2020年5月28日，全國人大審議通過《中華人民共和國民法典》，將于2021年1月1日施行，我國民事法律制度從此開啟民法典時代。民法典實施后對民商事爭議解決領域影響最為直接，筆者對《民法典》中關于業主自治和物業管理的新規定進行了系統地梳理，主要在物權編、合同編及侵權責任編編章。
01
物權編
TITTLES
01
增設居委會為指導和協助主體
第277條規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。
地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
需注意兩點：
1. 業主大會、業委會成立的條件和程序只能是法律、法規規定，也就是全國人大及其常委會、國務院、省級人大及其常委會、有立法權的市人大及其常委會才能制定，省級政府及其以下行政機關均不能加以規定。
2. 地方政府有關部門的指導和協助是法定職責，“應當”一詞在法律上的意思是必須干，不具有可選擇性。另外，居委會正式成為了法定的指導和協助單位，不再是街道辦履職的辦事單位。
02
完善業主共同決定事項表決票權比例
第278條規定，下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則;
（二） 制定和修改管理規約；（對人的行為調控，主要不是管物）
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（雙過半）
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（兩個四分之三）
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應由專有部分面積比三分之二以上的業主且人數比占三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
業主大會的職權沒有發生大的變化，這里需要注意四點：
1. 原物權法對第（二）項的表述是“制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約”，民法典直接表述為“制定和修改管理規約”，進一步凸顯管理規約對人的行為調控，主要不是管物。
2.把原物權法中第（五）項中“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”分為兩項，（五）使用和（六）籌集。原因是業主大會成立之初一般不需要籌集，業主買房時都繳納了專項維修資金。更重要的是，為了解決專項維修資金的使用難問題。（五）和（六）兩項議題對票權比例的要求不同。籌集需要兩個“四分之三”，而使用僅需要“雙過半”。
3.第（八）項“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”為新增條款，原物權法沒有。物業管理條例有關于改變共有部分用途需要召開業主大會的規定，但沒有規定票權比例。另外，對于出租共有房屋是否需要業主大會表決的問題，原來存在爭議。現明確規定需要開會，且票權比例要求較高。該項表決的票權比例要求高于“雙過半”。
4.表決事項對票權比例的要求變化很大，原來熟悉的“雙過半”不見了。原物權法規定，參加表決的票權比例超過“雙過半”，業主大會會議有效；支持率超過“雙過半”或兩個“四分之三”，議題獲得通過。新法規定，參與表決的票權比例超過兩個“三分之二”，會議才有效，且面積比例只算專有部分，不算總建筑物面積；一般議題的支持率“雙過半”即獲得通過，重大議題超過兩個“四分之三”獲得通過，支持率的票權比例計算均已參與表決的票權而非總票權為基數。理論上講，只要超過兩個“三分之二”的業主參與表決，一般議題只需要獲總票權的三分之一支持即可通過，重大議題需要獲總票權的二分之一支持。
03
增加維修資金使用范圍
第281條規定，建筑物及其附屬設施的維修基金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當公布。
緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。
這里增加了維修資金使用范圍，原物權法只規定了電梯、水箱等。緊急通道的開啟者，明確為業主大會和業委會。
02
合同編
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01
增設物業服務合同專章
民法典合同編在委托合同和行紀合同之間增設第二十四章物業服務合同專章。這是一個重大突破！結束了物業服務合同性質的爭論，為解決物業服務合同糾紛提供了法律依據。物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。從第937條到第950條，共計14條，均為新增條款。
02
明確了業主大會的解除權，甚至是任意解除權
第946條規定，業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是對通知期限另有約定的除外。
依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。
該條明確了業主大會的解除權，甚至是任意解除權。只要業主大會程序合法，即產生解除效力，物業公司就要退出。當然，任意解除不是無責解除，物業公司可以要求業主賠償損失。
03
合同期限屆滿后，無需就是否續聘專門做決定
第948條規定，物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。
當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日通知。
該條一錘定音，合同期限屆滿后，無需就是否續聘專門做決定。沒有決定續聘的情況下，合同變為不定期，當事人（主要是業主）隨時可以解除。這和第940條的規定相一致，與新物業公司訂立新合同后，前期物業服務合同終止。到期的合同不需要再解除，民法典以法律形式明確了這一常識。某些地方設置的先解聘再選聘的程序，可以結束了！
04
明確了物業公司的及時退出、配合交接等義務及附隨義務
第949條規定，物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定或合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。
原物業服務人違反前款款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。
這里把原司法解釋的內容吸收了，進一步明確物業公司的及時退出、配合交接等多項義務。違反任何一項義務的，即不得收取合同到期后的物業費。這比原司法解釋更為嚴格，規定了損失賠償。
第950條規定，物業服務合同終止后，在業主或業主大會選聘的新物業服務人或決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的費用。
這里明確了物業公司的附隨義務，即合同終止后臨時服務的義務，并可以收費。結合第549條的規定，如果原物業公司違反了退出、交接等任何一項義務性規定的話，臨時服務的費用就都沒有了。
特別提示：物業服務合同這一章，有兩個新概念，物業服務人和物業服務區域。各地物業管理條例把小區或大廈統稱為物業管理區域，帶有濃厚的行政管理色彩，民法典將其明確為物業服務區域。
03
侵權責任編
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01
明確了物業服務企業有安全保障義務
第1254條規定，禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或從建筑物上墜落物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任；經調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。可能加害的建筑物使用人補償后，有權向侵權人追償。
物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生；未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。
發生本條第一款規定的情形的，公安等機關應當依法及時調查，查清責任人。
與原侵權責任法第87條的規定相比，該條增加了三點內容：1.補償后的追償權；2.物業公司的安保義務和特殊侵權責任；3.公安等機關繼續調查程序。
對于物業公司必要的安全保障措施具體指什么，沒有規定。這一點物業公司需要好好研究。另外，建議物業公司購買公共責任險，以免出現大額賠償。購買公共責任險的情況下，一旦出現被認定沒有采取必要安全保障措施的情況下，可以由保險公司代為承擔侵權責任引發的賠償義務。
筆者思考
對物業企業來講，法治就是要讓他們走上規范化、集約化、安全化、科學化的發展道路（從管理走向服務，科技化加人性化服務是物業服務企業打造美好社區的必由之路，物業服務要以品質取勝，贏得業主內心的尊重與擁護）。對業主而言，法治就是建立業主自律機制，讓業主知曉如何正確維護自身權益、業主拒交物業服務費可能引發的不利后果等。在以往的物業管理中,業主(住戶)沒有民主參與與維權的自治意識，沒有把享受的物業服務當作商品看待，缺乏消費觀念，常常處于一種被動、從屬的地位，業主在物業管理中的權利沒有得到應有的體現和行使。
物業管理不僅是行業管理，同時是復雜的社會管理，其牽涉建設單位、物業服務人、物業服務企業項目負責人、物業使用人、業主等多方主體，同時涉及多個政府職能部門。對物業管理的其他相關當事人(建委、國土、房管、市政、城管等部門)在物業管理中的法律地位,權利義務也不甚明了,影響了這些部門在物業管理中作用的發揮。 鼓樓區對轄區內物業糾紛處理趟出新路子，成立專門的物業糾紛調解中心，對物業糾紛案件進行必要的訴前繁簡分流，化解矛盾。
民法典的出臺，彌補了之前物業法治過程中立法滯后的不足，讓各方行為有法可依、有法必依，更好地和諧共生，創建文明社區。
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