為貸款簽訂虛假房屋買賣合同的效力分析
[案情]
陳某曾向張某借款5萬元，后因做生意缺少資金且不符合銀行放貸條件，陳某于2006年3月31日跟張某簽訂了一份房地產(chǎn)“買賣”契約，約定將陳某坐落于江陰某小區(qū)的房屋“賣”給張某，房屋成交價格為21萬元，并于同年4月辦理了過戶。事實上，張某未付任何房款，該房屋也由陳某及家人實際占用并使用。張某取得該房屋的所有權后，于2006年4月以自己的名義將該房屋抵押給銀行后，獲得15萬元貸款。2006年4月27日，陳某與張某形成一份“承諾書”，約定陳某一年內(nèi)歸還5萬元給張某，張某以自己的名義向銀行申請的15萬元貸款由陳某使用并負責每月按揭；如有一期逾期不還，該房屋由張某作價處理；貸款還清后由張某配合過戶。2013年3月，陳某還清了銀行所有的貸款，便以雙方當時承諾要求張某歸還房屋。但張某拒絕歸還房屋，認為房屋歸其所有，陳某只可向其主張20萬元的房產(chǎn)作價款。陳某起訴至法院，請求判令張某立即協(xié)助他辦理系爭房產(chǎn)的過戶手續(xù)。
[審判]
江陰法院經(jīng)審理認為，陳某與張某之間不存在真實的房屋買賣意思表示，據(jù)此簽訂的房地產(chǎn)買賣契約系名為買實為取得銀行貸款的合同，故依法認定該合同無效。基于無效合同所發(fā)生的債權債務關系歸于消滅的同時，原來基于合同所發(fā)生的物權變動當然喪失基礎，發(fā)生物權變動的回轉，故判決張某應與陳某共同辦理該房屋的所有權人變更手續(xù)。張某不服一審判決訴至無錫中院，該案經(jīng)過無錫中院二審調(diào)解，雙方最終達成協(xié)議，張某與陳某共同辦理該房屋的所有權人變更手續(xù)，所有權人由張某變更為陳某。并由陳某支付張某借款5萬元和房屋補償款7萬元。
[評析]
本案是一起典型的為取得銀行貸款假賣房屋的案件。房屋出賣人要求買受人歸還已過戶的房屋能否得到法律的支持，主要取決于雙方簽訂的虛假房屋買賣合同是否有效。下面，筆者就來分析一下本案中房屋買賣合同的效力及性質(zhì)。
一、本案房屋買賣合同的效力
根據(jù)《民法通則》及《合同法》的規(guī)定，合同生效應當具備下列幾個條件：一是行為人具有相應的民事行為能力；二是意思表示真實；三是不違反法律或社會公共利益。房屋買賣合同屬于民事合同，其生效也應滿足上述三個條件，三者缺一不可。本案中的陳某與張某均能獨立進行民事活動，具有完全的民事行為能力，雙方簽訂合同滿足合同生效的第一個要件。但雙方簽訂房屋買賣合同是否為其真實意思表示，成為本案研究的關鍵問題。所謂意思表示真實，即行為人的內(nèi)心真實想法與外在行為相一致，行為人通過自己的行為希望達到內(nèi)心期望的目標或結果。意思表示真實是民事法律行為應當具備的要件。表意人與相對人合意實施虛假意思表示的行為，即雙方有意識的不真實行為，為無效法律行為。而本案中，陳某與張某簽訂房屋買賣合同顯然不是雙方的真實意思表示。理由如下：1、從陳某簽訂房屋買賣合同的目的進行分析。陳某因為缺少資金做生意，但自己又不符合銀行貸款的條件，于是動了歪腦筋，希望能用自己的房屋作為籌碼尋找符合貸款條件的人，并沒有真正出賣房屋換取資金的想法。而張某符合貸款條件，且張某與陳某也有經(jīng)濟上的往來，陳某希望通過張某用自己的房屋作為抵押向銀行貸款，在張某同意的情況下，雙方才簽訂了本案中的房屋買賣合同。所以，從該房屋買賣合同簽訂的目的來看，陳某并沒有要將自己的房屋賣與張某的意思表示，真正的目的就是利用張某符合貸款條件的身份取的銀行貸款。2、從雙方簽訂承諾書的行為進行分析。