淺析民間借貸中的房屋買賣問題
隨著經濟的發展,人民積蓄的日益增多,民間借貸與日俱增、民間借貸市場日益活躍，由此引發的民間借貸糾紛案件也越來越多,而近年來我院受理的不少民間借貸案件不再是單純的金錢往來，房屋這一不動產也加入了民間借貸糾紛案件中，這些案件既給社會帶來不安定因素，同時，也給法院的案件審理工作加大了難度，需要我們高度重視。我們結合在實踐中遇到的案例對這兩種民間借貸中的房屋買賣問題進行粗淺的分析。
一、此類案件的主要形式與特點
審判實踐中，我們常遇到的民間借貸涉及房屋買賣糾紛主要表現為兩種形式，一是以民間借貸行為掩蓋房屋買賣事實。二是以房屋買賣合同形式進行的民間借貸行為。其主要特點是：
1、雙方以合法的形式掩蓋了真實的法律關系。此類案件最顯著的特征就是形式要件上完全符合法律規定，無論是以借貸關系掩蓋房屋買賣合同關系，還是以房屋買賣合同關系掩蓋借貸關系，雙方所簽訂的協議要件非常完備，均系雙方真實簽名。
2、雙方主動要求達成協議的比例高。因為此類案件背后隱藏著其他真實的法律關系，雙方只是想利用訴訟途徑逃避因房屋過戶帶來的高額契稅費用，因此到法院后無需法官過多調解，均能達成協議。
3、簽訂房屋買賣合同的房屋產權人多為高利貸的借款人。為了能順利得到借款，借款人往往與高利貸放貸者簽訂合同，甚至出售自己的房屋，實際是以房屋進行抵押。
二、以民間借貸行為掩蓋房屋買賣事實的案件處理
此類情況多由城市動遷房非法買賣引起。隨著城市規劃、建設的不斷推進，越來越多的房屋被動遷，然而用來改善居民居住條件的動遷房卻被有些人企圖通過鉆法律空子用來投機牟利。如在一起民間借貸糾紛案件中。原被告約定了借款11萬元，借期2個月，無息。在法庭上被告對原告的訴訟請求、事實及理由均認可，表示欠錢屬實但是他沒有錢，有一處房屋價值大概11萬元左右，如果原告同意他可以用該房抵償欠款。被告對此表示同意。通常雙方采用訴訟途徑解決糾紛，代表著矛盾在一定程度的不可調和性，如果雙方沒有爭議，能做到“一拍即合”，往往內含隱情。在此情況下，應從“房屋”的性質入手，挖掘雙方當事人的真實訴訟意思。經過調查，前述案例所涉房屋系我區規劃動遷房，該案名義上是民間借貸糾紛，但事實上有可能雙方存在房屋買賣關系。由于動遷房現在無法辦理更名過戶手續，而根據法律規定只要有法院生效判決書、調解書不在房地局辦理過戶手續房屋所有權依然發生轉移，原、被告便通過訴訟來實現自己的非法目的。此類案件中當事人提供的證據都很“合法”，雙方意見也很一致，他們虛構事實，企圖通過訴訟的方式將其非法目的轉化為合法形式，擾亂正常的訴訟秩序。在審判實踐中稍不留神就會被他們的“合法證據”蒙蔽，為他們的不法買賣做了嫁衣。由此案件，可以看出，法官在審理案件時，不能就案審案，更不能對雙方當事人達成協議的內容不進行審查，一概認同，忽忽結案。特別是涉及房屋的案件，無論當事人以何種理由提起訴訟，都要以開放的思路來審理，與國家、省、市及轄區的政策聯系起來。同時就借款協議的形成時間、地點、借款給付時間及用途等情況應向雙方進行詳細詢問，只有借款事實存在民間借貸關系方能成立。如果法院在調查過程中發現存在違法犯罪的情況，應將案件依法移送公安機關處理。
三、由發放高利貸行為引起的借貸案件
出借人為了規避國家關于民間借貸利息最高額的限制以及其他法律風險，與借款人簽訂房屋買賣合同，在借款人無法還款的情況下直接以房屋過戶的方式將房屋的所有權轉歸出借人所有。在另一起房屋買賣合同糾紛案件中，原告提供了與被告簽訂的房屋買賣合同、房屋產權證書及被告的10萬元房款收條，要求被告繼續履行合同，協助辦理房屋所有權屬登記及交付手續及賠償相應損失。被告則認為該案形式上是商品房買賣合同糾紛，但是實際上是民間借貸糾紛。事實是被告向原告借款10萬元，期限2個月，其中實際僅收到9萬元，1萬元為預扣利息。借款時原告要求與被告簽訂一份房屋買賣合同，借款到期后被告不能償還借款則用其名下價值10萬元的房屋抵償欠款。被告在著急用錢沒辦法的情況下同意了原告的要求，與原告簽訂了購房合同并為其出具了1張收條。原告從來沒有向他支付過購房款。原告對被告的答辯不予認可，堅持要求被告按照合同履行過戶義務。庭審中被告提供了其自己私下錄制的與原告簽訂合同的錄像證實其主張。在此情況下，原告才承認雙方只是借貸關系。筆者認為，雙方之間系名為房屋買賣實為借貸的民事法律關系，應按當事人真實意思表示履行，原被告之間借貸關系成立。但雙方約定利息超過規避國家關于民間借貸利息最高限額，這也是此類案件的又一特點，就是利息明顯超過法律規定利息，即以買賣合同形式掩蓋高利借貸，所以法院對其利息應予調整。
前述案例中，原告提供的房屋買賣合同、房產證及收條均是被告親自簽名，形式上完全符合法律規定，如果被告不能提供錄像或者其他證據證實其與原告之間的民間借貸關系，法院只能依照表面證據認定雙方的房屋買賣關系，支持原告的主張，那么案件結果就無法體現公平，因此當事人積極收集證據、提供證據使案件得以公正審理的重要基礎。 當前，在房屋價格不斷上漲的情況下，出借人通過這種方式不僅可以獲得借款的高額利息還可以獲得房屋價格上漲的超額利潤，導致雙方當事人的利益嚴重失衡。法官在審理此類案件時，要警惕當事人借訴訟途徑將民間高利借貸行為以判決形式合法化，應當根據雙方當事人提供的證據，撕開房屋買賣這一外衣，準確認定事實，要按照雙方當事人的真實意思表示確定雙方當事人之間的實質法律關系，謹慎做出判決。同時對于民間借貸關系，始終堅持保護合法利息的原則，即保護當事人約定利息中不超過銀行同期貸款利息四倍的部分，對于超過部分則不予保護，更好的維護民間借貸市場的穩定。
綜上，民間借貸中涉及房屋買賣問題這一現象已經越來越普遍也越來越復雜，對于此類案件我們一方面要嚴格依照法律程序，從嚴審查相關債權債務關系，最終促使原告“現形”，另一方面要提高警惕，運用生活經驗，更深入分析案件，不被當事人的合法表象所迷惑，更好的維護法律的尊嚴、維護民間借貸市場的穩定、維護社會的和諧。
（作者：陳衍如 單位：黑龍江省齊齊哈爾市富拉爾基區人民法院）
