編號│易居律師團案例庫YJFC1910328
編者│易居房產(chǎn)律師團案例研究部
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限購致買受人無法過戶屬不可歸責事由，合同解除出賣人應(yīng)返還定金！
——吳某與閆某房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
住房限購政策 商業(yè)、辦公類項目 購房資格 過戶登記 不可歸責于雙方 解除合同 返還購房定金
【要點提示】
住房限購政策具有公共政策的性質(zhì)，該政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，雙方合同解除后，出賣人應(yīng)當返還收受的購房款或定金。
【當事人信息】
原告: 吳某（買受人）
被告：閆某（出賣人）、某公司（居間方）
【案情簡介】
閆某1系閆某之父，吳某與岳某系戀人關(guān)系。涉案房屋所有權(quán)登記在閆某名下，房屋性質(zhì)系商品房（屬于商業(yè)辦公類項目），規(guī)劃用途為酒店。
2017年3月12日，閆某1代理閆某（甲方）與岳某（乙方）、某公司（丙方）簽訂了《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》及《補充協(xié)議》，約定：閆某將涉案房屋出售給岳某，房屋交易總價為268萬元。同日，閆某、岳某、某公司就涉案房屋買賣簽訂《居間服務(wù)合同》。
2017年3月20日，閆某1代理閆某（出售方）、岳某（原買受方）、某公司（居間方）、吳某（新買受方）簽訂《變更買受方協(xié)議書》，約定：經(jīng)各方協(xié)商一致，涉案《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》、《補充協(xié)議》及《居間服務(wù)合同》項下買受人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移于吳某。
簽訂合同當日，岳某向閆某支付購房定金3萬元；2017年3月16日，吳某向閆某轉(zhuǎn)賬支付購房定金17萬元；2017年3月24日，吳某通過某公司提供的“理房通”平臺向閆某支付購房定金30萬元。
2017年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，該公告第五條規(guī)定：本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當符合下列條件：1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的；2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。根據(jù)上述規(guī)定，吳某不具備購房資格。
吳某向法院訴請：1、解除吳某、閆某與某公司簽訂的《北京市存量房買賣合同（經(jīng)紀成交版）》和《補充協(xié)議》；2、閆某返還吳某已支付的購房定金50萬元，并支付相應(yīng)利息。
案情補充：閆某曾以居間人某公司利用欺詐的方式使閆某對所簽署的文件產(chǎn)生重大誤解，嚴重侵犯了閆某的重大利益為由，訴至法院請求撤銷各方于2017年3月20日簽訂的《變更買受方協(xié)議書》。法院審理后駁回了閆某的全部訴訟請求。后，閆某上訴，二審法院作出了維持判決。
【法院判決】
一、解除吳某與閆某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》以及《補充協(xié)議》；
二、閆某返還吳某購房定金50萬元；
三、駁回吳某的其他訴訟請求。
【案件解析】
住房限購政策導致買受人無法辦理過戶登記，屬不可歸責于雙方的事由，買受人可訴請解除合同，要求出賣人返還購房定金！
買賣雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》系當事人真實意思表示，應(yīng)屬合法有效，當事人均應(yīng)依約履行。閆某要求撤銷《變更買受方協(xié)議書》的主張已被生效裁判駁回，故各方應(yīng)當按照《變更買受方協(xié)議書》約定的內(nèi)容履行合同。
北京市《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》屬于住房限購政策，具有公共政策的性質(zhì)。對于合同訂立后由于該政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責于雙方當事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，法院一般應(yīng)予支持。合同解除后，出賣人應(yīng)當將收受的購房款或定金返還給買受人。
本案中，吳某不具備《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》規(guī)定的購房資格，雙方簽訂的房屋買賣合同已無法繼續(xù)履行。故吳某可要求解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》及《補充協(xié)議》。另根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可要求恢復原狀、采取其他補救措施，因此吳某可要求閆某返還購房定金50萬元。
對于吳某要求支付購房款利息的訴請，法院認為于法無據(jù)未支持。
【相關(guān)法條】
《中華人民共和國合同法》
第八條
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保護。
第四十四條
依法成立的合同，自成立時生效。 法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
第六十條
當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。 當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第九十四條
有下列情形之一的，當事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的； （二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)； （三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； （四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的； （五）法律規(guī)定的其他情形。
第九十七條
合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》
第九十條
當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。
在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。
