27日前支付；任一方違約造成《買賣合同》無法繼續履行或解除，守約方可依據定金罰則或成交價格的20%向違約方索賠，違約方還應承擔守約方因本次交易所支付的居間等各項費用。劉某、田某并于同日與中介公司簽訂《居間服務合同》，還簽訂一份《房屋狀況說明書》，其中在“有無其他共有人包括按份共有及共同共有(夫妻共有)一欄中，勾選“無”。上述合同簽訂時，田某未出示配偶方某出具的同意售房聲明或授權委托書。 劉某于2016年4月23日給付田某定金10萬元，于2016年4月28日給付定金28萬元，于2016年5月16日給付2萬元。此后合同未再繼續履行。
劉某起訴，請求: 繼續履行簽訂的房屋買賣合同，田某，方某協助辦理房屋的過戶手續。
田某辯訴稱未說過房屋屬單獨所有，表示需經配偶方某同意才能簽署，但中介表示可以事后補交，并要求田某補交方某出具的同意出售聲明及承租方出具的放棄優先購買聲明。但事后方某不同意追認，且考慮到劉某給付定金構成遲延，田某就未再繼續履行合同。反訴請求: 解除簽訂的房屋買賣合同。
【法院判決】
一、解除劉某與田某于2016年4月23日簽訂的房屋買賣合同。
二、駁回劉某的訴訟請求。
【案件解析】
未經共有人同意擅自出賣名下房屋，合同履行不能，如何解決？
《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第五條規定，出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。《民事審判指導與參考》（總第57輯）第15條規定，出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權法第九十七條規定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協助辦理該房屋權屬變更登記手續的，人民法院應駁回買受人關于繼續履行合同的訴訟請求。
本案中，田某擅自出賣名下的夫妻共有房屋，構成無權處分，房屋買賣合同有效，買受人由于未轉移登記，不符合善意取得構成要件，房屋所有權仍屬于方某與田共有，現共有人方某不同意出賣且不愿意協助辦理轉移登記，涉案房屋買賣合同構成法律上的履行不能，合同目的難以實現，合同應予以解除。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第一百一十條 當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事實上不能履行；
（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；
（三）債權人在合理期限內未要求履行。
《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》》
第五條 出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。
《中華人民共和國物權法》
第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
(二)以合理的價格轉讓；
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
