近日，國家主席習近平對農村土地工作作出重要指示，強調要實行最嚴格的土地保護制度，依法依規做好耕地占補平衡，規范有序推進農村土地流轉。
同時，小產權房問題由來己久，與國家的農村土地政策緊密相關。所以，對小產權房問題進行研究意義重大。
對于小產權房，自其形成規模以來，有關部門三令五申，嚴禁建設和銷售小產權房，對購房者也多次進行風險警示，但是小產權房的建設卻屢禁不止，市場呈現購產銷兩旺的態勢。為解決這一問題，有關部門和專家學者提出諸多建議，但是問題始終未解。2013年11月十八屆三中全會提出:“建立城鄉統一的建設用地市場。”這一改革方案為解決小產權房問題提供了契機。
一、小產權房問題的現狀
“小產權房”并非嚴格意義上的法律概念，是多年來約定俗成的一種稱謂。原建設部認為，在城市郊區，一些村集體在本集體的土地上集中建設農民住宅樓，除滿足本集體成員外以較低價格向社會出售的房屋，俗稱“小產權房”。這一理解并不完全準確，很多小產權房并非是在滿足村民需要之后才對外出售，而是建設之初就是為了出售獲利，其實質就是“在集體土地上開發的商品房”。小產權房不包括農民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集體土地上建造用于出租的房屋。
所謂小產權房問題是指大量的小產權房開發、建設、出售與法律對小產權房的禁令之間的矛盾沖突。當前，小產權房問題主要表現為:一是面積巨大；二是居者甚多；三是長期游離于政府監管之外；四是有關部門的高調打壓與小產權房的購銷兩旺，證明監管效果并不理想。
二、小產權房問題的形成原因
對于小產權房的形成原因，從表面上看，是農民集體組織自發維護土地利益的本能反應；是城鎮化過程中根據市場規律自發形成的“非法”住房市場；其根源在于農民集體享有的土地產權不完整、市場主體缺位；根本原因是其使用土地的非國有性質。如需占用集體土地進行開發或建設商品房，須由國家將土地征收之后方可進行。由于征收土地涉及政府、開發商、農民及農民集體等各方的利益，尤其是地方政府出于土地財政考慮，低價征收集體土地，引發了一系列的社會矛盾。與此相反，一些城市周邊的村委會自行或與開發商合作建設小產權房對外出售，極少發生暴力事件，同時一還帶來了土地升值、解決市民住房需求等一系列的社會效益。
三、解決小產權房問題的理論瓶頸
1.小產權房雖然違法但有其合理性
在小產權房形成過程中，一直存在著農民集體利益與政府利益、群眾的安居需求與房地產市場、政府執法與公眾違法三方面的博弈。從現實看，農民集體明知自己開發、建設、出售小產權房違法卻屢屢違反，公眾明知購買小產權房違規而購買不斷，這一事實促使我們反思農民集體和眾多小產權房業主行為的合理性以及現行法律的正當性。正如黑格爾所言，“凡是存在的即是合理的”(此處“合理”是指其存在的原因)，小產權房的大量存在有其深刻的歷史根源和現實原因，有其合理性。事實也說明，小產權房使購買者、農民、集體、開發商獲得利益，只有政府損失了財政收入，而此損失其實本來就不該得，所以，小產權房提升了各合法主體的利益、增進了社會公平，增加了社會整體效益。因此，現行法律的正當性受到質疑。
2.法治的威嚴和統一決定了政府難以承認小產權房
禁止集體進行土地開發的制度是逐步形成的。從1982年《憲法》到2002年《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》，國家通過一系列的法律徹底禁止集體自行開發土地，也禁止了集體建設和出售小產權房。
近年來，為打擊建設和出售小產權房，一些地方也象征性地拆除了部分建成或在建的小產權房。但是仔細考察不難發現，那些己成規模、居者眾多的小產權房卻不在拆除之列，究其原因，無非是如果強拆必然會引發社會不穩定，維持現狀對地方政府及現任官員來說絕對是最佳選擇。但是，對于一國法治來說卻不是最佳方案，因為問題沒有得到解決，反而在維持現狀中愈演愈烈。
毋庸置疑，任何理由都不能成為回避問題的借口，問題總要解決，并且解決得越晚，越積重難返。關于小產權房問題的解決方案，不外乎以下三種:其一，嚴格執法，全部拆除；其二，聽之任之，順其自然；其三，承認現實，轉正確權。擺在政府面前的是一個兩難選擇，如果承認小產權房的合法地位就意味著承認了大規模違法行為的合法性，這樣做會嚴重損害法律的權威；而全部拆除雖然于法有據但卻難以執行；放任自流的現實己經使法律的權威受到嚴重損害。
所以，抓住“建立城鄉統一的建設用地市場”的契機，在承認歷史和現實的基礎上，有條件地確認小產權房的合法地位是唯一選擇，也是最佳選擇，這就需要我們從理論上進行突破、制度上進行重構。至于采取何種方式轉正，則是具體策略問題。
