編號│易居律師團案例庫YJFC190920323
編者│易居房產律師團案例研究部
聯系│13911056513@139.com
無證據證明單方行為可辦理網簽合同注銷，應認定為協商一致解除，出賣人將房屋另行出售他人不構成違約！
——吳某與欒某房屋買賣合同糾紛案（再審）法律解析
【關鍵詞】
網簽合同 協商一致解除合同 單方行為 注銷網簽 證明責任 違約責任 返還定金 一房二賣
【要點提示】
本案中，買受人雖主張注銷網簽合同其與某房產中介均不知情，但現有證據不能證明房屋買賣合同的一方當事人依單方行為即可辦理網簽合同注銷手續，故法院未支持其主張。在此情況下，買受人應當就其主張承擔舉證責任，因其不能提供充分證據證明主張，故出賣人在網簽合同注銷后將涉案房屋另行出售給他人的行為不構成違約。
【當事人信息】
原審原告: 吳某（上訴人、買受人、再審被申請人）
原審被告：欒某（被上訴人、出賣人、再審申請人）
原審第三人：某房產中介
【案情簡介】
2009年11月，通過第三人某房產中介，欒某（出賣人）與吳某簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，該房屋成交價為92.6萬元。
2009年11月9日，欒某出具收條，內容為：今收到購買人吳某購買的涉案房屋的購買定金2萬元整。
2009年11月9日，欒某（甲方）、吳某（乙方）與某房產中介（丙方）簽訂《補充協議》，約定：涉案房屋首付款為52.6萬元（含簽合同時支給甲方的定金2萬元）于面簽當日交于甲方，丙方陪同見證；在涉案房屋交易中，如甲方違約，甲方應如數退還乙方所支付的所有款項，并賠償乙方相當于房款20%的違約金；如乙方違約，則乙方應在甲方退還乙方所支付的所有款項后，支付甲方相當于房款20%的違約金。違約方賠償丙方全額的服務費用。
2009年11月26日，涉案房屋辦理了網上簽約。
2009年12月1日，涉案房屋辦理了網簽注銷手續。
2009年12月28日，欒某與案外人辦理了涉案房屋買賣網簽合同。2009年12月30日，欒某與案外人向房屋登記管理部門申請辦理涉案房屋所有權的轉移登記，并于當日將房屋過戶到案外人名下。
吳某向法院訴請：1、欒某返還吳某定金20000元；2、欒某賠償吳某違約金185200元；3、欒某承擔吳某過戶費7000元、貸款服務費3000元。
【法院判決】
【原一審】：
一、欒某返還吳某定金2萬元。
二、欒某向吳某支付違約金185200元。
三、欒某賠償吳某過戶費7000元、貸款服務費3000元。
【再審一審】：
一、欒某返還吳某定金2萬元。
二、駁回吳某的其他訴訟請求。
【再審二審】：
駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
無證據證明單方行為即可辦理網簽合同注銷手續，應認定為協商一致解除合同，出賣人將房屋另行出售他人不構成違約！
當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，雙方當事人均認可合同已經解除。但是，吳某主張雙方并未協商解除合同，欒某單方違約不履行合同，且將房屋出售給案外人并辦理過戶手續，要求欒某按合同約定向其支付違約金。欒某主張雙方已經協商解除合同并辦理了網簽合同的注銷手續，之后其才將房屋出售給案外人，該行為不構成違約。法院認為，根據北京市住房和城鄉建設委員會房地產交易信息公示中顯示，涉訴房屋的網簽合同已于2009年12月1日辦理注銷手續。吳某雖主張注銷網簽合同其與某房產中介均不知情，但現有證據不能證明房屋買賣合同的一方當事人依單方行為即可辦理網簽合同注銷手續，故法院未支持其主張。在此情況下，吳某應當就其主張承擔舉證責任，現吳某不能提供充分證據證明其主張，故欒某在網簽合同注銷后將涉案房屋另行出售給他人的行為不構成違約。綜上，吳某要求欒某支付違約金的訴訟請求，于法無據，法院不予支持。
注：再審一審中，吳某認可訴訟請求第3項即欒某承擔吳某過戶費7000元、貸款服務費3000元，已由第三人某房產中介公司予以退還，就該項訴訟請求其不再主張。
【涉案法條】
《中華人民共和國民事訴訟法》
第六十四條 當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》
第九十條 當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。
