賣方未配合辦理資金存管被認(rèn)定為違約，買方因此不支付余下房款無需擔(dān)責(zé)！
---梁某與趙某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部（授權(quán)發(fā)表）
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（18-050總第261）
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【關(guān)鍵詞】
逾期支付購(gòu)房款 資金存管 根本違約 違約金 房屋權(quán)屬變更 辦理過戶 解除合同 拒絕履行合同
【要點(diǎn)提示】
本案的焦點(diǎn)在于未能辦理過戶的原因，買方是否存在逾期付款。出賣人表示系由于買受人缺乏付款能力并主張延期；買受人表示系由于出賣人未到場(chǎng)辦理資金存管亦未到場(chǎng)辦理過戶；我愛我家公司表示系由于出賣人主張將225萬元存管資金打入其個(gè)人賬戶，且出賣人未到場(chǎng)辦理資金存管亦未到場(chǎng)辦理過戶。最終，法院認(rèn)定我愛我家公司通知出賣人辦理資金存管及過戶時(shí)間后，其未能予以配合，故可以認(rèn)定系出賣人未能在約定時(shí)間配合辦理資金存管及過戶手續(xù)導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行，存在違約情形，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。
【當(dāng)事人信息】
原告：梁某（反訴被告/上訴人/出賣人）
被告：趙某（反訴原/被上訴人/買受人）
第三人：北京我愛我家房地經(jīng)紀(jì)有限公司
【案情簡(jiǎn)介】
梁某、趙某于2015年10月23日簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，約定趙某購(gòu)買梁某位于北京市朝陽區(qū)北苑路某房屋，該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，該房屋的抵押，梁某應(yīng)于2015年11月30日辦理抵押注銷手續(xù)；該房屋成交總價(jià)為377萬元，趙某應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日向梁某支付定金10萬元；選擇全款支付的，雙方一致同意，趙某分3次向梁某支付除定金之外的所有成交總價(jià)款，第一次，于網(wǎng)簽后，梁某解抵押當(dāng)天，趙某向梁某支付140萬元，資金通過自行交接方式劃轉(zhuǎn)；第二次，于過戶前一天，趙某向梁某支付225萬元，資金通過資金存管方式劃轉(zhuǎn)；第三次，于交付房屋當(dāng)日，趙某向梁某支付2萬元，資金通過自行交接方式劃轉(zhuǎn)；雙方最晚應(yīng)于合同簽訂之日起90日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；因趙某原因致使梁某在合同簽訂之日起120日內(nèi)未能完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移且趙某取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，梁某有權(quán)單方解除合同；除不可抗力外，趙某未按本合同及補(bǔ)充協(xié)議約定時(shí)間付款的違約責(zé)任：趙某逾期超過10日的，梁某有權(quán)單方解除合同；除本合同另有約定的違約責(zé)任外，任何一方未履行本合同約定義務(wù)，經(jīng)守約方催告后15日內(nèi)仍未履行該義務(wù)，如合同可繼續(xù)履行的雙方須繼續(xù)履行，違約方需按該房屋成交總價(jià)的10%向守約方承擔(dān)違約責(zé)任；如梁某依照本合同的約定單方解除本合同，應(yīng)當(dāng)以書面的方式進(jìn)行，本合同自梁某向趙某發(fā)出的書面通知到達(dá)趙某之日起自動(dòng)解除，趙某應(yīng)按成交總價(jià)的20%向梁某承擔(dān)違約責(zé)任。梁某、趙某并于同日簽訂《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》，與我愛我家公司于同日簽訂《居間服務(wù)合同》，與案外人北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司于同日簽訂《履約服務(wù)合同》。
趙某于2015年10月23日給付梁某定金10萬元，于2015年11月20日給付梁某第一筆購(gòu)房款140萬元，雙方并于同日辦理網(wǎng)簽手續(xù)，后梁某于2015年12月17日辦理完畢某房屋解押手續(xù)。我愛我家公司第一次預(yù)約過戶時(shí)間為2016年1月25日。梁某、趙某均認(rèn)可同意遲延至1月25日辦理過戶，但未成功過戶，后我愛我家公司第二次預(yù)約過戶時(shí)間為2016年2月19日，仍未成功過戶。此后，各方就合同未繼續(xù)履行。
梁某訴至法院，請(qǐng)求：1.解除雙方間的房屋買賣合同關(guān)系；2.趙某支付梁某違約金754000元；3.趙某協(xié)助梁某辦理2015年11月20日《存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》的網(wǎng)簽注銷手續(xù)。
趙某反訴：1.梁某繼續(xù)履行與趙某之間的房屋買賣合同，將上述房屋由梁某名下過戶至趙某名下;2.梁某支付趙某違約金754000元。
【法院判決】
【一審】：
一、梁某繼續(xù)履行其與趙某之間的房屋買賣合同，將上述房屋由梁某名下過戶至趙某名下。
二、趙某給付梁某購(gòu)房款二百二十七萬元。
三、梁某給付趙某違約金五萬元。
四、駁回梁某的全部訴訟請(qǐng)求。
五、駁回趙某的其他反訴請(qǐng)求。
【二審】
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
賣方未配合辦理資金存管，買方因此未支付余下房款，誰的責(zé)任？房屋買賣合同應(yīng)解除、還是繼續(xù)履行？
本案買賣雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于房屋未能辦理過戶的原因，買方是否存在逾期付款情形，而導(dǎo)致合同未能履行？出賣人表示系由于買受人缺乏付款能力并主張延期；買受人表示系由于出賣人未到場(chǎng)辦理資金存管亦未到場(chǎng)辦理過戶；我愛我家公司表示系由于出賣人主張將225萬元存管資金打入其個(gè)人賬戶，且出賣人未到場(chǎng)辦理資金存管亦未到場(chǎng)辦理過戶。對(duì)于房款的支付，雙方于合同中進(jìn)行了明確約定，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議的為第二次款項(xiàng)的支付，對(duì)于第二次款項(xiàng)的支付，合同約定：“于過戶前一天，趙某向梁某支付的款項(xiàng)225萬元，資金通過資金存管方式劃轉(zhuǎn)”。據(jù)已查明事實(shí)，現(xiàn)雙方未辦理房屋過戶，趙某亦未支付第二筆房款225萬元，梁某主張系趙某違約，逾期支付房款，對(duì)此，梁某提供的主要證據(jù)為短信往來記錄，而根據(jù)短信記錄，我愛我家公司的張某表示：“客戶錢已湊齊”，而對(duì)于趙某無付款能力的表述系梁某在短信往來中己方所作之表述。對(duì)于合同逾期履行，我愛我家公司亦稱系梁某違反合同約定，未配合辦理資金存管及過戶手續(xù)。據(jù)此，無法認(rèn)定趙某缺乏支付房款的經(jīng)濟(jì)能力，存在違約行為。本案中，我愛我家公司通知梁某辦理資金存管及過戶時(shí)間后，其未能予以配合，故可以認(rèn)定系梁某未能在約定時(shí)間配合辦理資金存管及過戶手續(xù)導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行，存在違約情形，梁某應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。但違約金數(shù)額約定過高，趙某亦未舉證證明其損失，就此，法院酌定梁某支付違約金5萬元。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