2006年4月27日，雙方簽訂的承諾書中明確約定：陳某將自己的房屋過戶給張某，張某無需支付房款，而是由張某以自己的名義將該房屋抵押給銀行取得15萬元貸款，貸款歸陳某使用并由陳某歸還，貸款還清后由張某配合過戶。該承諾書的約定非常明確，張某不需要支付房款，但需要到期歸還房屋。實際上，張某在陳某賣房及貸款過程中只起一個橋梁作用，更進一步表明陳某不具有將房屋賣與張某的意思表示。3、從房屋買賣合同的履行情況進行分析。陳某將房屋賣給張某后并辦理了過戶手續(xù)，但張某實際上并未支付房屋價款。由于房屋屬于大宗商品且價值較高，張某與陳某也無親屬或贈與關系，張某取得陳某房屋所有權但并無支付價款的行為不符合一般人的常識判斷，且與權利義務相統(tǒng)一的原則相違背。該房屋過戶后，張某并未對該房屋進行占用及處分，而是仍由陳某及家人占用并使用，表明該房屋買賣合同并未充分、合理履行。4、從張某對房屋買賣合同的態(tài)度進行分析。根據(jù)全案進行綜合分析，張某在簽訂房屋買賣合同之初，對陳某假賣房屋的動機及行為是知曉的，且也以自己的實際行動為陳某貸款提供了便利，也足以表明張某在簽訂房屋買賣合同的時候不具有真實的意思表示。綜上，陳某和張某均系為取得銀行貸款而簽訂的虛假房屋買賣合同，因雙方都不具有簽訂真實買賣房屋的意思表示，故該虛假的房屋買賣合同無效。
二、房屋買賣合同無效的物權回轉
根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定：合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。本案中的房屋買賣合同無效，張某因該合同取得的房屋，應該返還給陳某；由于張某未向陳某支付房款，故陳某未從該房屋買賣合同中取得財產(chǎn)。張某辯稱該房屋已經(jīng)登記到他名下，根據(jù)不動產(chǎn)物權的變動經(jīng)依法登記即發(fā)生效力的原則，他才是系爭房屋的所有權人，陳某對該房屋不再享有所有權。雖然該房屋的所有權發(fā)生了變動，但是該物權變動的基礎為陳某與張某之間的房屋買賣的合同關系，由于該合同自始無效，物權轉移的基礎已不存在，房屋登記應恢復到房屋買賣之前的狀態(tài)，陳某有權根據(jù)法律規(guī)定要求張某返還因該合同取得的房屋。盡管該房屋已經(jīng)過戶給張某，但陳某仍有權要求張某返還房屋，只是這種返還方式不同于一般動產(chǎn)的簡單交付，而是需要張某配合陳某將房屋進行過戶，陳某才能擁有該房屋的所有權。
用虛假買賣房產(chǎn)的辦法來套取銀行貸款，不僅是一種違法行為，更具有很大的風險。
對出賣人的風險。由于房屋過戶后不動產(chǎn)所有權發(fā)生轉移，一旦買受人將房屋處分給了信賴登記的善意第三人，進行了轉讓或者抵押等，將可能導致原權利人喪失對房產(chǎn)的權利，縱然雙方之間有明確的書面協(xié)議，也不能保證自身權利。如遇拆遷等問題，由于房屋出賣人不是房屋所有權人，無權參與拆遷事宜的協(xié)調(diào)和商討，很可能給自己的利益帶來損害。或者房屋買受人不履行雙方之間約定，拒絕返還房屋（正如本案的情形），房屋出賣人不不得不向法院起訴，徒增時間和物質(zhì)成本。
對買受人的風險。由于買受人以自己的名義跟銀行簽訂貸款協(xié)議，履行協(xié)議的法定義務人應為買受人，如該房屋在貸款還清之前被確認為無效的，買受人不僅要承擔返還房屋的義務，還需承擔向銀行還清剩余貸款的義務，故對買受人來說，更加得不償失。
（作者：廖宏娟 單位：江陰市人民法院）
